[서울 내집마련] 5. 부동산 하락/보합장 진짜 급매 잡는 법

[서울 내집마련] 5. 부동산 하락/보합장 진짜 급매 잡는 법

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[서울 내집마련] 4. 난생 처음 부동산 매매 계약서 쓰던 날, 계약 후 마음가짐[서울 내집마련] 4. 난생 처음 부동산 매매 계약서 쓰던 날, 계약 후 마음가짐 https://newgle.co.kr/sharing/4m5ov71t518yh ☘️ 부동산 매매 계약서 작성 타임라인을 간단히 적어보자면 1. 가계약 문자 받은 뒤 가계약금 입금 2. 매매 계약서 작성 후 나머지 계약금 입금 3. 중도금 입금(만나지 않고 입금 후 연락만 하면 된다) 4. 잔금&이사 우리는 가계약금 입금 후 2일 뒤 계약서를 쓰러 갔다. 다들 직장인이라 평일 퇴근 후 만났고 계약서 작성하는 날 필요한 것은 신분증 과 인감도장 신분증을 안...아파트사우루스

모두가 그렇겠지만

집 매수를 위해 온동네 공인중개사 다 들쑤시고 다닌 사람 바로 나..

그동안 시행착오를 겪으며 알게 된 나만의 급매 잡는 법을 작성해본다.

내가 매수하던 시점 부동산 시장은 미친 폭등기와 찰나의 하락장을 거친 뒤 와리가리 하던 때였다.

누구는 폭등한다, 누구는 폭락한다 말들이 많았는데

상승장의 맛을 본 집주인은 쉽게 호가를 내리지 않고

세미 하락장을 맛본 매수 대기자들도 쉽게 양보하지 않아 거래가 급감했던 시점이었다.

남들은 이럴 때 시세보다 5%, 10% 싸게 턱턱 계약하던데 도대체 그런 매물은 어떻게 해야 잡을 수 있는 걸까

네이버 호가는 죄다 10억이라 한달을 지켜보고 있었는데

어느날 갑자기 실거래 9억 5천이 뜬다.

매일 확인했던 호가는 11억인데

어느날 갑자기 10억 거래가 뜬다.

부랴부랴 부동산에 찾아가서 물어보면

"그건 급매"

"그건 가족간 직거래요"

"지금은 그런 매물 없어요"

라는 어이없는 대답만 듣게 된다.

평범한 매수자이자 급매호소인이었던 내게 도움이 되었던 몇가지 방법을 써본다.

☘️ 부동산 직접, 자주 찾아가기(손품보다는 발품)

임장 크루라는 말도 생긴 요즘, 부동산 공부하는 사람들도 많고 인근 부동산에서 매물을 훔쳐가기 위해 층수를 떠보는 경우도 많아 전화로 물어보면 대답을 잘 안해준다.

한번은 네이버 부동산에 저층 이라고 표기가 되어있어 몇층인지 확인하려고 전화를 걸었는데 도리어 꼬리에 꼬리를 무는 질문들로 기만 쫙 빨리고 신상만 다 털림. 결국 건진 건 하나도 없던 통화였다.

상식적으로 생각해봐도 얼굴도 안 본 사이에 "급매 없나요?" 묻는 사람과 직접 찾아와 얼굴 보며 "급매" 문의하는 건 천지차이

얼굴도 비추지 않고 전화로만 문의한다면 남들이 다 거절한 가짜 급매들만 연락올 가능성이 높다.

☘️ 직매물 노리기

요즘은 아파트 한 단지에도 공인중개사가 10개는 족히 넘는다. 그만큼 공동중개도 활발해졌는데, 특히나 투자수요가 많은 단지에는 매물 하나가 수많은 부동산에 올려져 있기도 하다.

집주인이 직접 매물을 내놓고, 부동산과 소통하는 직매물인 경우 가격 협상에 유리하다는 생각이 들어 공동중개를 하는 곳들은 모두 제외했다.

부동산에서도 매도자의 상황 파악이 쉽고 중개수수료를 혼자 다 가지기 때문에 거래 성사를 위해 훨씬 적극적으로 나선다는 점

☘️ 여러 부동산 찾아가기

부동산을 여러군데 다니다 보니 알게 된 건데 공인중개사의 생각과 성향도 천차만별이다

네이버 호가보다 낮은 금액을 불렀을 때

"그런 매물없다"

"시장 상황이 변했다"

라고 칼같이 쳐내는 사람도 있었다.

이런분들은 보통 나와있는 매물을 그 가격 그대로 팔거나, 1-2천 깎아 파는 게 익숙하신 분들.

매도자 우위 시장이라면 어쩔 수 없겠지만 매수자 입장에선 저런 중개사 만나면 답답하고 시간만 날린다.

게다가 대부분 공인중개사들은 나이와 짬이 있고 우리는 딱봐도 첫집 마련하는 30대 초년생이다보니 아 이놈들 뭘 모르는구나 싶어서 은근한 훈계를 하는 경우도 많다. 그거 들어줄 필요 없다.

널리고 널린 게 부동산이니 매수자인 내 마음 알아주고

내가 원하는 매물을 가져다주고

나를 위해 열심히 가격을 깎아줄 공인중개사를 찾으면 된다.

그러려고 중개 수수료 그만큼 받는 거잖아요?

☘️ 찐 매수자라는 걸 각인시켜주기

부동산 공부하려고 찾아온 사람이 아니라 우리는 정말로 매수할 마음이 있다는 걸 어필해야 부동산도 노력한다.

지금 당장은 원하는 매물, 가격대가 없어도 적어도 3주 간격으로 부동산을 방문해서 얼굴 도장을 찍어놓는 것을 추천한다. 할말 없고 매물에 큰 변화가 없더라도 주기적으로 찾아가보자.

점 찍어뒀던 매물이 있다면 요즘 집주인 어떠시냐 물어보며 분위기나 살피고 오는거다.

☘️ 매도자에 대해 알아보기

매도자의 상황을 잘 알아두면 가격 협상시 내가 우위에 있을 수 있는가를 잘 알 수 있다.

너무 티나게 취조하면 좀 그렇고, 부동산과 어느정도 신뢰가 쌓였을 때 슬며시 물어보는 게 중요하다.

"꼭 이사를 가셔야 하는 분인가요?"

"어떤 이유로 이사 가신대요?"

자녀 교육, 다주택자, 사업자인데 대출이 많아서 등등 다양한 이유가 많은데 보통 별 이유없이 단순 갈아타기를 준비중이거나 경제적으로 여유로운 다주택자들은 잘 안깎아준다. 깎아달라고 하면 오히려 전세로 돌려버리겠다며 매물을 거두는 경우도 있다.

☘️ 원하는 가격이 아니라도 일단 집은 보자

호가는 호가고 갑자기 집주인이 집이 너무 팔고 싶어질 수도 있기 때문에 일단 다양한 집을 최대한 많이 보는 게 중요하다. 집 보는 눈이 길러지기도 하고 우연히 내 마음에 드는 집을 발견할 수도 있기 때문이다.

다들 호가는 높이 올려놔도 매수의사가 확실한 사람을 만나면 가격을 확 낮춰 팔기도 한다.

☘️ 계약금 대기

원하는 매물을 발견했을 때, 내가 원하는 가격으로 네고가 됐을 때 바로 가계약금을 쏘려면 미리 입출금 통장에 돈을 대기시켜 놓아야 한다. 특히나 요즘같은 부동산 대혼돈 시대에는 이랬다저랬다 하는 사람들이 많아서 취소방지용으로 가계약금을 꽤 크게 쏘는 편인 것 같다.

이 외에도 현재 전월세 거주중이고 보증금이 1억이상, 영끌예정이라면 내 자금에 대한 상황을 확실히 파악하고 거래가의 10%인 계약금은 넉넉하게 준비해두는 것이 필요하다.

☘️ 바닥 매수는 불가능함을 알고 있기

아파트 대바겐세일폭주기관차에 내가 탑승하는 것은 불가능하다

애초에 시세와 심하게 차이나는 매물들은 공인중개사나 그들의 가족, 지인들이 가져가지 나한테 오지 않는다. 게다가 수요가 끊이지 않는 서울이라면 매도자들이 바보도 아니고 10억에 살 사람들이 널렸는데 9억에 팔 일은 없다.

무슨일인가 싶을 정도로 저렴하게 거래된 급급매는 여러 매수대기자들 중 나에게 기회가 오기도 힘들 뿐더러, 매도자의 특수한 상황으로 일년에 하나 나올까말까하는 수준이기때문에 내가 원하는 단지, 층일 확률도 극히 낮다.

또, 막상 가보면 집 상태가 이상하거나 경매 넘어가기 직전이라 잔금을 일주일내로 치뤄야한다거나, 월세가 껴있다거나.. 하여간 뭔가 문제가 있는 매물일 확률이 높다.

나역시 22년 겨울~23년 봄 실거래 가격과 경매 넘어가기 일보직전에거래된 급급급급매 가격만 바라보며 기다렸지만 터무니없는 생각이었다. 주식도 마찬가지겠지만 완전 바닥에서 잡는 건 불가능하다고 생각하되, 그래도 이 정도면 남들보다는 싸게 사는 거다 라는 가격대를 정해놓고 최대한 깎아서 사자.

진짜 급매면 깎아줄 것이고, 안깎아주면 가짜 급매를 찔러본 것일 뿐이다.

사연있는 급급매와 일반거래의 사이. 바로 그 가격대로 구입하는 것만 해도 평범한 매수자가 할 수 있는 성공적인 급매잡기가 아닐까 생각해본다.