“더 높게, 더 빨리”…6.3 지방선거 집값 올릴까

6·3 지방선거가 다가오면서 서울과 경기도의 교통 공약 경쟁이 선거판의 쟁점으로 떠올랐다. 되풀이되는 공약이기도 하지만 주민들에게 가장 와닿는 사업이기 때문에 귀 기울일 수밖에 없다. 후보들은 저마다 수도권 교통혁신을 내세우며 GTX 신설과 도시철도 연장, 강북 철도망 확충, 지상철 지하화, 광역급행망 확대를 약속하고 있다. 과거 지방선거에서 복지나 재개발이 중심이었다면 이번에는 출퇴근 30분 시대와 수도권 초연결이 핵심 키워드가 된 분위기다.

특히 수도권 유권자들에게 교통 공약은 이동 편의를 넘어 자산 가치와 직결된다. 실제로 부동산 시장에서 GTX는 이미 가격 프리미엄으로 작동하고 있다. GTX 노선이 언급되는 순간 해당 지역 집값은 기대 심리부터 반영돼 왔다. 착공 전에 호가가 뛰고, 역 예정지 인근 구축 아파트와 재개발 지역에는 이를 활용한 홍보가 판을 친다. 정치권 역시 이 효과를 잘 알고 있기 때문에 지방선거 때마다 철도 공약은 가장 강력한 표심 자극 수단으로 활용돼 왔다.

이번 선거에서도 흐름은 비슷하다. 서울에서는 강북횡단선과 동부선, 경기에서는 GTX-D·E·F·G·H까지 거론되며 수도권 전체가 다시 철도 개발 기대감에 들썩이고 있다. 문제는 이런 공약 경쟁이 단순한 교통 정책 차원을 넘어 수도권 집값 전체를 다시 자극할 가능성이 커지고 있다는 점이다.

실제 GTX-A·B·C 노선만으로도 동탄, 창동, 청량리, 인덕원, 송도, 파주 등은 지난 수년간 가격 급등을 경험했다. 시장은 아직 현실화되지 않은 노선 계획에도 민감하게 반응한다. 이번 선거에서 추가 GTX 노선들이 계속 언급되자 김포, 하남, 고양, 용인, 수원, 의정부 등 주요 수도권 지역에서는 다시 기대 심리가 움직이는 분위기다.

서울시장 후보들 가운데 가장 눈에 띄는 건 오세훈 후보의 접근 방식이다. 다른 후보들이 신규 노선 확대와 강북 철도 신설을 강조하는 것과 달리, 오 후보는 기존 도시철도망 운영 효율 개선에 더 큰 비중을 두고 있다. 핵심은 지하철 배차간격 단축이다. 특히 서울 지하철 2호선 과 서울 지하철 9호선 혼잡 완화를 위해 출근 시간대 열차를 더 촘촘하게 운행하겠다는 공약은 상대적으로 현실적이라는 평가를 받는다.

이 공약은 실제 시민 체감 효과는 가장 빠를 수 있다고 본다. 이미 깔린 선로를 활용하기 때문이다. 신규 GTX처럼 수십조 원 규모 대심도 터널 공사를 새로 벌이는 것이 아니라 차량 증차와 신호체계 개선, 운영 최적화를 통해 수송량을 늘리는 방식이다. 비용과 기간 측면에서 비교적 현실적이라는 분석이 나온다.

실제 서울 시민들이 가장 크게 느끼는 불편은 지하철이 없다보다 너무 붐빈다에 가깝다. 출근 시간 2호선과 9호선 승강장은 이미 포화 상태라는 평가가 많다. 시민 입장에서는 먼 미래의 신규 노선보다 지금 당장 열차를 조금 더 빨리 타고 덜 붐비게 이동하는 것이 훨씬 현실적인 문제일 수 있다.

<정원오 후보 홈페이지 갈무리>

반면 정원오 후보는 강북권 철도 소외 해소를 핵심으로 내세운다. 강북횡단선과 동부선 신설을 통해 은평·성북·강북·동대문 등 상대적으로 교통 인프라가 부족한 지역을 연결하겠다는 구상이다. 정치적으로는 매우 강력한 메시지다. 강북 주민들의 오랜 상대적 박탈감을 자극할 수 있기 때문이다.

실제로 강북횡단선 이야기가 나올 때마다 주변 부동산 시장은 즉각 반응해왔다. 다만 사업성 논란도 반복된다. 강북권은 구릉지와 노후 저층 주거지가 많아 공사 난도가 높고 사업비 증가 가능성이 크다. 경제성 확보도 쉽지 않다는 평가가 나온다.

경기도지사 후보들 사이에서는 GTX 확대 경쟁이 더욱 치열하다. 추미애 후보는 GTX-A·B·C 완성과 함께 D·E·F·G·H까지 추진하겠다는 가장 공격적인 광역철도 확대론을 내세운다. 사실상 수도권 전체를 GTX 네트워크로 연결하겠다는 구상이다.

양향자 후보는 여기에 산업 전략을 결합한다. 단순 주거 교통망이 아니라 판교·용인·동탄·수원 등 반도체와 AI 산업벨트를 광역철도로 연결해 수도권 남부를 첨단산업 축으로 키우겠다는 방향이다. 이를 산업형 GTX 전략이라고 부르기도 한다.

문제는 여기서부터다. 후보들이 경쟁적으로 철도망 확대를 약속할수록 수도권 집값 기대감은 더 자극된다. GTX가 들어온다는 말 한마디만으로도 역세권 프리미엄이 붙고, 아직 확정되지 않은 노선까지 투기 대상으로 변하는 현상이 반복된다. 결국 교통 공약이 집값 상승 기대를 다시 밀어 올리는 구조가 만들어지고 있는 셈이다.

하지만 더 근본적인 문제는 따로 있다. 바로 서울과 수도권의 지하 공간이 이미 한계에 가까워지고 있다는 점이다. 서울 지하에는 이미 지하철과 GTX 예정 노선뿐 아니라 상하수도, 전력구, 통신구, 공동구, 지하상가, 민간 복합개발 지하공간까지 복잡하게 얽혀 있다. 강남·용산·종로·여의도·청량리 일대는 사실상 다층 지하도시에 가까운 구조라는 평가까지 나온다.

이런 상황에서 추가 굴착이 반복되면 지반 침하와 싱크홀 위험 역시 커질 수밖에 없다. 실제 수도권에서는 노후 하수관과 지하 공사가 겹치며 크고 작은 도로 함몰 사례가 반복돼 왔다.

GTX처럼 대심도 공사가 늘어나면 문제는 더 복잡해진다. 일반 도시철도보다 훨씬 깊은 곳을 굴착하기 때문에 지하수 흐름 변화와 지반 압력 문제까지 동시에 관리해야 한다. 기술적으로 불가능한 것은 아니지만 유지관리 비용은 급격히 증가한다. 결국 지금의 철도 공약 경쟁은 단순 건설비뿐 아니라 향후 수십 년 동안의 유지·보수 비용까지 고려해야 하는 단계에 들어섰다는 의미다.

그래서 최근 교통 전문가들과 도시공학계에서는 공통된 이야기가 나온다. 서울과 수도권은 이제 무한 확장 단계보다 운영 최적화 단계에 가까워졌다는 것이다. 더 많이 짓는 것보다 지금 있는 인프라를 얼마나 안전하고 효율적으로 관리하느냐가 더 중요해졌다는 의미다.

실제로 시민들이 가장 자주 겪는 문제는 긴 배차간격, 극심한 출근 혼잡, 반복되는 열차 고장, 노후 시설 불안, 예측 불가능한 운행 지연 등이다.

그런 점에서 가장 현실적인 대안은 의외로 단순할 수 있다. 신규 노선 경쟁보다 배차간격 단축, 신호체계 개선, 차량 증차, 노후 시설 교체, 유지보수 강화, 노후 하수관 정비, 실시간 지반 계측 시스템 확대 같은 기본적인 인프라 관리가 더 시급하다는 지적이다.

특히 배차간격 축소는 현실적인 실행 가능성과 시민 체감 효과 면에서는 오히려 가장 실용적인 접근이라는 평가가 나오는 이유다. 새로 지하를 더 깊게 파는 것보다 이미 존재하는 도시철도를 안전하고 효율적으로 운영하는 것이 지금 서울과 수도권에 더 필요한 방향일 수 있다는 뜻이다.

<오세훈 후보 홈페이지 갈무리>

이와 함께 부동산 및 도시정비사업 공약 경쟁도 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울과 수도권은 물론 부산·대구·대전·인천 등 주요 광역시에서도 재건축과 재개발, 역세권 고밀개발, 노후계획도시 정비사업에 대한 제안이 잇따르고 있다.

이 같은 상황 속에서 후보들은 저마다 해법을 제시하며 표심 사냥에 열을 올리고 있다. 민주당 계열 후보들은 공공성과 원주민 보호를 전면에 내세우고 있다. 개발 속도보다는 조합원 부담 완화와 세입자 보호, 공공임대 확대 등을 통해 개발 과정에서 발생하는 부작용을 줄이겠다는 입장이다. 반면 국민의힘 후보들은 규제 완화와 사업 속도전에 초점을 맞추고 있다. 안전진단 규제 완화와 용적률 상향, 통합심의 확대 등을 통해 민간 정비사업의 사업성을 극대화하고 공급 속도를 높이겠다는 전략이다.

정원오 후보는 착착개발을 핵심 브랜드로 내세우며 평균 15년 이상 걸리는 재건축·재개발 사업 기간을 10년 이내로 줄이겠다는 공약을 발표했다. 정 후보는 도시 및 주거환경정비법과 서울시 조례 개정을 통해 정비사업 절차를 체계적으로 정비하겠다는 입장이다. 특히 자치구 권한을 강화해 정비사업 사각지대를 줄이고 공공정비사업을 활성화해 조합원 부담을 경감시키겠다는 전략을 강조하고 있다.

정 후보는 또한 청년층 주거 안정을 위해 공공 매입임대 공급을 확대하겠다고 밝혔다. 전임 시장 시절 연간 7천~9천 호 수준이던 매입임대 공급 물량을 정상화하고 반지하·노후 저층 주거지 개선 사업도 동시에 추진하겠다는 구상이다. 민주당 측은 무조건적인 재건축 속도전이 결국 강남권 자산 가격만 더 자극할 수 있다고 보고 있으며, 서울 내 지역 격차와 주거 양극화 문제를 함께 해결해야 한다고 주장하고 있다.

이에 맞서는 오세훈 후보는 기존의 ‘신속통합기획’을 더욱 확대해 민간 재건축 사업 속도를 획기적으로 높이겠다는 전략을 내세웠다. 오 후보는 정비계획 수립과 교통·건축·환경영향평가 심의를 동시에 진행하는 통합심의를 전면 확대해 인허가 기간을 대폭 줄이겠다고 밝혔다. 특히 오는 2031년까지 총 31만 호 규모 신규 주택을 조기 착공하겠다는 대규모 공급 계획은 시장에서 가장 강력한 부동산 공약 가운데 하나로 평가받고 있다.

오 후보 공약 핵심은 규제 완화다. 시장에서는 역세권 용적률 최대 500% 상향과 한강변 초고층 재건축 허용 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 압구정동 과 여의도, 목동, 성수동 등 핵심 재건축 지역들은 오 후보 공약에 가장 민감하게 반응하는 분위기다. 강남권 재건축 시장에서는 “신속통합기획 확대 여부가 향후 수년간 서울 집값 흐름을 좌우할 것”이라는 전망까지 나온다.

경기도지사 선거에서는 1기 신도시 재건축 문제가 최대 쟁점이다. 추미애 후보는 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 재정비 과정에서 공공성을 강화하겠다는 입장을 내세우고 있다. 추 후보는 지자체 주도의 이주대책 강화와 공공기여 비율 조정을 통해 원주민 재정착률을 높이고 젠트리피케이션을 방지하겠다고 밝혔다. 또한 취약계층을 위한 ‘경기형 상생주택’ 공급 확대와 노후 저층주택 집수리 사업을 연계해 도시재생과 정비사업을 함께 추진하겠다는 전략이다.

반면 양향자 후보는 노후계획도시 특별법을 기반으로 한 대규모 규제 완화를 핵심 공약으로 제시했다. 양 후보는 역세권 고밀개발 시 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다는 파격적인 공약을 내세웠으며 재건축 안전진단 면제 대상 역시 대폭 확대하겠다고 밝혔다. 특히 분당과 일산 등 1기 신도시의 경우 현재 평균 용적률이 170~220% 수준인데 이를 최대 500%까지 높이면 사업성이 급격히 개선될 수 있다는 분석이 나온다.

인천시장 선거에서는 신도시와 원도심 간 격차 해소가 핵심 쟁점이다. 박찬대 후보는 공공 유도형 재개발 확대를 핵심으로 내세웠다. 특히 미추홀구와 동구 등 노후 원도심 지역에 인천도시공사(iH) 참여를 확대하고 원주민 재정착률을 80% 이상으로 높이겠다는 계획이다. 세입자 주거 이전비 지원 체계 역시 강화하겠다고 밝혔다.

반면 유정복 후보는 경인전철 지하화와 연계한 역세권 고밀 복합개발을 전면에 내세웠다. 역세권 정비구역의 용적률을 최대 400%까지 상향하고 철도 상부 부지를 복합 개발해 원도심 가치를 끌어올리겠다는 전략이다.

부산시장 선거 역시 정비사업이 핵심 변수다. 전재수 후보는 기부채납 주택을 활용한 ‘부산형 지분적립식 반값아파트’ 공급을 공약했다. 박형준 후보는 부산글로벌허브도시 특별법과 연계해 해운대구 와 수영구 등 주요 정비사업 지역 규제를 대폭 완화하겠다는 입장이다.

대전과 대구 역시 정비사업 중심 선거 양상이 뚜렷하다. 대전에서는 허정태 후보가 정비사업 분쟁조정위원회 권한 강화를 통해 조합 갈등과 상가 알박기 문제 해결을 공약으로 내세웠다. 이장우 후보는 역세권 용적률 최대 400% 상향과 도심융합특구 기반 초고밀 개발을 강조하고 있다.

대구에서는 김부겸 후보가 공급 과잉을 막기 위한 ‘정비사업 총량관리제’를 주장한 반면 추경호 후보는 용적률 완화와 대출·세제 규제 완화를 통해 침체된 지역 부동산 경기를 살리겠다는 전략을 내세우고 있다.

하지만 변수가 존재한다. 후보들의 공약 이행이 순조롭게 흘러가면 좋지만 현재 전국 정비사업 시장은 극심한 혼란기에 접어든 상태다. 원자재 가격 급등과 인건비 상승, 고금리 장기화가 동시에 겹치면서 사업성이 급격히 악화되고 있기 때문이다. 서울과 수도권 주요 재건축 단지에서는 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등이 반복되고 있으며 일부 사업장은 수천억 원 규모의 추가 공사비 문제로 사업 자체가 멈춰서는 사례까지 나타나고 있다. 여기에 비례율 하락으로 인해 조합원 분담금 부담까지 급격히 커졌다.

실제로 최근 재건축 현장에서는 조합원들이 예상하지 못했던 추가분담금 폭탄이 현실화되고 있다. 서울 강남권 일부 재건축 단지에서는 조합원 1인당 추가 부담금이 수억 원씩 늘어나는 사례가 나오고 있고, 수도권 외곽에서는 사업성이 악화되면서 시공사를 찾지 못하는 정비사업 구역도 증가하고 있다. 지방 광역시의 경우 미분양 리스크까지 겹치며 재개발 사업 추진 자체가 어려워지는 사례도 적지 않다.

결국 이번 지방선거 승부처는 도시를 얼마나 안전하고 지속 가능하게 관리할 수 있느냐에 달려 있다는 평가가 나온다. 개발 속도 경쟁을 넘어 도시의 품질과 안전, 그리고 시민들의 실제 삶의 질을 어떻게 높일 것인가가 앞으로 도시정책의 가장 중요한 과제가 될 전망이다.