'똘똘한 한 채' 정조준한 세제 토론회…과세 기준 '주택 수→가액' 바뀌나

23일 이재명 대통령이 주재하는 부동산대토론회가 열립니다. 새 정부 부동산 정책의 큰 그림이 이 자리에서 윤곽을 드러낼 것으로 보입니다. 예고편은 이미 나왔습니다. 정부가 사흘에 걸쳐 연 주택 공급·금융·세제 국민 경청 토론회입니다.

촉각이 곤두세워지는 분야가 세제입니다. 23일 대토론회 예습으로 지난 16일 열린 세제 토론회에서 나온 쟁점과 찬반의견을 정리합니다.

이날 토론회에 참석한 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "주택은 기본적으로 사는 곳"이라며 "살지 않으면서 여러 채를 가진 것까지 정부가 정책으로 도와주는 게 과연 바람직하냐"고 말했습니다. '사는 곳'(거주)과 '사는 것'(투자)을 갈라 세제를 다시 짜겠다는 신호입니다. 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 개편 논의의 키워드를 실거주 보호, 과세 형평성, 거래 정상화 세 가지로 요약했습니다.

보유세 인상, '징벌 아니다' vs '부작용 크다'

첫 번째 쟁점은 보유세(재산세+종부세)를 얼마나 올리느냐입니다. 강화론의 근거는 낮은 실효세율(집값 대비 세금 비율)입니다. 남기업 토지자유연구소장은 "보유세 실효세율이 주요 선진국의 3분의 1~5분의 1 수준"이라며 "장기적으로 선진국 수준으로 높이는 것은 징벌적 과세라고 할 수 없다"고 말했습니다. 종부세만이

아니라 재산세도 함께 올려야 한다는 주장입니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원도 "다른 나라에는 종부세 같은 세금이 없어 재산세끼리 비교하면 한국이 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 높다고 할 수 없다"며

재산세 기반 인상론에 힘을 실었습니다. 보유세는 매년 자산 가치를 재평가해 자원 배분을 효율화하고 집값

변동성을 낮추는 세금이라는 게 문 위원의 설명입니다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "세율이 너무 낮아 투기하는 사람들이 무서워하지 않는다"며 실효세율 1% 이상을 주장했습니다.

신중론도 만만치 않습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "시장 수용성을 넘어 급격히 강화하면 매물 잠김, 거래량 감소, 월세를 통한 세금의 임대료 전가가 생길 수 있다"며 제한적 인상을 주문했습니다. 공정시장가액비율을 재산세 60%, 종부세 80%로 올리는 정도가 적당하다는 것입니다. 진창하 한양대 경제학부 교수는 통계를 들었습니다. 국내총생산(GDP) 대비 보유세 부담이 2020년 기준 한국 1.23%로 OECD 평균(0.95%)보다 높고, 거래세는 1.89%로 회원국 1위라는 것입니다. 실효세율(2023년 0.15%)이 OECD 평균(0.33%)보다

낮을 뿐입니다. 진 교수는 "세제보다 공급과 지역균형 발전에 방점을 둬야 한다"고 말했습니다.

심충진 건국대 교수는 보유세의 목표를 바꾸자고 했습니다. "가격 조절 기능은 포기하고 불평등 완화와 소득 재분배에 초점을 맞춰야 한다"는 것입니다. 지난해 상위 10%의 평균 순자산은 14억8000만원으로 하위 10%(1억800만원)의 14배에 달합니다.

과세 기준, '주택 수' 지고 '가액' 뜨나

종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액으로 바꾸는 데는 찬성이 압도적이었습니다. 현행 종부세는 같은 공시가격이라도 주택 수에 따라 세금이 달라집니다. 함랩장은 "공시가격 15억원 주택 1채 소유자의 종부세는 약 90만원인데 2채를 합쳐 15억원을 넘는 소유자는 192만원으로 2.1배"라며 "지방 여러 채보다 수도권 똘똘한 한 채를 선호할 수밖에 없는 구조"라고 지적했습니다. 강 교수도 "30억원 1채와 10억원 3채는 과세표준이 같은데도 1채 쪽에 더 낮은 세율이 적용된다"고 짚었습니다.

오종현 조세재정연구원 조세연구본부장과 심 교수, 남 소장 모두 가액 기준 전환이 형평성에 맞는다고 봤습니다. 다만 진 교수는 "현행 3주택 중과 기준을 가액으로 역산하면 29억원 언저리인데 이 구간에 주택이 얼마나 분포하는지부터 살펴야 한다"며정교한 설계를 주문했습니다.

초고가 1주택과 80% 공제, '40억 정조준론'까지

세 번째 쟁점은 초고가 1주택입니다. 현행 종부세는 1세대 1주택자에게 고령·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 줍니다. 살지 않는 초고가 1주택도 혜택을 받습니다. 이 대표는 "40억원 이상 초고가 주택만 실효세율을 크게 올리자"고 제안했습니다. 대상이 3만명 정도면 정권이 바뀌어도 되돌리기 어려워 지속 가능하고, 강남 초고가 아파트는 소유자의 절반가량이 투자 목적이라 매물이 나오며 시장 선순환을 만들 수 있다는 논리입니다.

심교수는 시가 50억원(공시가격 약 35억원)을 기준으로 제시했습니다. 이를 넘는 주택은 공시가격이 15억원 늘 때마다 공제율을 10%포인트씩 깎고, 최대 공제율도 80%에서 60%로 낮추자고 했습니다. 문 위원은 공제 자체를 손봐야 한다고 했습니다. "누진 구조인 종부세를 정률로 최대 80% 깎아주면 혜택이 역진적으로 돌아간다"며 공제 대신 고령자에게 납부를 유예해주고 주택을 팔거나 상속할 때 정산하는 방식을 제안했습니다.

남 소장은 한발 더 나아가 "거주 여부와 상관없이 1주택 종부세 혜택은 축소·폐지해야 한다"고 말했습니다. 초고가 기준을 놓고는 사회를 맡은 윤태화 가천대 석좌교수가 시가 20억·30억·50억·100억원 등을 예시했을 만큼 의견이 갈려, 공론화를 거쳐 정해야 한다는 데 뜻이 모였습니다.

양도세는 '보유'에서 '거주'로...보유세와 빅딜론

양도세에서는 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 핵심입니다. 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세인 데다 보유·거주 기간에 따라 최대 80% 공제를 받습니다. 강 교수 발제에 따르면 같은 30억원 차익이라도 1주택자의 실효세율은 약 5%, 다주택자는 29.3%로 6배 가까이 벌어집니다. 이런 격차가 똘똘한 한 채 쏠림을 부추긴다는 진단입니다.

조정은 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "압구정 아파트를 15년 보유해 42억원의 차익을 얻으면 실효세율이 7% 정도인데 같은 돈을 근로소득(연 2억8000만원)으로 벌면 30%를 낸다"고 비판했습니다. 남 소장 계산으로도 10년 거주 주택의 10억원 차익에 붙는 양도세는 1000만원 남짓, 실효세율 1%에 그칩니다. 땀의 가치보다 불로소득을 우대한다는 것입니다. 이에 따라 보유 공제는 줄이고 거주 공제를 늘리자는 방향에는

대체로 공감대가 형성됐습니다. 심 교수는 보유 공제를 폐지하고 10년 이상 거주자에게만 공제를 주자고 했고, 이 대표는 "실거주 1주택 감면은 대폭 늘리되 평생 한 번만 주자"고 제안했습니다.

보유세를 올리는 대신 양도세는 낮춰 퇴로를 열어주자는 '빅딜론'도 나왔습니다. 함랩장은 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율(20~30%포인트)을 10~20%포인트로 낮추자고 했습니다. 문 위원은 그동안 낸 보유세만큼 양도세에서 감면해주는 연동 방식을 제안했습니다. 보유세를 더 내더라도 파는 날 돌려받는다는 기대가 있으면 조세 저항이 누그러진다는 것입니다. 함 랩장은 자동 말소된 등록임대주택의 양도세 중과 배제에 기한을 둬 매물이 시장에 나올 퇴로를 열어주자고도 했습니다.

객석 자유토론에서는 강영훈 네이버 부동산스터디 카페 대표가 "규제지역 양도세 중과 기준을 파는 시점이 아니라 사는 시점으로 바꾸면 기존 매물은 지키면서 신규 투자 수요만 억제할 수 있다"고 제안해 눈길을 끌었습니다. 다만 오 본부장은 고령자·지방 이주자 양도세 특례에 대해 "잘못 설계하면 효과 없이 조세 지출만 늘고 세금 회피 루트가 될 수 있다"며 신중론을 폈습니다.

정부는 이날 나온 의견을 반영해 세제 개편안을 다듬고 있습니다. 방향은 어느 정도 보입니다. 보유세는 강화하되 실거주는 보호하고, 과세 기준은 주택 수에서 가액으로 옮겨가는 흐름입니다. 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자, 다주택자라면 23일 대토론회에서 나올 메시지를 눈여겨봐야 합니다. 실거주 요건이 종부세·양도세 전반으로 확산할 가능성이 큰 만큼 매도·증여·실입주 등 선택지를 미리 따져보는 게 좋겠습니다.