검단 엘리프 포레듀 줍줍, 입지도 나빠! 가격도 비싸!

엘리프 검단 포레듀는 원래 2024년 12월 ‘검단신도시 파밀리에 엘리프’라는 이름으로 분양을 했지만, 시공사였던 신동아건설이 법정관리에 들어가면서 청약 모집 절차가 취소되었어요. 이후 계룡건설이 지난 9월에 분양을 시작하게 되었는데요. 문제는 분양가가 기존보다 약 8% 가까이 인상되었으며, 청약에서 대규모 미달이 발생했어요.

총 669세대 중에서 무순위 사후접수 43세대, 무순위 임의공급 185세대가 공급돼요. 청약에서 대규모 미달이 났음에도 불구하고, 검단신도시의 파워와 공급 절벽에 대한 심리가 반영된 걸로 보여요.(입지가 검단 아닌 듯한 검단이에요)

🏢단지 개요

• 위치 : 인천시 서구 마전동 398-2번지 일대(AA32BL)

• 규모 : 지하 3층 ~ 지상 최고 11층, 11개동, 669세대

• 시공사 : 계룡건설

🗓️청약 일정

• 모집자 공고 : 10월 14일(무순위사후), 10월 15일(임의공급)

• 청약일 : 10월 20일

• 당첨자 발표 : 10월 23일

• 계약 체결 : 10월 30일

• 입주예정일 : 2028년 3월

🎯공급 세대

사후접수(43세대)

• 64C(7세대) : 4.67억 ~ 5.02억

• 84A(34세대) : 5.51억 ~ 6.09억

• 110S(2세대) : 9.8억

• 📎 FWZ5EAB13

임의공급(185세대)

• 64A(29세대) : 4.62억 ~ 5.07억

• 64B(12세대) : 4.45억 ~ 4.78억

• 64D(21세대) : 4.35억 ~ 4.78억

• 84B(25세대) : 5.26억 ~ 5.81억

• 84C(6세대) : 5.79억 ~ 6.09억

• 84D(9세대) : 5.62억 ~ 5.91억

• 84E(9세대) : 5.63억 ~ 6.06억

• 84F(9세대) : 5.48억 ~ 6.02억

• 98A(18세대) : 6.27억 ~ 6.89억

• 98B(33세대) : 6.07억 ~ 6.75억

• 98C(11세대) : 6.58억 ~ 6,92억

• 110P(3세대) : 11.56억 ~ 11.75억

• 📎 F8FGZ70VE

👩‍👧‍👦청약 자격

사후접수

• 전국에 거주하는 무주택세대구성원

임의공급

• 국내에 거주하는 만19세 이상인 분

📌규제 사항

• 전매제한 : 3년

• 거주의무기간 : 없음

• 재당첨제한 : 없음

🔎평면도

• 64C 판상형 3Bay 구조 외, 64A 판상형, 64B·D타워형 일반적이에요

• 84A 판상형 4Bay, 84B·F 타워형, 84C·C1판상형 4Bay(둘다 같은 구조인데 알파룸 발코니 있냐 없냐 차이에요), 84D 판상형 3Bay 침실 2개를 서북향에 배치했네요. 84A·E가 제일 좋아 보여요

• 98A 판상형 4Bay, 98B·B1 타워형(침실2 발코니 차이), 98C 판상형 4.5Bay 직사각형 끝판 구조.

• 110P1·P2·P3는 펜트하우스 네요. 회색 부분이 비확장 발코니 공간으로 보이네요. P3는 P1·P2보다 한층 낮아 온전한 펜트는 아닌거 같아요

• 110S1·S2 1층을 복층형으로 구성한 평면 이에요.

🧭입지 평가 및 주변 단지 비교

• 인천2호선 마전역 1km, 인천1호선 검단호수공원역 1.7km, 검단초 580m(초등학교 단지앞 신설 불투명)

• 입지는 검단 끝자락으로 마전동 생활권에 더 가까워요.

• 검단에코비스타 국평 5.2억 오랜 기간 미분양 이였고, 푸르지오더파크 국평 5.7억 미분양 이였죠.

• 에코비스타·푸르지오더파크와 입지 비교하면 큰 차이는 없지만 떨어져요.

⭐총평

엘리프 검단 포레듀 안전마진은 없어요. 초·중·고 모두 구도심 배정으로 안 좋아요.

에코비스타 2024년 2월 분양 / 푸르지오더파크 2024년 10월 분양 / 엘리프검단포레듀 2025년 8월 분양

차기 분양이 나올 때마다 분양가가 약 5천만 원씩 점프 했어요.

원자재 가격 상승 때문이라고 하기엔 상승 폭이 과한 편이죠?

노란봉투법, 중대재해처벌법, 대출규제 등으로 인해 건설 공정이 늘어나면서 증가하는 비용이 고스란히 분양가에 전가되고 있어요. 게다가 최근 부동산 규제로 인한 매수 심리 변화도 가격 상승을 부추기고 있어요.

검단신도시는 ‘불패’ 처럼 미분양이 나더라도 결국 전부 완판이 되곤 했어요. 만약 2024년 분양가 수준이었다면 그럭저럭 청약을 고려할 수 있었겠지만, 현재 6억대 분양가라면 차라리 신검단중앙역 인근 학교 가까운 단지 분양권을 또는 검단신도시와 인접한 원당동칸타빌더스위트 분양권과 2025년 9월 분양한 검단센트레빌에듀시티 줍줍이 괜찮은 대안으로 보여요.

매매시장을 본다면

현금 2.5억 보유자 + 비규제 LTV 70% 대출 4억 → 아라역 주변 매수 괜찮아 보여요.

현금 3억 보유자 + 전세 3.5억 → 아라역 주변 갭투자 괜찮아 보여요.

ft. 인천도 머지않아 규제지역으로 묶이게 될 가능성 높아요.

아래 과거 규제지역 지정 현황을 보면, 경기 남북부와 동탄2가 규제된 같은 시점에 인천도 함께 규제지역으로 묶였어요.