검단 파밀리에 엘리프, 덜덜덜~ 푸르지오 더파크 눈치 보기?

안녕하세요. 뉴글 입니다.

오늘은 여전히 뜨거운 인천

검단신도시의 파밀리에 엘리프에

대해 알아보겠습니다.

👉 검단신도시 알아보기

인천하면 떠오르는 많은 신도시 중 가장 큰 공공택지는 검단신도시 입니다. 이 택지지구의 개발 배경을 살펴보려면 2003년으로 거슬러 올라가야 하는데요. 2003년 참여정부 시절 서울의 부동산 가격 상승을 막기 위해 총 12개의 신도시 계획을 발표 하게 됩니다.

2기 신도시인 검단신도시는 2003년 발표 이후 2007년 지구지정을 시작으로 2008~2012년 토지 보상 및 이주대책 대상자를 선정하게 되며, 이후 2013년 본격적인 착공을 시작으로 현재까지 신도시 조성에 집중하고 있는 상황 입니다.

개요를 보게 되면  총 336만 평, 계획 인구 18만 명의 및 7.5만 세대의 대규모 공공택지 개발 지구 이며, 이중 아파트 공급 세대는 7.1만 세대로 주택 유형 중의 제일 높은 비율을 형성하고 있습니다. 물론 행복주택, 임대 단지 등이 모두 포함된 세대수 입니다.

또한, 검단신도시는 총 5단계의 사업단계를 보이고 있는데요.

현재 1~2단계의 경우 준공이 어느 정도 완료된 상태이고 현재 3단계 분양 및 입주가 진행 되고 있다고 보시면 됩니다.

이번에 소개 드리는 검단 파밀리에 엘리프는 3단계 사업에 속해 있으며, 이와 맞춰서 교통 및 주거, 복합 개발 또한 속도를 내고 있는데요. 현재 개발 상황에 대해 한번 살펴 보시죠.

👉개발 현황 알아보기

검단신도시는 각 구역별로 특화 시설을 도입할 계획인데요.

주거 외 상업, 문화, 산업 등 다양한 개발 계획들이 예정되어 있어 향후 자족도시로서 경쟁력을 갖춘 도시로 성장 예정 입니다.

특히, 현재 검단신도시의 고질적인 문제점인 광역교통망도 순차적으로 개선될 예정이라 현재보다 미래가 기대되는 지역이라고 보시면 될 거 같아요. 

▶ 인천 1호선 연장(`25년 개통 예정),  인천 2호선 연장(계획), 5호선 연장(예비타당성조사 시행 확정)

👉 첫번째 입지환경 알아보기

○ 현재 1,2단계 대비 검단신도시 내 입지는 비교적 열위(1단계> 2단계 > 3단계 순으로 위계 형성)

○ 마전역 1.1km, 검단호수공원역(예정) 1.4km 이격

○ 단지 바로 앞 유치원 및 초등학교 신설 예정, 마전동 학원가(47개) 접근성 양호

○ 구도심(마전동) 상권 및 기형성된 생활 인프라 이용 가능, 수변공원·근린공원(계획)으로 쾌적성 양호

○ 인천시 거주하거나 서울시, 경기도 지역에 거주하는 만19세 이상인 자

○ 우선 공급 50%(인천시 거주자), 나머지 50%(서울시, 경기도 거주자)

○ 전용 85㎡ 이하 가점제 40%, 추첨제 60% / 전용 85㎡ 초과 추첨제 100%

👍 두번째 시장환경 알아보기

○ 인천 서구 평균 수요량은 약 3천 세대로 나타남, 서구 내 다수의 신도시 위치하여 공급 활발

○ 인구 및 세대수 지속적으로 증가 추세, 현재 인구는 63만명 수준이며 대규모택지개발로 꾸준한 인구 유입

○ 인천 서구는 인접지역(김포, 인천 구도심)에서 전입이 활발하며, 그 외 광역 지역에서 인구 유입 나타남

→ 분양가 상한제를 적용 받는 검단신도시의 활발한 공급으로 젊은 신혼부부 등 내집마련 수요 꾸준히 유입

👉 세번째 가격분석 알아보기

○ 해당 사진을 클릭하셔서 크게 보세요. 2022년~2024년 까지 분기별 시세 흐름을 볼 수 있습니다.

○ 인천 지역 내  평당 매매가는 검단신도시 20,000천원, 서구 13,420천원, 인천 평균 15,970천원 수준

    검단신도시는 서구 안에서도 높은 가격 수준을 나타나며 인천 평균 대비 ▲ 47% 높음

○ 해당 사진을 클릭하셔서 크게 보세요. 2022년~2024년 까지 분기별 시세 흐름을 볼 수 있습니다.

○ 평형별 평당 매매가는 전용 60㎡↓ 10,840천원, 60~85㎡ 13,100천원, 85㎡↑ 14,790천원 지역 내 대형 평형에 대한 선호도가 높은 것으로 추정

○ 위 금액은 발코니 확장비가 포함된 최고 모집공고 금액 입니다.

○ 검단신도시 1단계에 위치한 리딩 단지는현재 분양가 대비 68~91% 수준의 높은 상승률 기록

검단신도시 시장 상황 양호 ↔ 사업지 입지 상대적 열위

○ 검단 내 입지에 따라 가격 차이 1~2억 수준 편차 존재 → 검단 우미린 더 시그니처 33평 8.15억 거래

○ 사업지와 유사한 입지 컨디션 5억 후반 ~ 6억 초반 수준 → 검단 로제비앙라포레 33평 5.97억 거래

○ 계약조건 : 계약금 10% + 중도금 60%(이자후불제) + 잔금 30% → 최근분양단지 모두 실거주 의무 없음

○ 분양가 상한제 지역으로 양호한 청약 경쟁률 달성, 최근 인천 내 분양권 프리미엄 상승으로 청약 경쟁 고조

분양가 상한제 단지 안전 마진은 없는 상황

👉네번째 검단 파밀리에 엘리프 총평

○ 예상 분양가는 “검단 푸르지오 더파크” 수준 전망 → 발코니 확장 포함가 기준

○ 대규모 공공택지 내 공급되는 단지로 전매제한 3년, 재당첨제한 10년, 실거주 의무 없음

○ 검단 에코비스타는 분양가상한제 였으나 오랜 기간 미분양 상태 였음

○ 검단신도시 내 상대적 입지 선호도 낮아 “검단 푸르지오 더파크”의 분양율에 따라 연동 예상

○ 분양가 상한제 단지인데 안전 마진은 없음, 향후 상승 여부는 알 수 없으나 실거주 목적으로 적합

○ 청약가점이 높거나 특별공급 신청이 가능한분이라면, 통장 쓰기엔 아까운 상황