주택공급정책의 맥락 읽어보기 - [2023년 9월 26일 브리핑]

안녕하세요. 아파트랭크 입니다.

근래 몇 일 동안 추석 전에 발표될 주택정책에 대한 추측성 글들이 많이 있었습니다.

해당 추측성 글에서는 '오피스텔, 생숙, 도생에 대한 주택수 해제'가 있던 것으로 기억합니다.

그리오 오늘 정부에서 주택공급활성화 방안은 공식적으로 발표했고,

그 내용이 즉시적이지 않고 명확하지 않아 결론적으로는 큰 영향력 없는 발표라고 평가되고 있습니다.

심지어 몇몇 인플루언서 분들은 비하성, 조소성 글을 쓰기도 했습니다.

요약하자면 다음과 같습니다.

1) 먼저 정부는 장기적인 주택 공급 부족을 확실히 인식하고 있음

2) 공공물량은 지속 추진하여 목표를 달성하고자 함.

3) 민간 건설사의 사업성 악화로 공급이 부족하니, 규제완화와 PF 대출 확대로 사업성 확보할 수 있도록 지원.

4) 재개발, 재건축, 소규모 정비사업 규제 간소화로 빠른 공급 추진

제 시각으로 바라보았을 때도, 큰 영향성 없고 중기적 문제를 해결할 만큼의 대책도 아닙니다.

그러기에 제가 중요하게 생각하는 부분은 "왜 이렇게 밖에 하지 못했나?" 입니다.

정부 자료에서 보자면, "법 개정 없이 추진가능한 과제 중심으로, 공급 여건 신속 개선 가능" 이라는 문장이 있습니다.

즉, 법 개정을 하지 않고서는 확실하고 강력한 공급 정책을 펼칠 수 없기에, 이 정도 수준이 한계점이라는 것입니다.

(더 깊게 들어가면 법 개정을 위한 안건 발의와 정치적 합의 문제가 있기 때문에 언급을 자제하겠습니다.)

여기서 부터는 저의 해석입니다.

1) 공공물량의 공급은 토지보상도 해결되지 않은 곳들이 태반이기 때문에 신속한 추진은 어렵습니다.

2) 민간건설의 수익성이 낮아지고 금리가 높기 때문에 민간 공급은 생각보다 적을 것입니다.

3) 규제완화가 되더라도, 결국 재건축의 경우는 조합원 분담금이 높아져 사업 추진이 어려울 겁니다.

현실적인 어려움을 떠나서라도 위축되는 시장 상황의 당연한 사이클이기 때문에 결국 공급은 어렵습니다.

그렇다면 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 상승할까요?

저는 그렇게 보지 않습니다.

공급이 부족하면 가격이 상승해야 하지만, 그걸 받아줄 소득이 있어야 가격의 상승이 성립됩니다.

소득은 여전히 상승하지 않았기 때문에, 앞으로의 거래는 상급지 전/월세 중심으로 흘러가게 될 것이고,

중저가 시장이 활성화 되면서 가격이 상승하게 될 것입니다. 이 구간은 현재의 소득으로도 가능하니까요.

그리고 국가적 발전이 지속되어 소득이 상승 되어줘야 다시금 부동산 상승사이클이 접어들 수 있을 것입니다.

즉, 오늘 발표한 정부의 정책은,

공급이 부족하게 될 것이고 이에 따른 해결책도 녹록치 않기 때문에,

앞으로 공급부족 시장 사이클의 '공식적인 신호탄'이라고 말씀드릴 수 있습니다.

감사합니다.

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