[준언서네 갈아타기1] 경매 공부만 3년, 갈아타기를 결심한 이유 (의정부)

안녕하세요?

결혼 후 두 아이를 키우며 평범한 일상을 살아가던 30대 엄마, 준언서입니다.

지난 5년 저희 부부는 외벌이로 두 아이를 키우면서 미래를 바꾸기 위해 부동산 공부를 시작했습니다.

저의 목표는 30대 안에 자산 10억, 그리고 40대 안에 자산 100억을 이루어 평생 선한 영향력을 나누는 부자로 살아가는 것입니다.

'준언서의 갈아타기' 글에서는 저의 '상급지 갈아타기' 과정을 솔직하게 기록했습니다.

우당탕당 좌충우돌을 겪으며, 한 걸음씩 성장하는 갈아타기 이야기를 함께 지켜봐 주세요.

재미있게 읽어주시면 정말 감사하겠습니다

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의정부 집, 팔기로 결심하다.

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2024년부터 틈나는 대로 임장을 다녔다.

의정부 민락동, 고산동, 용현동, 금오동, 신곡동, 의정부동, 호원동, 가능동

서울시 도봉구, 성북구, 강북구, 노원구, 중랑구, 동대문구, 강서구

양주, 남양주, 구리까지~!!

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(준언서 블로그에 임장 기록이 전부 나와있다.)

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20년 동안의 매매, 전세 그래프를 살펴보면서 상승하는 단지와 그렇지 않은 단지가 보이기 시작했다.

20년이 지나도 가격이 똑같은 단지들이 보였다.

반면 상승하고 하락은 하지만 사이클을 겪을 뿐, 꾸준히 상승하는 단지들도 있었다.

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의정부 내에서도 가격 방어가 되는 단지들이 있긴 했지만 서울 아파트 상승에 비하면 약하다는 것이 느껴졌다.

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그래서 우리 부부는 결심했다.

내 자산을 지키기 위해서는 입지 파악을 제대로 하고 갈아타기를 해야한다고.

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서울 상급지는 이미 가격이 가파르게 오른 상태였다.

이제 곧 오를 아파트 단지 중에서 선택을 하면 좋겠다고 생각했다.

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아이들을 키우기에 초등학교 위치도 중요하고 부동산을 공부했기에 입지도 중요시 봤다.

10년, 20년이 지나도 가격 변동이 없는 단지보다는

10년, 20년 전에 비해 가격 상승도 있으며 앞으로도 가치가 떨어지지 않을 단지여야했다.

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의정부 아파트들도 단지마다 차이가 있었지만

결국 교통이 가장 중요했고, 의정부보다는 그 위의 급지로 이동하는 것이 안전하겠다는 판단이 섰다.

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그래서 집을 내놨다.

처음에는 집부터 팔고 월세로 살다가 경매나 급매 등 기회가 오면 집을 사자고 생각했다. 하지만 그보다는 동시에 갈아타는 일이 가장 적합하겠다는 생각이 들었다.

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상계동에서도 신축만 알아본 이유!

노원센트럴푸르지오, 노원롯데캐슬시그니처

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서울 여러 지역을 임장하면서 예산, 생활 환경, 미래 가치까지 하나씩 따져보니 결국 우리 조건에 가장 맞는 곳은 상계동이었다.

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'얼죽신, 얼죽신, 신축이 그렇게 중요해?'라고 생각했던 우리 부부지만 나는 신축만 생각할 수밖에 없었다.

우리 아이들이 단지 안에서 안전하게 뛰어 놀고 킥보드를 탈 공간도 필요했다. 결론은 신축이었다.

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그래서 나는 노원센트럴푸르지오와 노원롯데캐슬시그니처를 1순위로 두고 집을 알아봤다.

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처음엔 단순히 의정부에서 서울로 이사 가야겠다는 마음뿐이었다.

하지만 아이를 키우는 입장에서 보게 되니 생각보다 신경써야할 것들이 많이 보였다.

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초등학교를 도보로 갈 수 있는지,

단지 내에서 킥보드를 자유롭게 탈 수 있는지,

놀이터와 도서관이 잘 갖추어져 있는지,

지하철역 접근성이 어떤지,

교통 호재가 있는지 등등

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상계동은 전체적으로 괜찮았다.

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특히 노원구 상계동 노원센트럴푸르지오, 노원롯데캐슬시그니처는 두 단지 모두 동북선 호재가 있고 상계역까지 도보 이용이 가능했다.

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아이들이 조금 성장해도 은행사거리 학원가까지 버스와 지하철로 이동이 가능하고 롯데백화점과 상가가 많은 노원역도 한 정거장 거리다. 강남까지도 약 1시간 정도라 나쁘지 않다고 판단했다.

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'아파트 가격은 59부터 움직이고 84는 그 뒤를 따라 움직인다'

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2026년 3월, 내가 본 두 단지의 59타입은 이미 상승 중이었다.

하지만 84타입은 보합이어서 나는 무조건 84로 가야겠다고 생각했다.

(솔직히 말하면 오른 가격을 사고 싶지는 않았다. 🥲)

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※ 2026년 3월 중순, 84타입 시세

부동산 사장님께 집을 보겠다고 말씀드렸고 롯데캐슬과 푸르지오 84타입, 푸르지오 59타입 9억짜리 매물을 보았다.

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1. 노원 롯데캐슬 시그니처

101동 약간 불암산뷰 - 11억 3000 (84타입)

2. 노원 롯데캐슬 시그니처

104동 시티뷰 - 11억 5000 (84타입)

3. 노원 롯데캐슬 시그니처

101동 약간 불암산뷰 - 11억 3000 (84타입)

4. 노원 센트럴 푸르지오

107동 단지 놀이터 조망 - 9억 (59타입)

5. 노원 센트럴 푸르지오

103동 지하철 조망 - 10억 7000 (84타입)

LTV가 아닌 DSR

문제는 대출.

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문제는 가격보다도 대출이었다.

DSR을 따져보니 우리가 받을 수 있는 대출은 2억 정도로 많지 않았다.

게다가 취득세와 이사 비용까지 생각하니 84타입은 무리라는 결론이 나왔다.

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집을 보고 자금을 파악하니 현실이 보였다.

우리는 59타입으로 방향을 돌리게 된다.

노원 센트럴 푸르지오 급매!!

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84타입이 아닌, 59타입으로 결정

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84타입 위주로 집을 알아봤고, 59타입을 딱 한 집만 봤다.

그리고 그날 나는 밤새 고민을 했다. 주택처분대금, 그리고 그동안 모으고 불린 돈을 어디까지 활용할 수 있을지를 생각했다.

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생각보다 대출이 안 나왔다.

신혼부부나 생애 최초의 경우 대출이 어느 정도 나오지만 우리는 1주택 처분 조건이라도 해도 연봉이 높지 않아 2억까지밖에 나오질 않았다.

취득세까지 계산하면 우리 예산으로 84타입은 무리였다.

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84타입이 아직은 보합이고, 지금 매수하면 상승 여력이 있다고 판단했지만 현실은 달랐다. 자금이 부족했던 것이다.

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고민 끝에 59타입으로 결정했다.

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26년 3월 중순.

노원 센트럴 푸르지오에 나온 59타입 아파트가 9억이 가장 저렴했고 층도 나쁘지 않았기에 밤새 고민 후 매수를 결심했다.

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(24년 1월에 푸르지오 59타입 경매가 나온 적이 있다. 당시엔 7억 정도였고 다시 돌아간다면 무조건 낙찰 받아 갭투자를 하지 않았을까 싶다.

전세 놓고 2주택 2년 이상 보유하고, 의정부집 팔고 푸르지오로 들어가면 딱이었을텐데!! 😂)

급매를 놓치다......

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아침 9시가 되자마자 부동산 사장님께 전화를 드렸다.

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"사장님, 저 어제 그 집 살게요."

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“아, 그 집. 어제 같이 보셨던 분이 바로 계약금 거셨대요.”

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임차인이 살고 있던 집이었고 다른 부동산에 문의를 한 상황이어서 매물을 가지고 계신 부동산 사장님, 그리고 그쪽 손님과 같이 봤던 집이다.

그분도 고민이 필요하실 거라 생각했고, 나는 밤새 고민하고 결정했던 터라 바로 집을 매수할 수 있을 거라고 생각했다.

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사실 집이라는 게 결정하기까지 정말 많은 고민이 필요하다.

가격도 봐야 하고, 대출도 계산해야 하고, 아이들 생활도 생각해야 하고, 앞으로의 자산 흐름도 고민해야 한다. 하지만 막상 마음을 먹고 결심을 하니 이미 끝나 있었다.

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다주택자 매물! 다시 기회가 찾아왔다.

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아쉽게 9억짜리 급매를 놓쳤지만 우리 예산에 맞게 59타입 위주로 보기로 결정했기에 마음은 한결 편했다.

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주변에서도 유튜브에서도 5월 9일 전까지는 다주택자 매물을 잡아보는 게 좋은 기회라는 이야기를 들었고

또 실제로도 다주택자 매물은 일반 매물보다 저렴했기에 다시 매물을 알아보기 시작했다.

마침 단지에 다주택자 매물이 있었고 가격 조정도 가능할 것 같았다.

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노원 롯데캐슬 시그니처 아파트에 59타입 다주택자 매물 9억이 있어서 보러 갔다.

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롯데캐슬은 푸르지오보다 더 신축이었고, 불암산 조망이 나오는 깔끔한 집이었다.

하지만 다주택자 매물이었고 세입자가 있어서 집을 매수하더라도 1년 반 동안은 월세에 들어가 살다가 입주해야 했다.

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집이 무척 마음에 들었다. 조합원 물건이어서 옵션도 좋았고 조망도 좋았다. 무엇보다도 가격이 마음에 들었다. 푸르지오보다 신축인데 가격을 조정하니 금액은 더 저렴했다.

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하지만 다주택자 매물을 매수하려면 5월 9일 기준으로 적어도 2주 전까지는 자금조달계약서를 제출해야 했다. 무엇보다도 우리가 무주택자여야 다주택자 물건을 살 수 있었기에 내놓은 집의 등기를 4월 초 안에는 매수자에게 넘겨야 했다.

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잔금일을 늦게 잡아도 등기는 먼저 넘겨야 하는 위험 부담이 있었다.

집을 빨리 팔기 위해 우리 집 가격을 1000만 원 내렸다.

매수자가 붙으면 500까지도 더 가격을 조정해 주자 결심했다.

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롯데캐슬 매물을 가지고 계신 부동산 사장님께 연락을 드렸다.

계약금을 걸겠다고, 그리고 그 안에 최대한 집을 팔겠다고.