속도 내는 강남3구·용산 주택공급...임박한 착공·분양 단지는 어디

한남3구역 조감도.

서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 노른자 땅에서 굴착기가 다시 움직입니다. 정부 규제로 얼어붙었던 재건축·재개발 사업장들이 잇따라 착공 단계에 들어서면서입니다.

서울시는 2031년까지 31만가구를 착공하겠다는 목표 아래 253개 정비구역의 공정표를 전수 점검해, 2026~2028년 3년 안에 첫 삽을 뜰 수 있는 85개 구역을 '핵심공급 전략사업'으로 추렸습니다. 이 가운데 강남3구와 용산구에 속한 단지는 21곳입니다.

강남3구·용산 2028년까지 21곳 착공

건립 규모가 약 2만6000가구에 이르고, 조합원·임대를 뺀 일반분양은 4800여가구입니다. 그동안 분양 가뭄에 시달리던 상급지에서 본격적인 착공 행렬이 시작되는 셈입니다. 압구정·반포·개포·잠실·한남으로 이어지는 한강변 정비 벨트가 동시에 움직이는 만큼, 향후 3년이 강남권 주거지도를 다시 그리는 분수령이 될 전망입니다.

주목할 대목은 '속도'입니다. 서울시는 전자총회 활성화, 해체계획서 전문가 자문, 구조·굴토 통합심의 등을 묶은 '신속착공 6종 패키지'를 적용해 단지별 착공을 최대 1년가량 앞당기기로 했습니다. 실제 강남구 개포주공5단지는 이 패키지 적용으로 착공이 12개월 단축됐습니다. 85개 전략사업 중 69곳이 이미 관리처분 단계, 16곳이 이주·해체 단계로, 대부분 착공이 눈앞에 와 있습니다.

이런 '착공 드라이브'의 배경에는 역설이 있습니다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서 조합원 지위양도 제한 구역이 강남3구·용산구 42개에서 서울 전체 159개로 약 4배 늘었습니다. 분담금 부담과 대출 한도 축소(LTV 40%)까지 겹쳐 사업 동력이 식자, 시가 직접 공정 관리에 나선 것입니다.

착공 시점을 가늠하는 열쇠는 '사업추진단계'입니다. 관리처분인가를 마친 단지가 이주·철거를 거쳐 가장 먼저 첫 삽을 뜹니다.

용산구는 단연 한남3구역(한남동·재개발)이 선봉입니다. 현대건설이 '디에이치 한남'으로 짓는 5970가구 미니신도시급 단지로, 총사업비가 7조원에 이르는 단군 이래 최대 재개발입니다. 이주율이 이미 96%를 넘겨 2026년 착공이 유력하며, 일반분양은 831가구입니다. 2027년에는 한남2구역(보광동·1537가구·일반분양 292가구)이 관리처분을 준비하며 뒤를 잇습니다. 산호아파트(원효로4가·재건축·647가구)와 서계통합구역(서계동·재개발·2691가구)도 명단에 올랐지만, 산호는 사업시행, 서계는 추진위 단계여서 착공 시점은 더 지켜봐야 합니다.

용산 한남, 서초 방배, 송파 가락, 강남 개포 속도

서초구는 방배동 재건축이 주역입니다. 관리처분을 끝낸 방배13(2228가구), 방배신동아(843가구), 방배14(492가구)가 2026년 첫 삽을 뜹니다. 방배13은 GS건설이 '방배 포레스트자이'로 짓는데, 2018년 관리처분인가 뒤 오염토 정화 문제로 지연됐다가 철거를 마무리하고 착공 준비에 들어갔습니다. 방배신동아는 포스코이앤씨가 맡아 2023년 관리처분인가를 받고 철거가 진행 중입니다. 2027년에는 잠원동 신반포12·16·27차가 가세하고, 2028년 방배7(316가구)이 시공자 선정을 거쳐 착공을 준비합니다. 일반분양은 7개 단지를 합쳐 1085가구입니다.

송파구는 가락동 일대 1980년대 노후 단지 재건축이 무리를 이룹니다. 대장 격인 가락프라자(1068가구)는 GS건설이 '송파 그랜드 포레 자이'로 짓습니다. 지난해 관리처분인가를 받고 이주를 마쳐 2027년 하반기 착공이 목표입니다. 삼환가락(1101가구)은 올해 2월 관리처분인가를 받아 하반기 이주에 들어가고, 가락상아1차(405가구)는 이미 이주를 끝냈습니다. 가락미륭(614가구) 역시 관리처분인가를 마쳤습니다. 마천동 마천4구역 재개발(1351가구)도 합류하며, 2028년에는 잠실우성4차(825가구), 한양3차(507가구)가 뒤를 잇습니다. 일반분양 합계는 1528가구로 강남3구 중 가장 많습니다.

개포주공5단지 조감도.

강남구는 개포지구가 마무리 무대입니다. 대우건설이 '개포써밋187'로 짓는 개포주공5단지(1279가구)는 지난해 9월 관리처분인가를 받았습니다. 연내 이주를 시작해 내년 철거를 거쳐 2027년 상반기 착공·분양이 목표입니다. 같은 해 일원개포한신(483가구)이 착공하고, 2028년 개포지구의 대미를 장식할 개포주공6·7단지(2698가구)가 합류합니다. 6·7단지는 사업시행인가와 시공사 선정을 마치고 관리처분 절차를 밟고 있으며, 서울시 신속통합기획 2.0 수혜로 속도가 붙을 전망입니다. 강남구 일반분양은 645가구입니다.

일반분양 4800가구 예상

대기자라면 무엇을 봐야 할까요. 첫째, 단지별 사업단계를 확인하는 것이 먼저입니다. 관리처분을 끝낸 곳일수록 착공·분양이 빠릅니다. 둘째, 자금 계획입니다. 15억원 이하 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한돼, 강남·용산 신규 분양은 현금 동원력이 관건입니다. 셋째, 청약 가점과 특별공급 자격을 미리 정비해두는 것이 좋습니다. 모두 분양가상한제 단지인 만큼 거주의무·전매제한도 함께 따져야 합니다.

규제의 무게는 여전하지만, 강남3구와 용산의 착공 시계는 분명히 돌아가기 시작했습니다. 굴착기 소리가 곧 새 아파트로, 또 청약 기회로 이어질 시점입니다.