배짱 분양가 언제까지…역대급 돈 잔치 피로감 쌓인다

서울 아파트 분양시장이 위험한 신호를 보내고 있다. 공사비 상승이라는 명분 아래 분양가는 천정부지로 치솟고, 건설사들은 "서울이면 결국 팔린다"는 자신감을 넘어 배짱 분양에 나서는 모습이다. 문제는 그 부담을 고스란히 실수요자가 떠안고 있다는 점이다.

최근 분양에 나선 성북구 장위 푸르지오 마크원은 서울 동북권 분양시장의 현실을 적나라하게 보여준다. 국민평형인 전용 84㎡ 분양가는 최고 17억6000만원에 달한다. 평당 5200만원 수준이다. 불과 2년 전 같은 장위동에서 공급된 푸르지오 라디우스파크의 84㎡ 최고 분양가 12억1000만원과 비교하면 5억5000만원이 뛰었다. 상승률만 45%에 육박한다.

공사비가 오른 것은 사실이다. 자재값과 인건비 상승으로 건설공사비지수는 역대 최고 수준을 기록하고 있다. 그러나 2년 만에 분양가가 5억원 이상 뛰는 것을 단순히 원가 상승만으로 설명하기에는 무리가 있다.

오히려 시장에서는 "서울 공급 부족을 믿고 받을 수 있을 만큼 받겠다"는 심리가 가격에 반영됐다는 해석이 설득력을 얻고 있다.

더 큰 문제는 분양가가 기존 아파트 시세를 넘어섰다는 점이다. 장위동 준공 5년차 신축인 꿈의숲아이파크 전용 84㎡는 최근 15억7000만원대에 거래됐다. 준공 8년차 래미안 장위 퍼스트하이는 13억원대다. 반면 신규 분양가는 최고 17억원을 웃돈다.

새 아파트 프리미엄을 감안하더라도 수억원의 가격 차이를 감수해야 하는 구조다. 과거처럼 입주와 동시에 수억원의 시세차익을 기대하는 시대는 사실상 끝났다는 의미다. 분양시장의 가장 큰 매력이었던 '로또 청약'이 점차 사라지고 있는 셈이다.

최근 청약 결과는 시장 분위기의 변화를 보여준다. 노량진2구역 드파인 아르티아는 특별공급에서 평균 12.74대 1을 기록했고, 장위 푸르지오 마크원도 10.04대 1을 기록했다. 숫자만 보면 흥행이다.

그러나 내용을 들여다보면 분위기는 다르다. 장위 푸르지오 마크원은 생애최초와 신혼부부 특별공급에 신청이 몰리며 전체 경쟁률을 끌어올렸다. 전체 특별공급 신청자의 85% 가까이가 전용 59㎡ 이하 중소형에 집중됐다. 반면 국민평형인 84㎡는 일부 타입이 2대 1 수준에 머물렀다.

노량진 드파인 아르티아는 더욱 상징적이다. 전용 109㎡ 특별공급에서는 신청자가 단 한 명도 없어 미달이 발생했다. 노량진뉴타운에서 특별공급 미달이 나온 것은 처음이다. 주력 평형인 84㎡ 역시 경쟁률이 기대에 크게 못 미쳤다.

이는 단순한 경쟁률 이상의 의미를 갖는다. 청약 수요는 여전히 많지만, 비싼 가격까지 감수하겠다는 수요는 빠르게 줄고 있다는 신호다.

최근 서울 분양시장 경쟁률도 예전과는 확연히 달라지고 있다. 강남권이나 희소성이 높은 일부 단지는 여전히 수십 대 1의 경쟁률을 기록하지만, 고분양가가 책정된 재개발 단지들은 경쟁률이 눈에 띄게 낮아지고 있다.

특별공급에서는 정책 대상자들이 몰려 두 자릿수 경쟁률을 만들지만, 실제 자금 부담이 큰 일반공급에서는 청약자들이 훨씬 신중한 모습을 보인다. 일부 주택형은 2순위 청약으로 넘어가는 사례도 더 이상 낯설지 않다.

이는 서울 분양시장에도 가격 저항선이 형성되고 있다는 의미다. 과거에는 서울이면 무조건 청약이었다면, 이제는 서울이라도 이 가격은 부담스럽다는 인식이 확산되고 있다.

여기에 금융 규제까지 겹쳤다. 17억~18억원짜리 아파트를 분양받더라도 주택담보대출은 제한적이다. 발코니 확장비, 취득세, 중도금 이자 등을 포함하면 계약자가 준비해야 할 현금은 10억원을 훌쩍 넘는다.

청약은 더 이상 무주택 서민의 내 집 마련 제도가 아니다. 현금 동원력이 충분한 자산가만 도전할 수 있는 시장으로 바뀌고 있다. 결국 분양가는 계속 오르고, 대출은 막히고, 실수요자는 청약 자체를 포기하는 악순환이 반복되고 있다.

건설사 입장에서는 공사비 상승이 억울할 수 있다. 원가가 오른 만큼 분양가 인상도 불가피하다는 논리다. 그러나 최근 분양가 상승 속도는 시장의 수용 범위를 넘어섰다는 평가가 적지 않다. 무엇보다 과거 고분양가 논란 단지들이 결국 완판됐다는 성공 경험이 오히려 가격 인상을 부추기는 요인이 되고 있다. 결국 팔린다는 학습효과가 누적되면서 최고가 경쟁이 반복되고 있는 것이다.

하지만 시장은 이미 다른 답을 내놓기 시작했다. 특별공급 경쟁률은 유지되더라도 국민평형 경쟁률은 낮아지고, 대형 평형은 미달이 발생한다. 실수요자들은 점점 가격을 따지기 시작했다.

서울 공급 부족만 믿고 최고가를 경신하는 전략이 언제까지 통할 것이라는 보장은 없다. 분양시장은 신뢰가 핵심이다. 주변 시세를 크게 웃도는 가격이 반복되고, 실수요자가 접근조차 어려운 시장이 된다면 결국 청약시장의 건전성도 훼손될 수밖에 없다.

서울이라는 이름만으로 모든 가격이 정당화되는 시대는 끝나가고 있다. 분양가에도 상식은 필요하다. 지금 서울 분양시장의 배짱 분양가는 그 상식의 선을 넘어섰다는 비판을 더 이상 외면하기 어려워 보인다.