대항력 있는 임차인 없는 임차인 구별방법은?

임차인은

[ 선순위 임차인 ]

[ 후순위 임차인 ]

2가지로 나누어진다

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① 선순위 임차인=대항력 있는 임차인

② 후순위 임차인=대항력 없는 임차인

그런데 의외로 많은 분들이 임차인이 선순위냐 후순위냐를 [전입일자]로 판단하시는 오류를 범하시고는 합니다. 그런 오해로 인해 누군가는 손해를 보는 일이 생길 수도 있습니다.

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그런데 이런 부분은 조금만 신경 쓰고 공부하면 더 정확하게 알 수 있거든요.

이제부터는 [선순위 임차인]과 [후순위 임차인]을 구별하는 방법에 대해서 정확하게 구별해 보시자구요^^

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본인이 임차인분이시라면

자신이 [ 선순위임차인 ] 인지, 아니면 [ 후순위임차인] 인지를 반드시 아셔야 합니다.

그래야 혹시라도 집이 경매로 들어갔을 때 어떤 액션을 취해야 하는지 판단할 수 있기 때문입니다.

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본인이 경매투자자인 경우도 마찬가지입니다

경매물건에 점유하고 있는 임차인이 선순위 임차인일 경우 낙찰대금과는 별도로 임차인의 보증금을 물어줘야 하는 경우가 발생하기 때문인데요. 선순위 임차인이 있는 경우 임차인이 배당에 참여하는지, 참여한다면 얼마나 배당이 되는지 정확하게 계산해 봐야 합니다.

선순위 임차인과 후순위 임차인을 구별하기 위해선 2가지를 알아야 합니다.

[임차인의 대항력발생일]과 [말소기준권리]입니다!

1. 임차인의 대항력 발생일은 언제일까?

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임대차계약을 맺은 임차인이

전입(주민등록)과 점유 2가지 조건을 모두 갖추게 되면

익일 0시에 대항력을 갖게 됩니다.

※ 실무에서는 전입일만 가지고 따지게 되는데요. 그 이유는 임차인이 실제 언제 점유를 시작했는지 현실적으로 알기 어렵기 때문이에요. 타임머신 타고 과거로 돌아가서 보지 않으면 모르는 거죠.

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임차인의 전입일이 2019년 4월 6일이라면

대항력발생일은 2019년 4월 7일(0시)가 되는 거죠

대항력 발생일을 따지는 건 어렵지 않죠?

2. 대항력 있는 임차인, 없는 임차인 구분하기

이제 우리가 할 일은 대항력 발생일과 말소기준권리의 순서를 비교하는 겁니다.

① 임차인의 대항력 발생일>>말소기준 이라면: 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)

② 말소기준>>임차인의 대항력 발생일 이라면: 후순위 임차인(대항력 없는 임차인)

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그렇다면 말소기준 권리에 대해서 알아보셔야겠죠?

말소기준권리는

(근)저당

(가)압류

담보가등기

경매기입등기

이 4가지 권리가 말소기준권리가 될 수 있는 권리입니다.

이 4가지 권리 중 등기부에 가장 먼저 설정된 권리를 [ 말소기준권리 ]라고 해요

※ 참고로 전세권등기도 일정한 조건에서는 말소기준권리가 될 수 있습니다

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사례 1)

임차인 전입: 2018년 5월 4일

말소기준권리: 2018년 7월 5일

▶ 임차인의 대항력 발생일: 2018년 5월 5일(0시)

말소기준보다 임차인의 대항력발생일이 빠릅니다.

임차인은 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)이 됩니다.

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사례 2)

임차인 전입: 2018년 5월 4일

말소기준권리: 2017년 2월 6일

▶ 임차인의 대항력 발생일: 2018년 5월 5일(0시)

임차인은 말소기준보다 대항력 발생 일이 늦습니다.

임차인은 후순위 임차인(대항력 없는 임차인)이 되는 것이죠

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사례 3)

임차인의 전입:2018년 5월 4일

말소기준권리: 2018년 5월 4일

▶임차인의 대항력 발생일: 2018년 5월 5일(0시)

임차인의 대항력발생이이 말소기준권리보다 늦기 때문에 후순위 임차인이 됩니다.

사례 4)

임차인의 전입: 2018년 5월 4일

말소기준권리:2018년 5월 5일

▶ 임차인의 대항력 발생일: 2018년 5월 5일(0시)

임차인은 이경우 선순위 임차인이 됩니다.

근저당은 등기소에 가서 서류접수를 해야 하죠? 아무리 빨라도 2018년 5월 5일(9시)입니다.

의외로 많은 분들이 말소기준과 임차인의 전입일을 가지고 선순위 임차인과 후수위 임차인을 판단하시는데요. 말소기준권리와 임차인의 전입 날짜 차이가 많이 난다면 그렇게 판단해도 무방합니다.

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하지만 위의 사례 3에서 보셨듯이 전입일로만 따지면 조금 애매한 상황이 발생하기도 합니다.

처음 경매 공부를 하시는 분이라면 전입일과 말소기준으로 판단하지 마시고, 대항력 발생일과 말소기준권리로 판단하는 연습을 하시는 게 좋습니다. 기초가 튼튼해야 실력을 더 높이 쌓아갈 수 있습니다.

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말소기준에 대해서 좀 더 공부하고 싶으시다면 아래 포스팅을 읽어보시길 추천드립니다

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https://blog.naver.com/dalshadow/223072804481

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