게하 천국, 홍대 ‘세입자’ 보세요!

⚡ 3줄 요약

💙 제주 로컬 숙소와 홍대 게스트하우스는 여행객들에게 특별한 경험을 제공합니다.

💙 홍대는 연트럴파크와 다양한 핫플레이스로 MZ세대와 외국인 관광객에게 인기입니다.

💙 에어비앤비 운영은 법적 허가가 필수이며, 불법 운영 단속이 강화되고 있습니다.

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부동산 손민수템 #11 홍대 게하

안녕하세요? 지난주에 이어 제주에서 인사드리는 트민녀입니다.

제주 동쪽 구좌읍 한적한 산골마을에서 며칠 머무르고 있습니다.

출장이 아닌 여행지에서의 숙소는 호텔보다 에어비앤비 숙박을 선호하는데요.

“여행은, 살아보는 거야!” 카피처럼 로컬 분위기를 느껴보고 싶어서랄까요?😎

제주에서는 하루를 묵더라도 번잡한 관광지 주변보다 제주만의 정취를 느낄 수 있는 숙소였으면 좋겠더라고요. 그러다보니 고즈넉한 바닷가 마을이나 아늑한 오두막 같은 돌집들로 위시리스트가 가득 채워졌는데요.

제주 중간산 자락에 자리잡은 에어비앤비 숙소에서 이 글을 쓰고 있습니다.

물론 몇 년만 젊었더라면 MZ들 사이에서 파티로 유명하다는 ‘게하’(게스트하우스)에서 묵을 수도 있었을텐데 하는 아쉬운 마음이 들기도 합니다. 한창 여행 다니던 30대 초반에도 ‘라때’는 말야~ 게하 파티 같은 건 없던 시절인데 말이죠. 쿨럭😂

트민녀 개인 취향이 공유 숙소를 좋아해서인지 모르겠지만, 단순히 하룻밤 묵는 숙박 공간을 넘어 수익을 창출할 수 있는 수익형 아이템으로도 관심을 가져왔는데요. 에어비앤비나 게스트하우스 주인장이 될 기회를 짬짬이 노려보고 있기도 합니다.

관련 워딩을 자꾸 검색해서인지 유튜브 추천 알고리즘에 ‘게하’가 뜨기 시작했답니다. 알고리즘에 빠져 유튜브 채널 ootb 스튜디오의 ‘세입자’(세상 모든 게스트하우스에 입실하는 자)를 즐겨 보는데요.

‘세입자’는 트와이스 멤버 지효가 낯섦과 설렘이 공존하는 ‘낭만 끝판왕’ 장소인 전국의 게스트하우스를 파헤치는 본격 ‘게하’ 탐방 여행 예능.

유튜브 ootb 스튜디오 ‘세입자’ 영상 캡쳐

며칠 전 세입자 지효의 홍대 게하 영상이 올라왔는데 신박하게도 스님이 운영하는 게스트하우스를 다녀왔더군요. 

템플스테이와 게스트하우스를 겸하는 ‘홍대 선원’(저스트비 템플, Just Be Temple)이란 곳인데, 굳이 깊은 산 속 절에 가지 않더라도 홍대에서 템플스테이를 하는 진귀한 경험. 뉴진스님 덕분에 요즘 MZ에게 힙하다는 불교 문화도 접할 수 있겠고요. 이 곳에서 묵는 외국인과 MZ들의 에피소드를 담은 유튜브 영상 재미있게 봤는데요.

홍대선원은 원래 불교 신도가 운영하던 게스트하우스였다고 합니다. 코로나19 여파로 운영이 어려워지면서 2022년 11월 홍대선원으로 바뀌었다고.

게하 천국인 홍대입구역 일대는 코로나19 이후 변화가 많았는데요. 

오랜만에 홍대 상권 트렌드를 잠깐 살펴볼까요?

홍대 상상마당 인근 거리

‘라때’는 말야~ 홍대하면 클럽에 춤추러 가던 시절을 떠올리며…. 홍대 상권을 홍대입구역 9번 출구(KFC)에서 홍대 정문 사이길 정도로 생각한다면 경기도 오산으로 가야쥬…!😁😁😁

지금의 홍대는 그야말로 메가상권을 이룹니다. 

마포 디자인·출판 특정개발진흥지구 및 마포지구 지구단위계획 구역_ 자료출처 서울시

홍대 정문길 홍대 메인 상권에서 ‘연트럴파크’로 불리는 경의선 숲길 주변 연남동으로 상권이 확장됐는데요. 연남동에서 걷다보면 연희동 카페거리도 가깝습니다. 서교동과 망원동(망리단길) 주변, 합정역과 상수역 일대 상수동 커피거리까지 이어지는 상권입니다.

K팝, K드라마 열풍으로 홍대 앞은 외국인 관광객이 늘면서 십 여년 전부터 서교동, 동교동, 연남동 일대에 단독주택을 개조해 게스트하우스 창업 붐이 불기도 했었는데요.

공항철도가 바로 연결되는 접근성이 큰 장점이죠. 인천공항이나 김포공항에서 입국한 외국인들은 공항철도를 타고 홍대입구역에서 내려 관광과 쇼핑을 시작합니다.

교통이 편리한 홍대입구역은 이 근처에서 숙소를 잡고 움직이려는 외국인 관광객이 선호하는 지역이 되었는데요.

경의선 숲길 일명 ‘연트럴파크’

옛 경의선 기찻길에 공원이 조성되면서 주변 모습도 많이 바뀌었습니다. 

카페와 음식점, 소품샵 등 핫플투어에 나선 MZ세대로 연남동 골목은 밤에도 북적입니다. 한창 핫했던 때보단 웨이팅은 좀 줄어든 것 같지만요.

‘세입자’ 홍대편에서도 영상 초반에 지효가 “요즘 홍대에서 뭐해요?”라면서 MZ와 인터뷰하는 장면이 나오는데요. 캐릭터 쇼핑을 하러 왔다고 답합니다.

유튜브 ootb 스튜디오 ‘세입자’ 영상 캡쳐

공실이 많았던 홍대입구역 4번출구와 연결된 AK프라자만해도 지금은 ‘덕후들의 성지’로 통하죠. 

MZ세대와 외국인 관광객들에겐 빈티지 소품부터 애니메이션 캐릭터, K팝 굿즈 전문숍까지 놀거리와 볼거리가 가득한 놀이터입니다.

경의선 옛 철길을 따라 조성된 연트럴파크 산책길

MZ들의 핫플레이스 AK프라자에서 횡단보도를 건너 옛 철길을 따라 쭉 연트럴파크를 걷다보면 아파트 단지 하나가 나타납니다. 

경의선 숲길을 따라 일렬로 늘어선 연남 코오롱 하늘채인데요. 2003년 입주, 466가구 6개동 규모입니다.

연남동 코오롱 하늘채 단지 전경

인근 나홀로 아파트 ‘대명비발디’를 제외하면 연남동에서는 유일한 아파트 단지인데요. 경의선 숲길 바로 옆이다보니 산책이나 조깅하기엔 참 좋아보였습니다.

물론 교통이나 상권은 잘 갖춰진 곳이죠. 2호선·공항철도·경의중앙선 홍대입구역과 경의중앙선 가좌역이 가까운 입지니깐요.

그런만큼 장단점도 분명할텐데요. 유동인구가 많은 경의선 숲길 한복판에 있다보니 조용한 주거지는 아닙니다. 이런 주거환경을 선호하는 외국인이나 MZ세대에게는 취향저격하는 주거지일 수 있고요.

걸어서 통학할 수 있는 초등학교가 멀고, 주변에 상업시설이 밀집해 있어서 홍대입구의 편리한 인프라를 누리고 지내려는 젊은 층이나 아직 아이가 없는 신혼부부에게는 적합해 보입니다.

가격은 어떨까요?

전용면적 84㎡ 기준 실거래가는 11억4500만원, 전세는 6억~6억2000만원대 입니다. 월세 시세는 보증금 1억원에 200~220만원 수준.

전용면적 59㎡ 매매가격은 9억~9억4500만원대, 전세는 6억에 거래됐네요. 월세는 보증금 5000만원 175~185만원.

전용 59 최근 실거래가 평균이 9억3000만원인데요. 전용 84와 비교하면 소형 평형 가격대가 높은 수준을 보입니다.

그런데 최근 에어비앤비 불법 운영이 이슈죠. 

그동안 오피스텔·빌라 등에서 영업신고 없이 운영하는 사례가 많았던 터라 에어비앤비가 앞으로 미등록 숙소는 받지 않겠다고 불법숙소 퇴출 선언을 한 것인데요.

국내에서 공유 숙소를 운영하려면 외국인관광도시민박업, 한옥체험업, 농어촌민박업 중 하나로 등록해야 합니다.

서울·부산 등 대도시에서 운영하는 경우라면 외국인민박업 허가를 받아야하고요. 외국인관광도시민박업(관광진흥법 시행령 제2조 1항)은 도시지역의 주민이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 업으로 규정하고 있습니다.

공유숙박 취지에 맞게 외국인민박업은 집주인이 반드시 실거주해야 하고, 손님도 외국인을 대상으로 합니다.

이렇게 허가 조건이 까다롭다 보니 그동안 신고하고 운영하는 사례가 드물었습니다.

특히 서울 홍대, 강남 등지에서 오피스텔 원룸을 임대해 에어비앤비를 운영하는 호스트가 많은데요. 오피스텔에서는 숙박업 운영 자체가 불법이라는 사실 꼭 알아두세요!

① 「공중위생관리법」에 따라 오피스텔, 아파트, 주택에서는 숙박업을 운영할 수 없음

② 외국인관광 도시민박업으로 등록할 수 있는 건축물은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이며, 아파트는 입주민 동의 필요. 오피스텔이나 원룸형 주택은 불가! 이용 대상도 외국인 관광객으로 한정

③ 한옥체험업은 국토교통부장관이 정하여 고시한 기준에 적합한 한옥 대상으로 운영 가능

④ 농어촌민박업은 농촌 및 어촌에서 단독 또는 다가구주택에서만 운영 가능

에어비앤비나 게하 등 공유숙소에 관심있다면 법률 규정부터 관련 용어, 상권 및 소비트렌드 분석 등 공부해야할 것들이 참 많습니다.

MZ세대를 사로잡은 홍대 상권 흐름을 살펴보면서 트민녀가 자꾸 ‘라때, 라때’를 외쳤는데요. 급변하는 트렌드 따라잡기 쉽지 않지 말입니다.

세입자가 제가 알고 있던 그 세입자가 아닌 것처럼요.

그렇지만 한참 어린 트와이스 지효도 이번 홍대 게하 영상에서는 ‘라때’를 외치고 있길래 조금은 위안이 되었습니다. 후훗😘

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