세입자가 친 사고에 집주인이 세금…아리송한 '세입자'

세입자를 둘러싼 흥미로운 판결이 잇따라 눈길을 끕니다. 세입자가 친 사고의 책임을 집주인이 떠안기도 하고, 돈 한 푼 안 내고 사는 사람이 '세입자'로 인정받기도 합니다. 우리가 익숙하게 쓰는 '세입자'라는 세 글자가 법정에서는 생각보다 훨씬 묵직한 단어임을 보여주는 판결들입니다.

세입자가 숙박업 했더니 집주인이 세금을

먼저 부산 수영구의 한 오피스텔로 가보겠습니다. 집주인은 2019년 분양가 3억여원에 이 오피스텔을 임대사업용으로 분양받아 취득세를 전액 면제받았습니다. 임대주택 공급을 늘려 서민 주거를 안정시키자는 취지로 주어지는 혜택입니다. 그런데 세입자 두 명이 전입신고도 하지 않은 채 이 집을 인터넷 숙박공유 사이트에 올려 손님을 받았고, 결국 신고 없이 숙박업을 한 혐의로 처벌받았습니다. 계약 조건을 보면 보증금은 2000만원, 월세는 130만원, 기간은 1년이었습니다. 오피스텔은 주거용으로도 사무실로도 쓸 수 있어 이런 분쟁이 특히 잦습니다.

수영구청은 임대의무기간인 4년 안에 이 오피스텔이 임대 외의 용도로 쓰였다며 면제했던 취득세 1800여만원을 추징했습니다. 집주인은 "사고를 친 건 세입자인데 왜 내가 무느냐"며 추징처분 취소 소송을 냈습니다. 1심은 집주인의 손을 들어줬습니다.

"알고도 빌려줬다면 집주인 책임"

대법원도 처음에는 집주인에게 유리한 원칙부터 확인했습니다. 세금 규정은 법 문언대로 엄격하게 해석해야 하므로, 추징 대상이 되는 행위는 원칙적으로 임대사업자 본인의 행위로 한정된다고 봤습니다. 세입자가 한 일을 곧바로 집주인에게 돌릴 수는 없다는 것입니다.

그러나 단서가 붙었습니다. 세입자가 주거 아닌 용도로 쓸 것을 알면서도 빌려줬다면, 집주인이 스스로 그렇게 쓴 것과 마찬가지로 볼 수 있다는 것입니다(대법원 2026년 1월 29일 선고 2025두35061 판결). 이 집주인은 같은 건물에서 중개사무소를 운영하고 관리인까지 맡아 사정을 알 만한 위치였고, 보증금이 적고 월세가 높은 1년짜리 계약도 통상의 주거용과는 거리가 있었습니다. 결국 추징은 적법하다고 결론 났습니다.

이 판결을 분석한 하희봉 로피드 법률사무소 대표변호사는 "임대사업자에게 주어지는 세제 혜택은 그 집이 실제로 주거용으로 임대된다는 조건이 붙어 있다"며 "세입자가 사무실이나 숙박업소로 쓰는 것을 알고도 눈감으면 면제받은 세금을 다시 물어야 할 수 있다"고 말했습니다. 하 변호사는 "계약서에 주거 외 용도 금지라고 적어두는 것만으로는 부족하다"며 "위반을 알게 되면 시정을 요구하거나 계약을 정리해 용인하지 않았음을 분명히 해두는 편이 안전하다"고 조언했습니다.

'세입자'는 누구인가

이처럼 '세입자'는 집주인의 세금까지 좌우하는 단어입니다. 그런데 정작 누가 세입자인지를 두고도 법정 다툼이 있었습니다. 돈을 내지 않고 공짜로 사는 사람도 세입자일까요.

국립국어원 표준국어대사전은 세입자를 '세를 내고 남의 집이나 방 따위를 빌려 쓰는 사람'으로 정의합니다. 글자 그대로라면 대가를 내는 것이 세입자의 핵심입니다. 부산고등법원도 이 사전적 의미를 근거로, 어머니 소유 무허가주택에 무상으로 살다 재개발로 이주하게 된 거주자에 대해 "대가의 지급 없이 무상으로 거주하는 자는 세입자에 포함되지 않는다"고 판단했습니다(부산고법 2021년 10월 29일 선고 2021누22180 판결). 그 결과 이 거주자는 주거이전비 1418만원을 받지 못하고 이사비 100만원만 인정받았습니다.

그런데 대법원의 생각은 달랐습니다. 성남 재개발 구역의 비슷한 사건에서, 대법원은 무상거주자도 세입자에 포함된다며 원심을 파기환송했습니다(대법원 2023년 7월 27일 선고 2022두44392 판결). 상위법인 토지보상법은 주거용 건물의 '거주자'에게 보상하라고 정할 뿐 대가를 따지지 않는데, 하위 시행규칙이 '세입자'라는 단어를 빌미로 무상거주자를 빼버리면 법이 정한 보상 대상을 멋대로 좁히는 셈이 된다는 것입니다. 짐을 옮기는 이사비는 무상거주자에게도 주면서 주거이전비만 막을 이유가 없다는 형평 논리도 더했습니다. 2020년 12월 시행규칙이 '무상으로 사용하는 거주자'도 세입자에 포함된다고 못 박은 점도 근거가 됐습니다. 다만 대법원은 세입자가 사업시행계획 인가고시일까지 그 집에 계속 살고 있었어야 하고, 그 사실을 입증할 책임은 보상을 청구하는 세입자 본인에게 있다는 조건도 달았습니다.

두 판결이 향하는 곳은 분명합니다. 법원은 '세입자'를 사전적 의미에 가두지 않고 그 제도가 무엇을 위한 것인지를 따져, 보호의 폭을 넓히기도 하고 책임을 지우기도 했습니다. 무상거주자 보상은 재개발·재건축 현장에서 가족끼리 사는 거주자에게도 길을 열어줬고, 오피스텔 추징은 "세입자가 한 일"이라는 방패가 늘 통하지는 않음을 보여줍니다.

그러니 집주인이라면 세입자가 집을 어떻게 쓰는지 무관심해서는 안 됩니다. 위반을 알고도 방치하면 면제받은 세금을 고스란히 토해내는 일이 벌어질 수 있습니다. 반대로 무상으로 가족을 들여 사는 거주자라면, 재개발 보상에서 자신도 세입자로서 권리를 챙길 수 있다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 익숙한 단어일수록, 법정에서는 전혀 다른 무게로 다가올 수 있기 때문입니다.