재건축 본궤도에 오른 '올림픽 삼형제'...누가 '효자' 될까

1988년 서울올림픽의 유산, '올림픽 삼형제'가 강남 재건축 시장의 다크호스로 떠오르고 있습니다. 올림픽선수기자촌(방이동·5540가구), 올림픽훼밀리타운(문정동·4494가구), 아시아선수촌(잠실동·1356가구)이 일제히 재건축 궤도에 진입했기 때문입니다.

세 단지를 합치면 현재 1만1390가구, 재건축 후에는 2만 가구를 훌쩍 넘는 미니신도시급으로 탈바꿈합니다.

올림픽훼밀리타운.

가장 빠른 훼밀리타운

세 단지 중 재건축이 가장 앞서 있는 곳은 올림픽훼밀리타운입니다. 서울시는 지난 4월 10일 제5차 도시계획위원회(정비사업특별분과)를 열어 올림픽훼밀리타운 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정·경관심의안을 '수정가결'했습니다. 2025년 11월 심의에서 한 차례 보류됐다가, 건축 배치·공공시설·교통계획을 보완해 이번에 최종 관문을 통과한 것입니다. 시장에서는 '안정형 재건축'으로 평가합니다.

현재 4494가구였던 단지는 재건축을 통해 공공주택 796가구를 포함한 총 6787가구 대단지로 탈바꿈합니다. 용적률은 300% 이하, 최고 26층 이하입니다. 1988년 준공된 단지가 준공 37년 만에 새 옷을 입게 되는 셈입니다.

입지 여건도 탁월합니다. 지하철 3·8호선이 다니는 가락시장역, 8호선 문정역과 연접해 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 탄천을 끼고 있어 수변 경관도 우수합니다. 단지 서측에 조성될 탄천동로 상부 덮개공원(2029년 준공 예정)과 연결되면 주거 환경이 한층 더 좋아질 전망입니다. 문정법조단지와 가락시장 현대화, 수서역세권 개발사업의 수혜도 기대됩니다.

다만 용적률이 194%로 세 단지 중 가장 높아 사업성은 상대적으로 떨어진다는 평가도 있습니다. 용적률이 높을수록 재건축 후 일반분양 물량이 줄어 조합원 수익성이 낮아집니다.

시세는 전용 84㎡ 기준 20억원 안팎 수준이 거론되고 있으며 중대형 평형은 20억원대 중후반 수준까지 형성되고 있습니다. 정비계획 통과 이후 매수 문의가 늘어나면서 매도 호가도 상승하는 분위기입니다. 지금 전용 84㎡를 매입한다면 취득세·중개보수 등을 포함해 실제 들어가는 비용은 21억~22억원 수준으로 봐야 합니다. 세 단지 중 가장 진입 장벽이 낮습니다.

올림픽선수기자촌.

선수기자촌, 최고급 되나

가장 시장의 관심을 끄는 곳은 선수기자촌입니다. 선수기자촌은 송파구 방이동 89번지 일대 53만944㎡ 부지에 조성된 5540가구 규모의 초대형 단지입니다. 지난해 11월 조합설립추진위원회 승인을 받으면서 사업 추진 기반을 마련했고, 올해 4월 30일 송파구가 재건축 정비계획 수립·정비구역 지정안 주민공람을 시작하면서 사업이 본격화했습니다.

이번 정비계획안의 핵심은 '5540가구 → 9218가구' 확대입니다. 최고 45층 이하, 용적률 269.52% 수준으로 재건축해 기존보다 3678가구 늘어나는 계획입니다. 이 가운데 750가구는 공공임대주택으로 공급됩니다. 현재 용적률이 137%에 불과해 세 단지 중 사업성이 단연 으뜸으로 꼽힙니다. 용적률이 낮을수록 재건축 후 늘어나는 가구수가 많아져 일반분양 물량이 늘고 조합원 부담이 줄어들기 때문입니다.

무엇보다 시장이 주목하는 부분은 입지입니다. 단지 북측으로 올림픽공원이 바로 붙어 있고 성내천·감이천 등 수변 공간과 맞닿아 있습니다. 남측으로는 개발제한구역이 자리해 향후에도 개방감이 유지될 가능성이 높다는 평가를 받고 있습니다. 서울 도심에서 보기 드문 '공원+수변+초대형 단지' 조합 때문에 시장에서는 이미 송파 최고급 단지 후보로 거론하고 있습니다.

사업성 역시 예상보다 양호하다는 평가가 많습니다. 정비계획안에 따르면 총 분양수입 추산액은 24조2847억원, 총사업비는 7조8972억원입니다. 추정 비례율은 87.01%로 제시됐습니다. 비례율이 100%보다 낮다는 것은 조합원들이 종전 자산 가치의 87.01%만 권리가액으로 인정받는다는 의미입니다. 강남권 재건축 단지들이 최근 공사비 급등과 금융비용 증가로 사업성 압박을 받고 있다는 점을 고려하면 상당히 양호한 수준이라는 분석이 나옵니다.

조합원 분양가 추정액도 공개됐습니다. 전용 84.96㎡급(sA형)은 25억900만원, 전용 111㎡급(B형)은 30억9350만원, 전용 146㎡급(D형)은 36억3060만원 수준으로 추산됐습니다.

현재 가장 많은 기존 전용 83㎡형의 종전자산 추정가는 29억5400만원입니다. 여기에 비례율 87.01%를 적용하면 권리가액은 약 25억7000만원 수준이 됩니다. 같은 84㎡급 신축으로 이동할 경우 권리자 분양가 추정액(25억900만원)과의 차이가 크지 않아 추가분담금 부담이 거의 없을 수 있다는 의미입니다. 반면 상위 평형으로 넓혀 갈 경우 수억원대 추가분담금이 필요할 수 있다는 분석이 나옵니다. 예컨대 전용 111㎡(B형)를 선택한다면 권리자 분양가 추정액(30억9350만원)에서 권리가액(25억7000만원)을 뺀 약 5억원 안팎의 분담금이 발생합니다.

다만 이 모든 수치는 지금 이 시점의 개략적인 추산치입니다. 향후 부동산 시장 여건, 공사비 변동, 사업시행계획 인가 시점에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

지금 이 단지를 매입할 경우 실제로 들어가는 비용은 어느 정도일까요. KB부동산에 따르면 현재 전용 83㎡ 전후 시세는 28억~31억원 수준입니다. 추진위 승인과 정비계획 공람 이후 호가가 수억원씩 뛰었다는 이야기도 적지 않습니다. 여기에 취득세·중개보수·인테리어 비용을 더하면 초기 실투자금은 30억~33억원 안팎입니다. 투기지역인 만큼 주택담보대출 한도가 2억원에 불과해 사실상 현금 30억원 이상을 준비해야 합니다. 이후 재건축이 완료될 때까지 추가분담금과 이주비 이자 등이 발생합니다.

아시아선수촌.

아시아선수촌, 잠실권 황금 입지

세 단지 중 규모는 가장 작지만 입지만큼은 최고 수준으로 꼽히는 곳이 아시아선수촌입니다. 1356가구로 아담한 편이지만, 지하철 2호선·9호선 종합운동장역을 바로 끼고 있습니다. 현대백화점 무역센터점·코엑스·롯데월드타워 등 강남권 핵심 상권과 인접해 있으며, 아주초·아주중 등 학군과 아시아공원·잠실유수지공원·탄천으로 이어지는 녹지 축도 장점으로 꼽힙니다. 잠실 국제교류복합지구(GBC), 잠실 MICE 개발, 탄천 수변 개발 등 잠실권 대형 개발사업의 직접 수혜권에 들어간다는 점도 부각됩니다.

시세는 이미 세 단지 중 단연 최고입니다. KB부동산에 따르면 최근 주력 평형의 상위 평균 시세가 55억7500만원에 달하며, 지난 1월 54억7500만원의 실거래가가 나오기도 했습니다. 중대형 위주 구성과 넓은 대지지분, 한강 접근성을 바탕으로 송파 최고급 주거지 중 하나로 평가받고 있습니다. 잠실 엘스·리센츠 상급 가격대와 비교되기도 합니다. 지금 매입한다면 취득세 포함 실제 들어가는 비용이 57억~60억원 안팎으로, 세 단지 중 가장 높습니다. 현금 여력이 충분한 자산가의 영역입니다.

현재 재건축 논의는 다시 활발해지고 있습니다. 2021년 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아 재건축이 확정된 이후, 단지 내에서는 최고 65층에서 75층 수준의 고층 재건축 방안이 제시되며 다양한 개발 시나리오가 검토 중입니다. 용도지역을 현재 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 문화·집회시설을 추가하며 공공보행로·공용주차장 조성 등 공공기여를 병행하는 방안이 거론됩니다. 이 안대로 추진될 경우 기존 1365가구에서 최고 75층, 총 3483가구 규모로 재편됩니다.

다만 사업 속도에는 걸림돌이 있습니다. 고령의 원주민 비율이 높아 동의서 확보가 쉽지 않고, 재건축 추진 주체가 쪼개져 있어 향후 의견 조율이 관건입니다.

어느 단지가 나을까

세 단지를 항목별로 정리하면 선택의 기준이 명확해집니다.

올림픽선수기자촌(방이동)은 용적률 137%로 사업성이 단연 최고입니다. 5540가구에서 9218가구로 늘어나 일반분양 물량이 가장 많이 나옵니다. 올림픽공원 뷰에 초대형 단지 규모가 강점입니다. 전용 83㎡ 시세가 28억~31억원대이며 취득세 포함 실투자금은 30억~33억원 안팎입니다. 추진위 단계로 재건축 완료까지 10~15년이 소요될 것으로 전망됩니다.

올림픽훼밀리타운(문정동)은 정비계획이 통과돼 세 단지 중 진행이 가장 빠릅니다. 4494가구에서 6787가구로 변신하며 가락시장역 역세권이라는 교통 호재가 있습니다. 용적률 194%로 사업성이 상대적으로 낮지만, 입주 비용이 세 단지 중 가장 저렴합니다. 전용 84㎡ 기준 실투자금이 21억~22억원 수준으로 진입 장벽이 낮습니다.

아시아선수촌(잠실동)은 세 단지 중 규모는 가장 작지만 강남권 핵심 입지를 자랑합니다. 용적률 152%로 사업성도 나쁘지 않습니다. 단지 내 의견 분열로 속도가 느린 점이 약점이지만, 재건축 완료 시 잠실 일대 신축 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 주력 평형 실투자금이 57억~60억원 안팎으로, 세 단지 중 가장 비쌉니다.

매력적인 재건축 단지들이지만 따져봐야 할 점이 있습니다.

우선 사업이 생각보다 길게 걸린다는 점입니다. 추진위 단계인 선수기자촌의 경우 정비구역 지정→조합설립→사업시행인가→관리처분인가→철거·착공→입주까지 통상 10년 이상이 소요됩니다. 가장 빠른 훼밀리타운도 정비계획 통과 이후 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 굵직한 절차가 남아 있습니다.

보유세 부담도 계산에 넣어야 합니다. 이재명 정부가 고가주택·다주택자 중심의 세제 강화를 예고하고 있습니다. 30억원 이상 주택을 보유할 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 수백만원에서 수천만원까지 발생할 수 있습니다.

재건축 초과이익 환수제도 변수입니다. 재건축으로 발생하는 초과이익에 대해 최고 50%까지 환수가 가능해, 기대만큼의 시세차익을 얻지 못할 수도 있습니다. 공사비 상승과 금리, 공공기여 확대, 향후 부동산 경기 흐름 등에 따라 사업성도 크게 달라질 수 있습니다.

그럼에도 전문가들은 올림픽 삼형제의 장기적 가치를 높게 봅니다. 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)이 강동구에서 신고가를 경신하며 주변 집값을 끌어올린 선례가 있고, 세 단지 모두 대중교통·공원·생활 인프라가 뛰어나기 때문입니다. 세 단지가 동시에 재건축되면 이 일대가 강남권 새로운 거점 주거지로 부상할 것이라는 기대도 큽니다.

현재 미래 상징성과 희소성은 아시아선수촌이, 랜드마크 가능성과 파급력은 선수기자촌이, 안정성과 실거주 편의는 훼밀리타운이 각각 강점을 가진 것으로 시장은 평가합니다. 사업성과 진입 부담을 두루 감안할 때, 현금 여력이 충분하고 10년 이상의 장기 투자 관점으로 접근하는 것이 필수입니다. 어느 단지를 선택하든 재건축 특유의 긴 시간과 불확실성을 버텨낼 인내가 전제돼야 한다는 얘기입니다.