보유세 높이면 집값 안정되나...OECD가 본 한국 주택시장

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경제협력개발기구(OECD)가 최근 발표한 '2026년 한국경제보고서'는 한국의 주택 시장을 진단했습니다. 특히 서울 지역의 가격 지표가 가진 통계적 착시를 짚어내는 한편, 경제적 왜곡을 줄이고 효율성을 높이기 위한 대출 규제 및 세제 개혁 방안을 권고하고 있습니다.

보고서의 핵심 내용인 주택 시장 상황 및 대출 정책, 그리고 세제 개혁 방향을 정리했습니다. '우물 밖'에서 본 우리의 주택시장은 어떨까요.

실거래가 상승의 '구성 효과'와 서울의 구입 부담 문제

OECD 보고서에 따르면, 최근 한국 주택 시장에서 관찰되는 실거래가 기반 지수의 상승은 상당 부분 '구성 효과(composition effects)'로 설명됩니다. 품질, 크기, 위치를 조정한 한국부동산원의 설문 기반 지수와 비교할 때 실거래가 지수가 훨씬 가파르게 상승했는데, 이는 모든 주택의 일반적인 가격 상승보다는 더 크고 가격이 높은 주택 위주로 거래가 이동했음을 시사합니다.

이러한 구성 효과는 특히 수도권에서 실거래가 지수를 기계적으로 밀어 올리는 경향이 있으며, 결과적으로 실거래가 지표는 시장의 압박을 과장할 수 있는 반면 설문 기반 지수는 고수요 세그먼트의 상승 강도를 과소평가할 수 있습니다.

실제로 품질과 크기를 조정한 서울의 실질 주택 가격은 코로나19 이전 수준으로 돌아왔으며, 서울 이외 지역은 그보다 훨씬 낮은 수준으로 분석되었습니다.

하지만 입지가 좋은 고품질 주택에 대한 수요는 여전히 강력하며, 이는 특히 서울 가구의 주택 구입 부담(affordability) 압박을 지속적으로 높이는 요인이 되고 있습니다.

보고서는 2025년 기준 서울의 중간 소득 가구가 감당 가능한(원리금 상환액이 소득의 25% 이하인) 주택은 전체의 약 7%에 불과할 정도로 서울의 주택 구입 문턱이 매우 높다는 점을 지적했습니다.

상환 능력 바탕 대출 규제

한국 정부는 가계부채를 억제하기 위해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화해 왔으며, 최근에는 스트레스 DSR 도입과 고가 주택에 대한 대출 한도 설정 등 강력한 차주 기반 조치를 시행했습니다.

이러한 조치들은 가계부채 증가를 억제하고 금융 안정성을 확보하는 데 기여했지만, 일부 부작용도 관찰되었습니다. 강남, 서초, 용산 등 인기 지역의 아파트 평균 가격은 대출 한도 캡의 상한인 25억 원을 넘어서는데, 이 경우 대출이 최대 2억 원으로 제한되어 실효 LTV 한도가 8% 이하가 되는 결과를 초래합니다.

보고서는 이러한 규제가 차주의 상환 능력과 무관하게 설정될 경우, 소득은 안정적이지만 축적된 자산이 적은 가구의 주택 금융 접근성을 제한할 수 있다고 지적합니다.

반면 현금 동원력이 충분한 매수자들은 규제의 영향에서 상대적으로 자유롭습니다. 이에 OECD는 시장 긴장이 완화되면 거시건전성 정책을 잘 조정된 '부채 상환 능력 기반 프레임워크'로 재편해야 한다고 권고합니다. 구체적으로는 LTV 위주의 경직된 캡보다는 소득과 금리 수준을 반영하는 스트레스 DSR 요건 및 소득 대비 대출 비율 제약을 중심으로 정책을 고정함으로써, 대출 결정이 경제적 펀더멘털에 따라 예측 가능하게 이루어지도록 해야 한다는 것입니다.

거래세 중심에서 보유세 중심으로

OECD는 한국의 부동산 세제가 경제적 효율성이 높은 보유세보다 거래세에 과도하게 편중되어 있음을 지적했습니다. 2024년 기준 한국의 부동산 관련 세수는 GDP의 3.0%로 OECD 평균(1.6%)의 두 배에 달하지만, 이 중 취득세 등 거래세 비중이 50.4%를 차지하는 반면 보유세 비중은 29.4%에 불과합니다. 이는 OECD 국가들의 평균 보유세 비중이 약 56%인 것과 극명한 대조를 이룹니다.

보고서는 부동산 보유세가 노동 공급, 생산, 투자에 미치는 영향이 적어 가장 효율적인 조세 중 하나라고 설명하며, 거래세 비중을 줄이고 보유세 비중을 높이는 '세수 중립적(revenue-neutral)' 전환을 권고했습니다. 현재 한국의 취득세 체계는 다주택자에게 최고 12%의 중과세율을 적용하고 있는데, 이는 주거 이동성을 저해하고 사람이 일자리를 따라 움직이지 못하게 함으로써 노동 시장 효율성을 떨어뜨리는 '이사를 벌하는 세금'이 되고 있습니다. 따라서 취득세율 체계를 단일 세율로 단순화하여 투명성을 높이고, 장기적으로는 공시가격이 아닌 시장 가치 기반 과세로 이동하여 과세 기반을 정상화해야 한다고 강조했습니다.

점유 형태 간 중립성

조세 정책이 주택 시장의 배분 효율성을 높이기 위해서는 '점유 형태 간 중립성(tenure neutrality)'을 확보해야 합니다. 현재 다주택자에 대한 징벌적 과세는 임대료 상승과 민간 임대 주택 공급 감소를 초래할 위험이 큽니다. 보고서는 주택을 몇 채 가졌는가보다는 '어떻게 사용하는가(economic use)'에 따라 과세 잣대를 교체할 것을 제안합니다. 즉, 실거주 주택에는 낮은 세율을 적용하되, 빈집이나 별장 등 저활용 자산에는 더 높은 세율을 적용함으로써 주택 재고의 효율적인 사용을 촉진해야 한다는 것입니다. 이는 다주택자 일괄 중과세의 부작용을 줄이면서도 조세의 누진성을 유지할 수 있는 방안입니다.

또한 주택 시장의 효율성을 높이기 위해 공공 임대 주택(사회 주택) 정책의 개선도 필요합니다. 현재 비수도권 공공 임대 주택의 공실률은 5.7%로 수도권(2.8%)보다 현저히 높은데, 이는 입지 선정 시 직장이나 서비스 접근성을 충분히 고려하지 않았기 때문입니다. OECD는 소형 유닛에 치우친 획일적 표준에서 벗어나 가족 단위에 적합한 다양한 유닛 디자인을 도입하고, 최소 접근성 임계치를 의무화하는 등 실제 수요에 맞는 공급 체계를 구축해야 한다고 조언했습니다.

OECD는 한국이 급격한 인구 고령화와 저성장 기조에 직면한 만큼, 주택 정책 역시 과거의 급격한 팽창기 모델에서 벗어나야 한다고 조언합니다. 대출은 차주의 실질적인 '상환 능력'에 맞게, 세금은 '거래'가 아닌 '보유'와 '경제적 활용'에 무게를 두는 구조적 개혁이 한국 경제의 장기적인 회복력을 높이는 핵심 열쇠가 될 것입니다.