보유세 인상 현실로…유주택자들 죗값 치르다

<정책 브리핑 갈무리. 청와대 제공>

정부가 이달 말 발표할 세제개편안에서 부동산 보유세와 거래세를 함께 손질하겠다는 방침을 공식화했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 "보유세와 거래세가 균형을 이뤄야 한다"며 실거주 중심의 과세체계를 강조했다. 사실상 다주택자 보유세는 강화하고 거래세는 일부 완화하는 방안이 검토되고 있다는 해석이 나온다.

그러나 세제 개편이 집값 안정으로 이어질지는 미지수다. 오히려 공급 부족이라는 근본 원인을 외면한 채 세금만 손대면 시장 왜곡만 키울 수 있다는 우려가 커지고 있다.

최근 서울 아파트 가격은 정부의 연이은 대출 규제와 토지거래허가구역 확대에도 상승세를 이어가고 있다. 금융 규제만으로는 공급 부족이 만든 구조적 가격 상승을 막기 어렵다는 사실이 다시 확인되고 있는 셈이다.

실제로 정부는 출범 이후 공급 확대를 강조했지만 시장은 여전히 공급 부족을 더 크게 우려한다. 재건축·재개발 인허가와 각종 규제로 신규 공급 속도는 기대만큼 빠르지 않다. 여기에 금리 인하 기대감과 서울 선호 현상까지 겹치며 가격은 다시 상승 압력을 받고 있다.

보유세 강화가 집값을 안정시킨다는 주장도 과거 사례를 보면 설득력이 크지 않다. 국민의힘 김종양 의원실이 한국부동산원 장기 시계열 자료를 분석한 결과, 노무현 정부와 문재인 정부의 보유세 강화 기간 동안 서울 아파트 가격은 각각 43%, 12.8% 상승했다.

반대로 보유세 완화 정책이 시행된 이명박·윤석열 정부 시기에는 가격이 조정 국면을 보였다. 물론 부동산 가격은 금리와 경기, 공급량, 유동성 등 수많은 변수의 영향을 받기 때문에 단순히 세금만으로 설명할 수는 없다. 하지만 적어도 보유세 강화만으로 집값을 잡았다는 근거 역시 충분하지 않다는 점은 분명하다.

오히려 보유세만 높이면 매도 대신 버티기를 선택하는 집주인이 늘어나 거래량이 감소하고 시장 경직성이 커질 가능성이 있다. 거래가 막히면 가격 발견 기능도 떨어져 시장은 더욱 왜곡된다.

이 같은 시각은 국제기구도 공유하고 있다. 경제협력개발기구(OECD)는 최근 발표한 '2026 한국경제보고서'에서 한국 부동산 시장의 핵심 문제를 공급 부족으로 진단했다. OECD는 서울 중심의 공급 확대 정책 자체는 긍정적으로 평가하면서도 실제 공급까지 너무 오랜 시간이 걸린다고 지적했다. 이를 해결하기 위해 ▲개발제한 규제 완화 ▲인허가 절차 단축 ▲재건축·재개발 속도 제고 ▲도심 공공주택 공급 확대 등을 적극 추진해야 한다고 권고했다.

이는 현재 시장이 요구하는 방향과도 크게 다르지 않다. 수요를 억제하는 규제보다 공급 시차를 줄이는 것이 가격 안정에 훨씬 효과적이라는 의미다.

OECD는 또 하나의 방향도 제시했다. 한국은 GDP 대비 부동산 세수 비중은 OECD 평균보다 높지만 보유세 비중은 오히려 낮고 거래세 비중은 높다고 분석했다.

경제학적으로 거래세는 시장 유동성을 떨어뜨리는 대표적인 세금이다. 집을 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 매물이 잠기면 공급은 더욱 줄어든다. 반면 적정 수준의 보유세는 비효율적 자산 보유를 줄이는 효과가 있다는 것이 OECD의 기본 입장이다.

다만 전제조건이 있다. 거래세 완화와 공급 확대가 함께 이뤄질 때다. 보유세만 올리고 거래세는 그대로 둔다면 시장은 더욱 얼어붙을 가능성이 높다.

결국 공급이 답이다. 정부는 지금 세제 개편이라는 카드보다 더 근본적인 해법을 고민해야 한다. 서울의 집값을 움직이는 가장 큰 요인은 여전히 공급 기대다. 재건축 속도를 높이고, 인허가 절차를 단축하며 도심 내 신규 주택을 빠르게 공급하는 것이 장기적인 가격 안정의 핵심이다. 여기에 실수요자 중심의 금융 지원과 거래세 정상화를 병행해야 시장의 숨통도 트일 수 있다.

세금은 보조수단일 뿐이다. 부동산 시장은 세금만으로 움직이지 않는다. 금리, 공급, 인구 이동, 소득, 심리 등 복합적인 요인이 맞물려 움직인다. 세금은 어디까지나 시장을 보완하는 정책이어야 한다. 공급이 부족한 상황에서 보유세만 높이면 가격 안정은커녕 거래 감소와 조세 부담만 키울 가능성이 크다. OECD 역시 규제보다 공급, 억제보다 구조개혁이 우선이라고 말한다.

정부가 보유세 강화를 검토하면서 우려되는 부분은 아파트 시장만이 아니다. 오피스텔과 지식산업센터, 상가 등 비주택 부동산 시장까지 세 부담이 확대될 가능성도 배제할 수 없다.

최근 몇 년간 오피스텔과 지식산업센터 시장은 금리 상승과 공급 과잉으로 거래가 급감하고 가격도 크게 하락했다. 특히 수도권 지식산업센터는 공실 증가와 분양가 하락으로 투자자들의 손실이 커진 상황이다.

이런 가운데 보유세 부담까지 늘어나면 투자자들은 자산 가치 하락과 세금 부담을 동시에 떠안는 '이중고'에 직면할 수 있다.

문제는 이들 자산의 상당수가 투기 목적이 아닌 실수요 또는 생계형 투자였다는 점이다. 은퇴 후 임대수익을 기대했던 개인이나 소규모 법인들이 적지 않다. 시장 침체로 임대료는 떨어지고 공실은 늘어난 상황에서 보유세까지 오르면 버틸 여력이 더욱 줄어든다.

정부가 실거주 중심 과세를 강조하는 만큼, 수익형 부동산까지 일률적으로 세 부담을 높일 경우 시장 충격은 예상보다 커질 수 있다.

특히 지식산업센터는 정부가 중소기업 육성과 첨단산업 육성을 위해 세제 혜택까지 제공하며 공급을 장려했던 상품이다. 정책 기조에 맞춰 투자한 수요자들이 시장 침체와 세금 부담을 동시에 떠안는다면 정책 신뢰도 역시 흔들릴 수 있다.

결국 보유세 개편은 단순히 세율을 높이는 문제가 아니라 자산별 특성과 시장 상황을 고려한 정교한 설계가 필요하다. 주택과 오피스텔, 상가, 지식산업센터를 동일한 잣대로 접근하면 또 다른 '세금 피해자'를 양산할 가능성이 크다.