조합원이라면, 1순위 완판을 바라면 안됩니다

최근 모 지역(서울 내 非강남)에 취재를 갔더니 "옆 단지가 일반분양하는데 1순위에 완판되어야 할텐데…그래야 우리 단지도 더 가치가 올라갈 것 같아요"라는 조합원을 만났습니다.

그런데 과연 조합원의 입장에서 1순위에 완판이 되는 것이 좋은 것일까요?? 오늘은 이 부분에 대해서 이야기해보려고 합니다.

일반분양이란?

아파트를 새로 지으면, 집을 파는 '일반분양'이라는 절차를 진행하게 됩니다. 한국부동산원 '청약홈'을 통해 신청하는 '청약제도'가 바로 일반분양을 위해 존재하는 것입니다.

일반분양에도 다양한 종류가 있습니다. 특별공급, 1순위, 2순위, 무순위, 보류지매각 등을 순서대로 진행하게 됩니다.

특별공급은 '특정조건을 갖춘' 분들에게 한정해서 주택을 분양하는 것 입니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관추천 등이 있습니다.

1순위와 2순위는 청약통장 가입 기간에 따라 나뉘게 됩니다. 각 순위 안에서 다시 지역 등 조건에 따라 세부 구분을 하기도 합니다. 무순위는 1순위 2순위를 거친 후 분양주택이 남았거나, 계약과정에서 부적격 판정을 받아 다시 분양을 해야 할 때 진행합니다.

보류지매각은 주로 재개발·재건축사업에서 진행됩니다. 재개발·재건축사업지에선 추가 비용이 발생하거나 소송 등에 쓰인 비용을 충당하기 위해 주택 일부를 분양하지 않고 남겨둡니다. 이게 바로 '보류지'입니다. 이후 모든 사업이 마무리되면 '입찰' 방식으로 보류지를 처분하게 되지요~

조합원 분양이란?

그렇다면 재개발·재건축사업의 경우 일반분양은 어떤 의미가 있고 어떻게 진행되는 걸까요?

재개발·재건축에는 원래부터(구역지정 전부터) 그 지역에 집을 가지고 있던 '원주민'이 있지요? 이 원주민들이 통상적으로 '조합원'이 되는 것입니다. '통상적'이라고 한 것은 원주민 중에 개발에 반대하거나, 분양신청을 하지 않은 경우 '현금청산자'가 되기 때문입니다.

재개발·재건축 사업은 '조합원'들이 주인이 돼 진행하는 사업입니다. 따라서 '조합원'들은 새로 짓은 아파트에 우선적으로 집을 받는 '권리'를 가지게 됩니다. 이것이 바로 '조합원 입주권'입니다.

물론 조합원 입주권이 공짜는 아닙니다. 우선 '권리가액'이라고 불리는 '개발 전 집의 가치'를 매깁니다. 그리고 조합원이 받을 '조합원 주택의 분양가'를 책정합니다. 그리고 '조합원 분양가' - '권리가액' 만큼 '분담금'을 내면 집을 완전히 넘겨받게 됩니다. 이게 바로 '조합원 분양' 입니다.

조합원 분양은 우선 평형과 동호수를 정해놓고 '후정산'을 하기 때문에 신청을 하는 시점과 돈을 내는 시점이 크게 차이가 납니다. 조합원 분양신청(=동호수 추첨) 관리처분 전에 진행됩니다. 분담금 납부는 '입주 시점'에 진행하게 됩니다.

조합원 분양가는 어떻게 책정? 일반분양 가격이랑 같은 것?

조합원 분양가와 분담금에 대해선 복잡다난한 수식이 있습니다만, 딱 간단하게 정리해드리겠습니다.

분담금은 비용에서 수익을 뺀 금액을 조합원들이 나눠내는 것입니다. 이 나눠내는 것을 새로 받을 집과 원래 가지고 있던 자산에 따라 다르게 책정하기 위한 장치가 '조합원 분양가'와 '권리가액'입니다.

비용 = 기존 건물을 허무는 비용(A) + 새 건물을 짓는 비용(B) + A·B를 진행하기 위한 행정적 용역비용(C) + ABC를 조달하면서 발생한 이자비용

수익 = 일반분양 수익

<소결론>

자 그럼 "1순위 청약에서 완판이 됐다"라는 것을 다시 돌이켜보겠습니다. 1순위에 완판이 됐다는 것은 분양가가 인근 시세와 수요에 비해 낮게 책정됐다는 의미일 것입니다. 쉽게 말해, 분양가를 더 높여서 수익을 더 올릴 수 있었다는 것입니다.

일반수익이 더 높다면? 내가 내야할 분담금이 더 줄어든다!

물론 너무 분양가를 높게 책정해서 준공 후까지 미분양이 남아있으면 곤란하겠지요. 주택관리비와 분양대행 비용 등은 계속 들어가는데, 아파트는 점점 구축이 되니까요. 미분양이 남아있다면 나머지 집들의 집값에도 악영향이 있겠지요.

그래서 통상적으로 분양업계에선 최초 분양 후 6개월~1년 반 정도까지 완판을 하는 것을 가장 좋다고 보고 있습니다. 그 다음이 입주 전까지 다 팔리는 것이 좋구요. '1순위 완판'이 되는 것은 '분양가 책정담당 직원'에겐 준공 후 미분양(=악성 미분양)만큼 큰 악몽입니다.

그런데 왜 1순위 완판이 대단히 좋은 것처럼 알려졌지?

그런데 최근 몇 년 사이에 부동산시장에 관심을 가지기 시작한 분들은 1순위 완판이 당연히 좋은 것으로 알고 계신 분들이 많습니다.

그 비밀은 '분양가 규제'에 있습니다. 분양가 규제를 하니 적정가격이 아닌 더 저렴한 가격에 분양가가 매겨지게 됩니다. 당연히 1순위 완판을 하지 않으면, "그 가격에도 안팔렸어?"가 되고 '악성미분양' 가능성이 높은 단지가 되는 겁니다.

이 때문에 아직 분양가 상한제가 적용되는 '강남권'에선 여전히 1순위 완판이 '좋은 아파트'의 척도가 되고 있습니다. 사실 이 때문에 강남권에선 모델하우스를 만들지 않고 그 비용을 아끼자는 조합도 많습니다.

시공사도 규제가 없어도 분양가를 올리는 것에는 브레이크를 거는 존재입니다. 재개발·재건축사업의 상당수는 '분양불'로 사업을 진행하고 있습니다. '분양불'은 분양률에 연동해서 공사비를 받아가는 계약방식입니다. 당연히 건설사 입장에선 빨리 분양을 해서 공사비를 정산받고 '터는' 것을 선호합니다. 이 때문에 조합이 원하는 것보단 공사비를 낮추고 싶어하지요.

그렇다면 공사 진행률에 따라 공사비를 주는 '기성불'은 분양가를 확 올려도 괜찮을까요? '기성불'을 주려면 공사대금을 줄 수 있게 대출을 일으켜야 합니다. PF(프로젝트 파이낸싱) 비용이 더 커지게 되는 것이죠. 당연히 이자비용이 발생합니다. 그렇기 때문에 '기성불'도 무작정 사업기간을 늘리는 것에 대해선 부담이 있는 셈입니다.

금융권에선 PF를 일으킬 때 해당 사업장의 예상 분양가와 분양률을 전망·추정하게 됩니다. 일명 '분양민감도'라는 것인데요. 주요하게 참고하실 수 있는 데이터입니다.

물론 분양민감도가 무조건 100% 맞아 떨어지진 않습니다. 수치 데이터로 도출된 '분양민감도'와 변수가 될 수 있는 품질·마케팅 등이 결합돼 실제 결과로 이어지게 되겠지요.

<결론>

이제 오늘부턴 '내가 조합원인 사업'에선 1순위 완판보단 '적당한 시점에서 완판'을 바라시게 되겠지요? ^^

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