2025년 아파트 갈아타기 후기 2편 예산점검과 임장 그리고 가계약

안녕하세요. 옐미니의 남편 박감자입니다. 저번엔 아파트를 어떻게 파는지에 대해 얘기했다면 이번엔 아파트 구매계획에 대해 말해보고자 합니다.

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어떤 집을 살지 고민하기 위해서는 먼저 우리가 가용한 예산이 얼마인지 점검을 먼저 해야 합니다.

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2024년 10월 쯔음 우리 부부의 경제 상황에 대해서 간략히 설명하자면,

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우리 부부가 살 수 있는 아파트는 갖고있는 현금과 대출금을 포함해서 10억 내외였습니다.

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당시에는 서울에서 아파트 구매시 LTV 60%(생애최초는 70%)를 적용했기 때문에 10억짜리 집을 구매시 최대7억까지 대출이 가능했습니다.

DSR이 40% 적용되기 때문에 혼인신고를 안하고 아내가 혼자 대출 받을 수 있는 금액은 최대 5억이었습니다.

전세를 끼고 갭투자를 하면 혼인신고를 하지 않고도 아슬아슬하게 10억대의 집을 구매 가능했죠.

순자산과 연소득은 바로 알 수 있지만 처음 알아볼 때 가장 어려운게 대출입니다.

대출한도를 알아본다고 무작정 주거래은행을 찾아가서 얼마까지 나오냐고 물어보면 은행창구에서 이 사람 뭐하는 사람인지 쳐다보는 눈길을 느끼실 수 있을겁니다. 일단 대출과 관련된 용어인 LTV와 DSR을 먼저 공부해보시고 본인 연소득 대비 대출할 수 있는 한도와 구매생각이 있는 아파트 단지를 한두군데 추려서 가시길 바랍니다. 송희구 작가 유튜브를 보니 대출상담사와 먼저 상담해서 최저금리인 대출상품을 먼저 찾고 그 은행을 방문해서 한번 더 확인하는 게 낫다고 알려주더군요.

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처음 결혼을 계획하던 시기에는 각자 1주택씩 취득하여 혼인합가 비과세 10년을 노리는게 어떨까 고민했었는데요.

2024년 12월 윤석열 대통령의 계엄사태 이후로 부동산시장이 급격하게 얼어붙기 시작했고, 민주당의 이재명 대통령이 당선될 것이 거의 확실해보이므로 노선을 변경하여 똘똘한 한채를 구매하는 전략으로 선회하게 됐습니다.

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도봉의 아파트를 매도하기 위해서 열심히 부동산에 매물도 올리고, 매수희망자가 오면 집을 열심히 보여주는 동안 우리 부부는 임장을 다니기 시작했습니다.

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고려했던 요소는 출퇴근 그리고 입지와 환금성이었습니다.

1가구 2채를 고려하던 처음에는 8~9억대 집을 보러 다녔습니다. 남가좌 래미안2차, 염리상록, 신촌럭키, 북아현두산, 천연뜨란채, 창경궁롯데캐슬 등등 주로 광화문과 가까운 곳을 봤습니다.

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어떤 블로그에서 다운 받았던 임장체크리스트도 활용해가며 열심히 집을 봤었습니다. 네이버 검색으로 나오는 정보들과 직접 매물을 보며 기록한 내용들입니다. 저희는 처음부터 인터넷 정보는 조금 찾아보고 매물 자체를 보러다녔는데, 지금 생각해보면 무작정 매물보러 임장가기보다는 인터넷 검색을 통한 아파트 정보와 지역찾기가 우선이라는 것을 알 수 있었습니다.

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그리고 아내와 상의를 거치며 제 출퇴근보다는 입지와 환금성을 고려한 최대 가능한 좋은집 즉, 똘똘한 한채를 찾다보니 지역이 좁혀졌습니다.

마포, 옥수, 행당, 상도의 10억대로 진입 가능한 전용면적 59㎡ 내외의 중소형평수 아파트로 타겟을 삼았습니다. 그 중에 금액이 적당하고 여차하면 직주근접도 노릴 수 있는 마포 쪽의 아파트를 주로 많이 봤던 것 같습니다.

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이런 부동산의 구매 과정에서 큰 영향을 끼쳤던 것은 부동산 유튜버인 부읽남과 송희구작가였습니다.

부동산을 구매할 계획이 있는 분들께서는 꼭 보시길 추천합니다. 어떤 집을 사야하는지, 왜 사야하는지에 대해서 잘 알려줍니다.

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마지막으로 부동산을 구매할 때 항상 배우자의 말에 귀를 기울이기를 조언 드립니다. 제가 만약 실거주를 계속 고집했거나 폭락론자였으면 아내의 말을 따르지 않고 똘똘한 한채가 아니라 띨띨한 한채를 구매했을지도 모르는 일입니다. 반대로 어떤 분들은 무리한 부동산 매수로 고통받는 분도 계시겠지요. 결혼을 해서 집을 장만할 때 가장 큰돈을 쓰는 중대사인만큼 부부 모두가 만족할 수 있도록 치열하게 검색도 하고 상의도 하면서 최선을 다해 구매하시는게 결혼생활의 첫단추를 잘꿰는 일일 것이라고 봅니다.

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이어서 도봉에서 마포 아파트 갈아타기 가계약 경험에 대해서 얘기해보려고 합니다.

가계약이란 본계약하기 전에 임시로 하는 계약 행위입니다. 보통 가계약금을 얼마 걸어놓고 본계약을 언제, 어떻게 하자고 정하는 것을 말합니다.

가계약을 하는 이유는 집을 매매할 때 매수인 매도인 둘 다 시간 약속을 잡아야 하는데 마음대로 약속을 파기하지 않도록 가상의 계약을 하는 것입니다. 직접 대면하지 않고 구두상으로 본계약을 진행하기에는 리스크가 있으니 어느 정도 부담을 줄이는 방법입니다.

저는 이번 부동산 거래에서 가계약의 중요성을 몸소 깨달았습니다.

우리 부부가 같이 마음에 드는 아파트를 찾고 임장을 다녀오고, 다시 한번 장모님이랑 아내가 방문해서 최종적으로 구매 결정을 했습니다. 부동산에서 상대방의 인적사항 관련 서류와 계좌번호 그리고 가계약서를 전달받고 확인 후 2000만원을 송금했습니다. 소유주가 일본인이라 한국에 입국해야 해서 일정을 본인한테 맞춰달라길래 그렇게 하겠다고 했습니다. 약 2주 후였습니다. 네이버부동산에 올라온 호가보다 1000만원 싸게 네고해서 계약을 잘했다고 생각했습니다.

그런데 가계약의 악몽은 가계약금을 송금하고 그 주, 주말부터 시작됐습니다.

저는 친구들 청첩장 모임으로 울산에 내려가 있는 중이었는데 갑자기 부동산 중개사가 전화 오더니 집주인의 대리인(모친-한국인)이 계약을 일방적으로 취소했다고 했습니다. 거기까지는 엄청 놀랐지만 그래 그럴 수도 있다고 생각했습니다. 전고점을 회복하고 한창 상승장이 시작되던 시기였기 때문입니다. 그런데 그 대리인이 배액배상을 할 수 없고 원금 2000만원을 현금으로 출금해서 부동산 사무실에 던져놓고 도망갔다는 것입니다.

하.. 정말 그 순간만큼 머리가 하얘지는 순간이 없었습니다. 상황이 그렇게 꼬여버리니 중개인도 손을 떼고 싶어하는 눈치였습니다. 얼른 집주인이 반환한 계약금을 찾아가라고 연락했습니다. 중개인은 '우리가 보관하고 있기에도 부담스러운 큰 돈이니 일단 가져가라'는 식으로 말했습니다. 우리는 절대 수용 불가였습니다. '배액배상을 하지 않았는데 계약의 해제가 이루어질 수 없고 아직 계약은 유효하다'는 입장을 고수했습니다. 중개인에게 우리 의사를 매도인에 전달하라고 했습니다. '계약을 이행하던지 배액배상 하라고 아니면 가압류와 민사소송을 진행하겠다’라고 했습니다.

지나고 나서 있었던 일을 요약하니 4줄밖에 되지 않지만 정말 스트레스를 많이 받았습니다. 이 문제로 몇 주 동안 전화기를 붙들고 중개인과 연락하고 가계약과 가압류 그리고 민사소송에 대해서 계속 정보를 찾아봤습니다. 그리고 우리는 이 매물에 대한 확신이 있었기에 가계약금을 더 많이 보내지 않은 걸 후회했습니다. 시장의 가격 추이가 어떻게 될지 모르는데 교착 상태에 있는 동안 매몰비용 발생이 걱정됐습니다. 다방면으로 고려할 수밖에 없었습니다. 만약에 매도자가 송사로 끝장을 보자고 드러누울 것을 대비해 그냥 똥 밟았다고 생각하고 배액배상은 포기하고 다른 아파트를 알아봐야 할지 아니면 (계약의 이행을 위한 또는 손해배상) 소를 제기하고 일단은 월세집을 얻어야 할지 진짜 모든 것이 막막했습니다.

문제는 뚜렷한 해결방법을 주위 사람들에게 물어봐도 큰 도움을 얻기 어려웠다는 것입니다. 어른들이나 친구들은 당연히 배액배상을 받는 게 옳다고 했지만 어떻게 받아낼 수 있느냐에 대한 조언은 해주지 못했습니다. 그래도 장인어른 친구분 중에 법무사가 계셔서 가압류에 대해 물어봤었는데 비용이 백몇십만원이 든다고 했습니다. 돈이 좀 부담이라고 얘기했더니 직접 해보라고 하셨습니다. 어렵지 않다고 했습니다.

변호사 상담을 받아볼까도 고민했지만, 일단 셀프 가압류를 먼저 도전하기로 했습니다.

매우 중요 체크사항) 가계약은 중개인에게 반드시 소유주 본인의 수락 여부를 확인하고, 해외에 있어서 가족이 대신 권한을 위임받은 대리인이라고 한다면 꼭 위임장이 있는지 확인해야 합니다. 위임장이 없어도 괜찮다고 했다가 계약이 어그러질 때 소유주 본인이 자기 몰래 가족이 진행한 일이라고 본인은 매도의사가 없었다고 오리발 내밀면 결국 덤터기는 매수인이 쓸 수밖에 없습니다. 가족은 절대로 그냥 유효한 대리인이 아닙니다. 반드시 위임장에 한정된 위임사항과 인적사항이 적히고 본인 서명이나 인감 날인이 필요합니다. 최악의 경우 배액배상 따위가 문제가 아니라 가계약금을 날릴 수도 있습니다. 그리고 당연하지만 반드시 등기부등본상 소유주 명의 계좌로 입금해야 합니다. 만약에 흔한 이름이라면 통장사본(온라인통장내역서) 등을 요구하는 것도 돌다리를 두들겨 보고 건너는 방법이라고 생각합니다.

어쩌면 공인중개사가 자기만 믿고 안심하라고, 가계약하는데 뭘 그렇게 추가적으로 복잡한 걸 요구하냐고 할 수도 있습니다. 공인중개사를 믿고 계약을 진행하는 것은 매수자의 자유입니다. 하지만 항상 리스크 또한 같이 안고 간다는 것을 명심해야 합니다. 리스크가 터졌을 때 그 책임을 공인중개사가 오롯이 져주지 않습니다. 모든 책임은 리스크를 감수하기로 한 매수자가 집니다. 지금까지 아무 문제가 없었다고 앞으로도 문제가 없을 거라는 건 누구도 확신할 수 없습니다.

다음 글은 어떻게 가압류를 진행하고, 매도인을 설득해 본 계약까지 이끌었는지 써보려고 합니다.