상호배려를 말살시켜버린 계약갱신청구권 - 2024년 6월 6일 브리핑

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안녕하세요. 리얼랭커스 입니다..

제가 시장을 분석하고 가장 먼저 고려하는 것은 데이터입니다..

그러나 판세를 읽고 투자를 진입하고자 할 때에는, 그에 앞서 인간의 본성을 이해하려 노력 합니다.

(이 때 가장 많이 참고하는 것이 행동경제학이고,

대니얼 카너먼 교수님의 "생각에 관한 생각"이라는 책을 반복해서 읽습니다.)

최근 전세가 상승에 대한 기사들이 많은데, 당연히 사실이지만

더욱 중요한 것은 어느 시점부터의 상승을 말하는 것인지 판단할 필요가 있습니다.

전세가는 고점으로 바라보면 현재까지 하락이고, 2년 전부터 본다면 상승일 뿐입니다.

(전세 가격 상승의 함정 - https://cafe.naver.com/aptrankkr/34368)

문제는 계약갱신청구권인데, 올해부터 전세의 계약갱신청구권의 만료 러시가 시작됩니다.

그래서 지금부터 말씀드리고자 하는 것은, '계약갱신청구권 (이하 갱신권)'이 가져온 변화입니다.

갱신권은 사실상 2년의 전세 기간을 2년에서 4년으로 늘리게 된 제도입니다.

과도하게 풀린 통화량으로 인해, 치솟는 매매가와 전세가에 대한 방어 정책임은 알겠습니다.

그렇지만 저는, 그로 인한 '상호배려'를 말살시켜 버린 것이 가장 큰 패착이 될 것이라 생각하고 있었습니다.

주택은 계약하는 단위의 금액에서, 2년이라는 시간은 내가 조금 손해를 보더라도 배려해 줄 수 있는 시간입니다.

즉, 임대-임차인간의 상호 기본적인 매너가 지켜졌다면

과도한 상승에도 임대인이 집을 깨끗히 사용해 줬으니, 전세가를 적당히만 올려 주는 것이 가능했고,

과도한 하락에도 임차인이 연장하는 조건으로, 전세가를 적당히만 돌려주는 것이 가능했습니다.

그런데 4년이라는 시간은 '배려 가능한' 시간이 아닙니다.

어떻게든 손실을 최소화 해야, 다음을 기약할 수 있는 여력이 생깁니다.

여기서부터 말초적인 본능이 드러나게 되지요. 4년의 시간 리스크에 배려는 없습니다.

임차인은 2년 후를 기약하기 보다는, 4년을 버티기 위해 갱신권을 사용하게 되며,

이는 임대인의 시간적 손실을 담보로 잡는 것입니다. 그리고 이제 4년이 지났습니다.

임대인은 2년의 배려 보다는 4년의 담보를 생각하고 여기에 앞으로의 4년을 또 생각하면서,

받을 수 있는 최대치를 받아내려 할 겁니다.

다시 말씀드리지만, 4년의 시간은 배려해줄 수 있는 시간이 아닙니다.

이제 앞으로 나오는 전세의 가격은, 그렇게 계속 시세의 최대치를 갱신할 겁니다.

오늘의 브리핑은,

지난 정부에 대한 의견과 정치적 의도가 전혀 아니므로 정치적 해석은 절대 하지 말아주시고요,

과거 1989년 12월 노태우 정부에서 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리게 된 법개정때에도 유사한

현상이 있었음을 말씀드립니다.

감사합니다.

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