창경궁 롯데캐슬 시그니처, 창경궁 어딨어?

안녕하세요. 뉴글 입니다.

오늘은 10년만에 신축이 공급되는 삼선동의

창경궁 롯데캐슬 시그니처 대해

알아보겠습니다.

창경궁 롯데캐슬 시그니처는 경희궁을 모티브로 잡은건지 창경궁을 네이밍으로 달았습니다. 경희궁 자이로 대표되는 '궁'시리즈는 희소성을 갖습니다. 게다가, 서울의 중심이라는 이미지를 갖게 만듭니다. 창경궁은 임진왜란 때 방화로 소실되었다가, 광해군 때 재건합니다. 다시 순조 때 큰 화재가 있었고, 일제강점기 때 동물원, 식물원, 박물관을 세워 창경'궁'에서 창경'원'으로 각하되었습니다. 게다가, 창경궁 앞에 도로를 내어 종묘와 연결을 끊어버리기까지 하는데요. 다행이도 1981년 수립된 창경궁 복원계획에 따라 1983년 창경'궁'으로 회복하고, 2022년에 창경궁과 종묘 사이의 도로는 터널로 지하화되고, 지상은 보행길로 복원되었습니다.

👉서울의 부촌은 어디?

상품에 대해 알아보기 전 성북구에 대해 자세히 한번 살펴볼까 합니다. 성북구의 “성북”은 한양도성 북쪽에 있다는 뜻인데요. 성북구는 예전부터 평창동과 함께 부촌의 시발점으로 평가받는 지역 입니다. 수십 여년 간 전통 부촌으로 명성을 쌓아온 평창동과 성북동은 부와 명예를 상징하는 지역으로 자리매김 하고 있어요.  1960년대 중반부터 성북천의 복개와 도로 확장, 삼청터널의 개통으로 대규모 주택단지가 들어서면서 부촌을 형성하게 되었습니다.

[ 1960년대 성북구의 모습 ] [ 현재의 성북구의 모습 ]

세대 재벌들은 청와대와 가깝고 한강을 한눈에 볼 수 있는 성북구에 많이 몰려 있었습니다. 유명한 범현대가 위치한 곳이기도 하죠. 물론 시간이 지나면서 2~3세대 재벌들은 성북구를 떠나 반포, 청담, 용산 등 도심지역에 자리잡게 되었습니다.

물론 성북구에는 부촌만 자리잡았던 것은 아닙니다. 기존 부촌의 발달과 동시에 대규모 주택가가 형성이 되었고, 현재는 길음뉴타운, 장위뉴타운 등 새로운 모습으로 변신되고 있습니다. 그리고 최근 서울의 마지막 달동네라고 불리는 “정릉골”도 본격적으로 개발 되면서 이주를 진행하고 있습니다. 정릉골은 고급 타운하우스 단지로 진행 될 예정이고, 1,411가구가 계획 되어 있습니다.

👉삼선동 재개발 사업 언제쯤?

삼선동에 재개발 또한 활발하게 이루어 지고 있는데요. 1~2구역은 이미 입주가 완료 되었고 3,4구역은 조합설립과 해제를 반복하면서 여전히 사전 타당성 조사 단계에 멈춰 있습니다. 유일하게 삼선 재개발지역에서는 10년만의 공급되는 5구역에 대한 기대감이 매우 높은 상황 입니다. 5구역을 시작으로 3,4구역도 개발이 본격화 되어 삼선동 일대의 변화를 기대해 봅니다.

이뿐만이 아니라, 성북구는 서울에서 제일 많은 재개발 및 재건축을 진행하는 지역이기도 한데요. 대표적으로 이미 입주가 끝난 길음뉴타운에 대해 간단히 한번 알아보고 가시죠.

✔️ 길음뉴타운

성북구의 대표적인 재개발 사업인 길음 뉴타운은 2002년 서울시 최초의 시범 뉴타운으로 지정되면서 다른 뉴타운에 비해 개발이 빠르게 진행되었습니다. 서울의 대표적인 달동네로 알려진 곳에 대규모 아파트 단지들이 밀집해 자리 잡으면서 개발의 규모와 속도 모두 유례없이 거대하고 빨랐습니다. 현재는 총 16,477세대가 입주 완료 하였고 일부 80% 이상 입주가 완료 됐다고 보시면 됩니다.

여기에 성북구에 재개발 및 재건축들이 다수 예정 되어 있어 성북구는 새로운 도시로 탈바꿈 되기 위해 정말 많은 노력을 하고 있다고 생각되기도 합니다. 성북구의 현재 재개발 및 재건축 단지는 총 51개 단지이고 사업진행 속도에 따라 무산되거나 해제 될 것으로 보여 집니다. 물론 지자체에서도 급하게 진행하고 있는 만큼 미래의 성북구의 모습이 매우 기대되네요.

또한, 창경궁 롯데캐슬 시그니처 주변으로도 많은 재개발 및 재건축 지역이 있는데요. 현재 사업이 가시화 된 곳은 총 10개 구역 입니다. 사실 아직 길음 및 미아 권역에 재개발이 완료되지 않은 시점이기 때문에 사업지 주변보다는 북측 지역의 단지들이 많이 보입니다.

👉강북권 대개조, 어떻게 변화될까?

여기에 맞춰서 광역 개발도 한번 보고 넘어가시죠. 최근 서울의 도시개발 계획을 보면 강북권 대개조의 대한 내용이 많이 있습니다. 강북권 대개조를 알기위해서는 정확히 어디를 말하는지에 대해서 궁금해 하시는 분들을 위해 한번 간단히 말씀드릴게요.서울은 크게 서북권, 도심권, 동북권, 서남권, 동남권의 5개 지역으로 나눠져 있습니다. 이번 프로젝트에 해당되는 지역은 총 11개 구인데요.

강북권 대개조 프로젝트에 내용을 보게되면 창동차량기지 이전부지(25만㎡)는 Bio-ICT 산업클러스터로, NH농협 부지(3만㎡) 일대는 주거·판매시설로 조성하고, 서울혁신파크부지(6만㎡)는 미디어콘텐츠와 R&D 등 서울의 미래경제를 이끌어 나갈 융복합 창조산업 클러스터 ‘서울창조타운’으로 재조성된다. 신내차량기지 이전부지(19만㎡), 중랑공영차고지(6만㎡), 면목선 차량기지(2만㎡), 신내4 공공주택(7만㎡) 등을 통합개발해 첨단산업·문화·주거 등 다양한 기능을 담은 입체복합도시로 조성 계획 되어있습니다. 수색차량기지와 상암DMC 일대는 서울대관람차‧미디어전시 등 K-컬쳐공간을 비롯해 세계적인 친환경 수변 감성놀이 공간으로 바뀔 예정 입니다. 서울시에서 빠르게 추진하고 있는 만큼  강북권의 대변화가 예상 되네요.

👉직장이 이렇게 가깝다고?

창경궁 롯데캐슬이 위치한 성북구는 서울의 주요 업무지구와의 접근성이 매우 뛰어난 지역이기도 합니다.

사실 직장인들은 출퇴근 시간이 매우 중요하다고 생각하는데요. 최근 수도권에 지하철 파업으로 이러한 문제는 더욱 주목받고 있는 거 같아요. 실제로 주요 업무지구와의 거리는 매우 가까워서 직주근접형 입지를 갖추고 있으나, 한성대역까지 땀 흘릴 땀세권 입니다.

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👉 역세권인 듯 아닌 듯?

○ 도보 10분 거리 內 삼선초, 한성여중, 한성여고, 경동고등학교 위치

○ 4호선 한성대입구역 도보 10분, 6호선 창신역 도보 25분(경사 高), 보문역 도보 20분 소요(경사 완만)

○ 4호선 한성대입구역 이용 시 여의도역 30분, 강남역 45분 소요

○ 사업지는 재개발사업으로 인근 노후화 된 주택 밀집지역과 혼재되어 쾌적성 열위

○ 반경 2km 내 이마트, 현대시티아울렛, 서울대학교병원 등 생활 인프라 양호

○ 반경 2km 내 창경궁, 종묘, 낙산공원, 한양도성길, 성북천 등 녹지 공간 다수 위치

✔️ 동 배치와 평면도 간략 보기

일반 분양 세대를 보게 되면 59A는 2세대를 제외하고는 4층 이하, 59B는 최고 17층, 59C는 최고 15층, 84는 최고 15 층으로 공급 예정 인데요. 고층 라인이 많은 타입과 동은 세대 간섭이 조금 있어 보입니다. 물론 재개발 단지인 만큼 조합원분들이 먼저 좋은 층 및 타입을 가져가기 때문에 어쩔 수 없는 부분이 있는 거 같아요.

평면의 경우 일반분양 전 세대가 3BAY 구조 입니다. 재건축 및 재개발의 일반적인 평면이라고 보시면 되는데요. 59A,B는 판상형 구조이고 주방 형태만 조금 상이 합니다. 59C타입은 타워형 이고 그러다 보니 조합분들이 많이 비선호 한 것으로 보여 집니다. 84타입은 단일 평형인데 3BAY 3ROOM 구조라고 보시면 될 거 같아요. 아무래도 59타입이 주력인 만큼 가구수에 따라 조금 선호도가 갈릴 거라고 보입니다.

여담으로 잠깐 최근 서울의  평형에 따른 청약률을 한번 언급할까 합니다. 최근 청약접수를 받은 서울원 아이파크는 강북권의 이슈된 단지 인데요. 실제로 이 사업지는 85㎡ 초과의 대형 평형 비율이 엄청 높은 편 이었습니다. 그 결과  국민 평형이라고 불리는 84㎡ 이하의 단지는 1순위 내 모두 마감 하였고 대형 타입은 2순위까지 청약 접수를 받게 되었습니다.

“노원구인데 너무 비싸”…서울원 아이파크 중대형 절반 ‘미달’ - 매일경제

✔️ 서울 1순위 청약 경쟁률

2024년 서울의 평형별 타입 경쟁률 입니다. 보시게 되면 2분기를 제외 60㎡ 이하의 타입이 가장 높은 경쟁률을 기록 하고 있어요. 2024년 고금리 및 대출 규제로 외형이 높은 대형 타입보다는 소형 타입의 선호도가 매우 높아진 상황 입니다. 최근 금리 인하에도 불구하고 아직은 대형 타입 보다는 소형 타입의 선호도가 더 높을 거라고 판단 되네요. 그러기 때문에 창경궁 롯데캐슬 시그니처 또한 오랜만에 신축 공급으로 경쟁률을 보일 거라고 전망 되는 상황 입니다.

"한은, 내년에도 최소 2~3번 더 낮춘다"[2연속 금리인하①] :: 공감언론 뉴시스 ::

👉시장환경 알아보기

✔️ 성북구 기간별 수요/입주

○ 성북구의 수요량은 평균 2,292수준, 수요 대비 신축 공급이 적어 신규 대기 수요 누적

○ 성북구의 총 아파트는 약 8만 세대 수준, 10년 초과 82.1%, 5~10년 이하 11.8%, 5년 이하 6.1%

✔️성북구 세대수/인구수

○ 인구수는 지속적으로 감소 및 반면  세대수 지속적으로 증가 추세, 현재 인구는 42만명 수준

✔️성북구 전입/전출

○ 성북구는 노후 주거 단지로 비교적 서울에서 가격 수준이 낮아, 인접 지역에서 이전 하는 수요 존재

→ 전입 및 전출은 강북구 및 동대문구, 노원구 등 북에서 남으로 내려 오는 수요 다수

👉가격 현황 알아보기

✔️조합 매물가

○ 삼선5 조합 분양가 59㎡ 4.3억, 84㎡ 5.4억, 59㎡ 프리미엄 7억 수준 형성

○ 현재 조합 분양가는 추정단계로 사업 추진경과에 따라 추가 분담금 발생 가능

✔️ 인접 주요 단지 시세

○ 리딩 단지의 시세는 84㎡ 대비 60㎡ 이하 소형 평형 가격 높음 → 최대 +11.9% 수준 가격 차이 보임

○ 비교 단지로 보문 파크뷰 자이, 삼선SK뷰, 용두 래미안엘리니티로 선정하여 가격체크

○ 삼선 SK뷰와 보문 파크뷰자이 평균 평단가 59㎡ 42,700원, 84㎡ 38,660원

○ 위 단지와 입지 비교시 감점은 있으나 신규 평당가 59㎡ 43,000원, 84㎡ 40,000원 는 주변 시세 수준

✔️최근 분양사례

○ 59㎡ 프리미엄 : 래미안라그란데 최대 7.6억, 청량리 롯데캐슬 최대 6.3억, 휘경 자이 최대 7억 형성

○ 성북구 장위뉴타운 푸르지오 라디우스파크는 우수한 입지와 상품으로 D+1月 100% 분양완료

✔️주요 청약 정보

○ 모집공고 11.28(목), 특별공급 12.09(월), 1순위 12.10(화), 당첨자 발표 12.17(화)

○ 서울시 거주하거나 인천시, 경기도 지역에 거주하는 만19세 이상인 자

○ 전매제한 1년, 거주의무 없음, 재당첨제한 없음

○ 전용 60㎡, 60~85㎡ 이하 가점제 40%, 추첨제 60%

○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건(서울시 거주)

✔️홈페이지

https://www.lottecastle.co.kr/APT/AT00420/main/index.dod

✔️모집공고

https://www.lottecastle.co.kr/APT/AT00420/15843/supply/view.do//

👉창경궁 롯데캐슬 시그니처 총평

○ 창경궁 롯데캐슬 시그니처 평균 분양가는 42,000천원 수준  → 발코니 확장 무상제공

○ 59타입 매물호가 : “삼선 SK뷰” 평당 44,000천원, "보문 파크뷰 자이" 평당 40,900천원

○ 최근 이슈 단지인 서울원 아이파크 평균 분양가 39,000천원, 세개 단지 비교 시 가격 적인 메리트 없음

○ 지역 내 오랜만에 공급되는 물량으로 수요는 예상되나, 미분양에 손모가지는 아깝고 손가락 정도만...

○ 조합 단지로 일반 분양(라인, 층)비선호 세대 중심으로 공급, 청약시 타입 고민 하셔야 할 거 같아요

○ 조합 분양가 59㎡ 4.3억, 84㎡ 5.4억(프리미엄 7억 형성)↔일반 분양 59㎡ 10.5억, 84㎡ 13.5억

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