구리,기흥,동탄 규제지역 추가 지정과 2026년 하반기 부동산 시장 전망과 변수

규제가 시장에 미치는 영향

6월30일 동탄,구리,기흥까지 추가로 규제지역+토지거래허가제가 지정이 되었다. 규제지역(조정대상지역,투기과열지구)는 당장 7월1일부터 효력이 발생하고 토허제는 7월5일부터 시작이 된다고 한다.

지금 가장 황당할 사람들이 누구냐면 해당지역을 보유한 2주택자들이다. 왜냐하면 5월9일부로 다주택자 양도세 중과가 시행되는데 지금 30일에 지정하고 바로다음날 조정대상지역 효력을 발생시키는건 말이 안되는거긴하다.

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EX) 이똘똘씨는 서울 동작구에 1주택자였다. 그리고 2024년 8월에 동탄에 1주택을 갭투자로 또 취득했다.

이똘똘씨는 26년 올해 다주택자중과세 배제가 5월9일부로 종료된다는 얘기를 들었으나 큰 고민은 아니었다. 왜냐하면 동탄은 아직 조정대상지역이 아니라서 동탄 매도시 양도세 중과가 안되기 때문이다.

그래도 내심 동탄을 갑자기 조정지역으로 지정할까 마음이 편치 않았다. 근데 동탄이 1달에 갑자기 2억3억씩 오르고 난리가 나서 이똘똘씨는 이대로가면 조정대상지역으로 지정이 될까바 매도 타이밍을 보고 있었는데 6월30일 아침 출근길에 청천벽력같은 소식을 들었다. 바로 동탄도 조정대상지역에 지정이 되었다는것.

근데 더 황당하고 어처구니 없는건 조정대상지역이 바로 다음날 부터라는거다. 상식적으로 5일정도는 시간을 줄 줄 알았는데 회사가서 바로 부동산에 전화해서 매물을 내놔도 매수자가 붙을지도 의문인 상황이다. 그나마 다행인건 동탄 매수전에 집생집사와 상담을 해서 최악의 경우 동탄이 규제지역이 지정된다면 일시적2주택으로 피할 수 는 있는 상황이라고 알고있었다. 만약 27년8월 이후에 동탄이 지정이 되었다면 동탄 매수하고 3년이 지난 상황이라서 일시적2주택 성립이 불가능 했지만 다행이 아직 일시적2주택을 사용가능한 상황이다.

24년 8월에 동탄을 매수한 지라 1달뒤면 2년 보유 비과세 요건을 충족하고 또 27년8월 전까지 매도를 하면 일시적2주택이 가능해서 세금폭탄을 피할 방법은 있다는 것이다. 근데 세입자 만기일이 27년3월이고 세입자가 갱신권을 써버리면 천문학적인 이사비를 지급해야 하는 상황이라서 갑자기 또 마음이 불안해졌다. 왜냐하면 동탄도 이제 토지거래허가구역이라서 무조건 세입자를 내보내고 빈집으로 만들어서 팔아야 하기 때문이다.

규제지역과 토허제 지정이 미치는 파급효과는 무엇이었는지 알아보겠다.

1.갭투자는 가능하나 굉장히 애매해짐.

우선 7월1일부터 조정대상지역+투기과열지구로 지정이되도 토허제가 적용되는 7월5일까지는 갭투자는 가능하다. 실거주 의무는 없기 때문이다.

그러나 해당지역들이 토허제 지정전에 갭투자를 하더라도 아주 큰 문제들이 있다.

먼저 비과세 요건이 바뀐다.

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조정대상지역지정이 되기전(7월1일전)에 매수한 사람은 2년 보유만 해도 양도시 12억까지 공제가 가능하나 7월1일부터 7월4일까지 조정대상지역으로 지정 되고 나서 갭투자를 하는 사람은 비과세 요건이 2년거주로 바뀐다. 보유만 해도 실거주2년을 인정해주는 상생임대인제도를 이용하면 조정대상지역일때 갭투자를 해도 2년거주를 인정받아서 실거주를 안하고도 비과세 요건 충족이 가능하지만 상생임대인제도는 올해 12월말까지만 일단 연장되어있고 정부의 뉘앙스도 더이상 이 제도를 연장 할 것 같지 않아 보인다.

갭투자를 한다해도 세입자가 소유권이전 등기 후 3개월 이후에 나가면 전세 사기범이 될수도 있다.

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소유권 이전 등기 후 3개월이 지나서 대출을 내면 생활안정자금으로 잡혀서 전세퇴거대출은 1억이 한도여서 그렇다.

그래서 사실상 조정대상지역으로만 지정이 되어도 지금 같은 상황에서는 토허제와 같은 효과를 낸다.

말만 2년 실거주를 강요를 안하는 것 뿐이지 2년 실거주 안하면 안되는 상황이다.

물론 방법이 있긴하다. 7월5일전까지 갭투자를 해당지역에 하고 정권이 바뀔때까지 기다리는 것.

하지만 5일 이후에는 토허제 지정이라 갭투자 자체가 안된다. 근데 여기서 또 아이러니가 있는데 그건 바로

비거주1주택자 매물은 토허제여도 올해 말까지 한시적 갭투자가 가능하다는 것. 당연히 매수당시 세입자가 나가면 바로 실거주를 들어가는 조건이지만 어쨌거나 아이러니하다.

사실상 정부입장에서는 토허제로 시장을 못 이긴다는 걸 방증한 사례가 바로 5월9일까지 했던 다주택자 중과매물 한시적 갭투자 그리고 다주택자 매물 마르니까 시작한 올해말까지 하는 비거주1주택자 매물 갭투자인데 하나마나한 토허제를 또 지정을 한다니 말이다.

+@로 하나 더 첨언하면 이제는 아시는 분들도 많이 계시지만 토허제 지역에도 4층이하 주택(연립빌라등)이나 상업지역이지만 대지지분이 15㎡(약4.5평)이하인 주상복합은 법적으로 토허제를 피해간다.(하긴 요새는 재개발도 신통이나 공공재개발은 토지거래허가제긴 하다.)

근데 중요한건 토허제를 회피하는거지 조정대상지역을 회피하는게 아니다.

예를 들어서 얼마전까지 비규제지역이었던 구리시 학원가 코앞에 7천여세대로 태어날 조합설립인가가 나온 수택2구역이라는 재개발 구역이 있다.여기의 빌라들은 조정대상지역인 지금도,5일 이후 토허제가 지정되도 갭투자로 투자가 가능하나2년실거주 or 상생임대인 요건충족이 아니면 거주를 안하고 비과세를 받을 구실이 없다. 주택임대사업자 포괄양도양수로 가능하긴 하나 그 비율이 현저히 적고 주택임대사업자를 기피하는 시대에 과연 이렇게 까지 해서 하는 사람이 몇이나 될지 의문이다. 고작 하루가 사람 운명을 이렇게 가르는거다. 6월30일에 구리,기흥,동탄의 주택을 매수한 사람은 2년 보유만하고 팔면되는건데 하루차이로 골이 깨지는 상황에 마주한다.

※그리고 투기과열지구 재개발 재건축은 재개발의 경우 관리처분인가 이후 부터 재건축은 조합설립인가 이후 부터 조합원지위승계요건이 생겨서 매매하기 껄끄러워진다.

2. 아직 남은 비규제지역으로 갈까? 규제지역에 그냥 실거주로 살까??

상기와 같은 고민은 사실상 신혼부부(생애최초)가 가장 크게 할 고민이라고 보여진다. 물론 갈아타기 하는 분들도 금수저나 두둑한 성과급 혹은 주식으로 타짜의 경지에 오르신 분들은 LTV40%를 무마 시키고 갈아타기가 가능하긴하나 이 비율은 극소수이다. 그래서 생애최초 LTV70%를 활용하시는 분들이 상기와 같은 고민을 하실거라고 본다.

예를 들어서 현금 5~6억 가진 신혼부부가 생초로 규제지역의 15억이하 아파트11~12억짜리를 실거주로 살건지 송도나 일산의 대장주를 갭투자하고 월세로 전전할지 고민일거다. 가치판단은 알아서들 하셔야하는데 중요한 포인트는 있다. 만약 저 신혼부부가 생활권이 송도나 일산이면 실거주든 갭투든 아직 덜오른 대장주라면(안전마진이 있다면) 이걸 사는게 맞지만 생활권이 서울 한복판이면 최대한 직장가까운 서울의 11~12억 아파트를 실거주로 살 가능성이 높다.

만약 서울의 11~12억아파트가 전고점을 훨씬 상회해서 상투잡기 싫으면 생활권이 서울이어도 월세로 몸테크를 타면서 안전마진과 2년보유만 하면 되는 상대적으로 간소한 비과세요건 때문에 일산이나 송도의 대장주를 갭투자 할 수도 있겠지만 말이다.

언제나 부동산은 상대적 상급지의 꼬리냐 상대적 하급지의 대장이냐로 귀결이 되긴해도 너무 어려운 고민이긴하나 이런 경우라면 필자는 최소 10년을 보고 생각을 해보시라고 말씀드리고 싶다.

아무튼 확실한건 이번규제로 다음에 돈이 몰려갈 지역과 아파트들을 알만한 사람들은 다 안다는거다.

굳이 단지 이름들은 안말하겠지만 남은 비규제지역들 중 가장 좋은 동네들에서 대장아파트나 상위권에 랭크된 아파트들로 돈이 몰려갈거라는 것.

3. 전월세는 이제 없다.

이게 가장 문제다. 토지거래허가제로 지정하면 전월세가 사라지는게 가장 큰 문제다.그리고 시장에 유동성은 많이 풀려있고 학습효과로 똑똑해진 2030들은 특히나 더더욱이 전월세 사는 선택을 안한다.이렇게 되면 매매가를 자극한다.

4.거주의 자유도 평온한 노후도 이제 없다.

EX)돌쟁이 애기가 있는 현금이 4억이 있는 신혼부부가 있다. 맞벌이라서 부모님의 육아도움이 절실한 상황이다. 근데 양가부모님이 모두 송파에 사신다. 둘의 직장은 용산 그리고 여의도다. 이 부부 직주근접이 편한지역에 6억대출이 나와도 살 수 있는 아파트가 거의 없다. 비규제지역에 갭투자를 하고 생활권 근처에 월세를 전전하려니 전월세값도 너무 비싸다. 시드4억으로 실거주가능한 아파트는 구로구,성북구,노원구,서대문구 일부 겨우 한두개씩 보인다. 이지역에 아파트를 산다한들 송파에 사시는 부모님들이 육아를 도와주시기 너무 버거우시다. 부모님생각하면 하남구시가지나 구리에 겨우있는데 출퇴근이 너무 힘들다.

설령 토허제가 없어서 투자와 주거의 분리가 된다 한들 치솟는 전월세가 무서워서 갓난쟁이를 데리고 월세를 전전할 용기도 안날 것 같다.

5.풍선효과

이제는 말하기도 입아픈 풍선효과를 야기시킨다. 고양시,김포,부천,송도,안양시만안구,경기도 군포시,남양주등 해당지역의 대장동네 대장아파트들 부터 풍선효과가 나올거다.

결국 원칙없는 규제책들은 주거비의 폭등(매매가 뿐 아니라 전월세 가격도)과 국민들 개개인의 삶을 하나부터 열까지 피폐하게 만들 뿐이다.

한가지 우려스러운 부분은 7월말에 이제 세제개편안이 나오는데 비거주1주택자들을 불리하게 만드는(예를 들어서 비거주1주택자 장특공 혜택 축소등) 조항이 나온다면? 지금 비규제지역들에 갭투자를 해서 2년이상 보유만 하겠다 생각하는 사람들을 우왕좌왕하게 만들 수 있다는 것이다. 그래서 본격적인 움직임은 아마 7월말 세제개편안 발표뒤에 나올 가능성이 높긴하다.

26년 하반기 부동산 시장 전망과 변수는?

결론부터 말씀드리면 감당하지 못 할 폭등이 나온다고 본다.

풀린 유동성,지난 30년간 본적이 없는 유례없는 공급부족,토허제 지정으로 전월세물량 감소 등 대부분의 지표들이 상승을 가리킨다. 그래서 필자는 상승을 확실하게 예측한다.지금 한국 부동산원 전세수급 지수도 122.5로 21년 절정기의 숫자와 거의 같다.

하지만 변수도 존재하기에 짚어보고 가겠다.

1.금리

솔직히 부동산 시장에서 금리가 중요하다. 한국은행총재가 금리 인상을 예고하고 있는데 결론부터 말하면

22년~23년 같은 미국의 갑작스러운 자이언트스텝 같이 짧은시기에 급작스러운 인상이 아니고서는 영향이 미비할거라고 본다.당연한 소리지만 특히 영향이 있다면 상급지 보다는 하급지가 타격이 클거다.

왜냐하면 작년10.15대책때 대출을 25억이상은 2억이하로 15~25억은 4억이하로 내준건 둘째치고 2019년 12.16대책때 15억 이상집은 대출이 아예 안나왔다. 저때 당시 15억 이상집은 지금 최소 26억은 넘는데 이 사람들이 금리가 오른다 한들 타격이 얼마나 될지 잘 한번 생각을 해보시길 바란다.

금리가 내려가면 유동성이 더 풀리니 부동산이 오르고 금리가 오르면 유동성을 조이니 부동산이 덜오른다는 논리인데 과거 노무현 정부때는 고금리에도 어마무시한 폭등을 했고 유동성이란게 금리로만 형성되지도 않기 때문이다. 아무튼 확실한건 단기간의 급작스러운 금리인상은 여파가 있을 수 있다는 것.

2.주식,코인등의 변동성

원래 이나라는 주가와 부동산이 반비례 관계였으나 어느순간 부터 비례 관계가 되었다. 그리고 주식으로 진짜 어마어마하게 돈을 버신분들도 생각보다 많다. 필자가 주식으로 거액을 번 사람들을 전부 만난건 아니지만 확실한건 주식으로 돈을 많이 버신 분들은 거의 대부분 부동산에 태우고 싶어하신다.

그래서 주식이나 기타 자산들의 변동성이 부동산 시장에 꽤 영향을 줄거라고 보인다.단 주식등 기타자신이 부동산의 방향성 자체는 결정짓지는 못할거라고 본다.

3.3기신도시 정책의 변화

요근래 창릉신도시의 B1이 임대전환이 되었다. 아직도 3기신도시를 기다리시는 분들이 상당수 계시다.

근데 이분들이 신도시에 가뜩이나 임대물량이 꽤 많은데 여기서 더 임대로 전환시키는 정책에 굉장한 불만을 갖고 계신다. 또 창릉 공공분양 84㎡ 분양가는 8.6억 , 59㎡은 6.2억이다. 인플레이션 때문에 당연한 일이지만 급작스러운 임대전환과 저 분양가를 보고 3기신도시를 기다리던 분들까지 매수에 가담한다면??

4. 세제개편안

아까 잠깐 나왔지만 7월말에 나오는 세제개편안은 지금 부터 다음 총선때 까지 상당한 파급력을 가질거라고 보인다. 아직 안나왔지만 결과는 뻔하다. 지금까지 학습효과로 많은 분들이 아시겠지만 결국 세금부담을 가중시키면 조세전가의 법칙으로 전반적인 주거비가 폭등한다.

원래 하반기(가을 이사철)는 부동산 성수기다. 보편적으로 상반기 보다는 하반기 상승세가 더 강하다.

여기에 결정적인 하방압력을 주는 요인도 없다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다고 하는데

하늘이 무너져도 돈이 없으면 솟아나기 쉽지 않은 구조가 되어버렸다. 결국 현금부자만 유리한 시장을 만들었다.

다만 틈새시장?이 아직 있긴하다. 아까 말했듯이 아직 덜오른 지역들의 선호하는 부동산 또 신속통합기획 재개발지역들이 주거환경이 열악하지만 토허제인 지역들이 입지좋은 지역에 꽤 있다.

본인과 가족의 판단이지만 결국 남들이 안하는걸 해야 돈을 버는거기에 열악하지만 입지가 괜찮은 지역들의 신속통합기획에 실거주로 매수를 하신다면(남들이 살기 싫어하는 토허제 재개발 지역에 실거주로 산다면)쉽지 않겠지만 결실을 맺는다면 수익률은 만족스러울 수 있다고 본다만 비아파트는 KB시세가 없어서 주담대가 생각만큼 안나오는 경우가 많으니 자금계획을 잘 세우셔야한다.

갑지가 떠올랐는데 비아파트 매입임대 정책을 수도권에만 6.6만가구를 한다는 뉴스가 올해 5월인가 나왔던거 같다. 이걸 잘 해석하셔야 한다. 정부는 다 알고있다. 비아파트도 전세가격이 통제가 안될거 같으니 지금 미리 손 쓰는거라고 본다.

그만큼 전월세 시장이 회생불능 수준이라는 방증이다. 서울 아파트 평균 전세가격이 6억을 훌쩍 넘는 세상이다. 재개발 빌라도 토허제가 걸리는 세상이다. 필자 생각에는 지금 이 정책이 3~4년만 유지가 된다 해도 비아파트 가격도 폭등하는 시장이 올 것 같다.

누군가 수도꼭지를 더 콸콸틀고 물 담을 그릇을 다 치워버리면 어떻게 될지 생각을 해보셔라. 물이 다 돈이라고 생각하시고 말이다. 그 그릇을 가진사람은 자기 그릇만큼 물을(돈을) 가져가는거고 그릇이 없는 사람은 구경만 하고 있는거다. 그리고 매수할 생각이 있는 분들은 세제개편안 기다리지 말고 일단 지르셔야한다.

이번 정부 스탠스를 보면 다주택자 중과세 매물 그리고 비거주1주택자 등 퇴로를 열어주긴하고 이렇게 할 수 밖에 없다. 세제개편안 기다리다가는 지각비로 최소 연봉이상은 내실 가능성이 높으니 말이다.

결혼도 빨리하고 애도 빨리낳고 집도 빨리사는 사람을 못 따라간다는 사실을 잊지 마시기 바란다.

인생에서 중요한 부분들은 다 빨리하는게 상책이다. 공부를 하시면 된다. 세상은 아는만큼 보인다. 특히 부동산은 진짜 아는만큼 보인다. 이만 줄인다.