증여세 아끼려다 양도세 '폭탄'...분양권 공동명의의 함정

최근 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 분양권 증여세 논란이 불거지면서 분양권 증여에 대한 관심이 높습니다. 일각에서는 "분양권 증여에는 세금이 없다"는 정보가 퍼져있습니다. 이는 사실이 아닙니다. 증여 시점의 정확한 가액 산정이 중요하며, 증여세를 아끼려다 훗날 양도세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

분양가 X 지분비율≠ 증여가액

분양권을 증여할 때 가장 중요한 것은 증여가액을 정확히 산정하는 것입니다. 상속세및증여세법에 따르면 분양권과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄을 합한 금액으로 평가합니다다.

과거 조세심판원 판례를 보면, 조합원 입주권을 단순히 분양가액으로만 평가해 상속세를 신고했다가 과세관청으로부터 프리미엄을 가산하라는 지적을 받은 사례가 있습니다. 이 사건에서 조세심판원은 "같은 단지 내 아파트를 취득할 수 있는 권리인 조합원 입주권에 대하여 유사매매사례가액 적용을 배제할 이유가 없다"며 과세관청의 손을 들어줬습니다.

즉, 전매제한이 있더라도 유사한 분양권의 거래사례가 있다면 그 프리미엄을 반영해야 한다는 것이 과세당국의 일관된 입장입니다.

구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다. 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크포레온 전용 84㎡의 경우 2022년 11월 분양가가 13억원이었고, 2023년 1월 입주권 거래가격이 16억원이었습니다. 2022년 12월 계약금 2억6000만원 내고 분양계약을 체결한 뒤 배우자에게 지분 50%를 증여해 공동명의로 등록한다면 증여가액이 어떻게 될까요? 분양가가 13억원이고 시세가 16억원이니 프리이엄은 3억원입니다.

증여가액은 분양가의 50%인 6억5000만원일까요? 분양가에 프리미엄을 합친 16억원의 50%인 8억원일까요?

'평가기준일까지 납입한 금액'에 주목해야 합니다. 평가기준일은 증여일입니다. 증여때까지 실제로 납입한 돈을 말합니다. 분양가 전체가 아니라 계약금 2억6000만원입니다. 납입한 금액이 2억6000만원이기 때문에 증여한 금액은 1억3000만원입니다.

프리미엄이 3억원이고 절반에 해당하는 프리미엄 증여분은 1억5000만원입니다. 증여가액은 1억3000만원 + 1억5000만원으로 2억8000만원이 되는 것입니다.

'유사 매매사례가액'이 증여가액 기준

분양가상한제 적용 등으로 전매가 제한돼 있어 분양권 거래 사례가 없는 경우 증여가액을 어떻게 알 수 있을까요. '유사 매매사례가액'입니다. 조합원 입주권 거래가 있다면 그게 기준이 됩니다.

국세청은 "동일 단지 내의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원 입주권과 분양권의 유사매매사례가액을 적용함에 있어 차이는 없다"는 입장을 명확히 하고 있습니다.

조세심판원 판례에서도 "전매제한 여부는 유사매매사례가액 적용에 영향을 주지 않는다"고 판시했습니다. 전매제한은 매수인이 분양권자에게 그 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지, 매매당사자 사이의 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니기 때문이라는 것입니다.

또한 평가기준일 전후 6개월 이내에 유사한 분양권의 거래사례가 있다면 국토교통부 실거래가 조회시스템이나 부동산 관련 인터넷 사이트를 통해 충분히 확인할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 납세자가 이러한 정보를 확인하지 않고 낮게 신고했다면 '정당한 사유'가 인정되기 어렵다.

분양권 증여는 단순히 계약금만 납부한 상태라도 시장에서 형성된 프리미엄을 포함하여 증여가액을 산정해야 합니다.

분양가로만 신고했다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 세금을 적게 낸 데 대한 과시신고 가산세를 내야 합니다. 덜 낸 세금의 40%입니다. 1000만원 낼 세금을 500만원만 냈다면 덜 낸 500만원의 40%인 200만원입니다.

여기다 납부지연 이자도 내야 합니다. 미납한 금액에 대해 하루 0.022%의 이자가 붙습니다. 연간 8% 정도입니다.

그런데 프리미엄을 합쳤더라도 증여가액이 6억원 이하여서 배우자 비과세(6억원 이하)에 해당해 증여가액을 낮췄다 하더라도 가산세와 납부지연이자가 없는 것 아닐까요. 맞습니다. 과소신고했다 하더라도 과세 대상이 아니어서 가산세 등 불이익이 없습니다.

증여세율이 양도세율보다 낮아

하지만 '폭탄'은 나중에 터집니다. 양도세에서 문제가 됩니다. 양도세 계산에서 증여가액이 취득가액이 됩니다. 증여가액이 낮으면 그만큼 양도차익이 늘어나 양도세가 많아집니다. 위 올림픽파크포레온을 2년 거주 후 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰 30억원에 판다고 가정해봅시다. 프리미엄을 합치지 않은 증여가액 1억3000만원의 경우 양도세가 3억3900만원 정도입니다. 프리미엄을 합쳐 증여가액이 2억8000만원이면 양도세는 2억9700만원입니다. 증여가액을 1억5000만원 낮추면서 양도세는 4200만원 늘어납니다. 증여세 세율이 양도세 세율보다 낮기 때문입니다.

이처럼 당장의 증여세 부담을 줄이기 위해 프리미엄을 누락하면 향후 양도 시 훨씬 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 최근 부동산 가격 상승으로 분양권 프리미엄이 큰 경우가 많아 증여 전 반드시 세무 전문가의 상담을 받아 정확한 시가를 평가하고 증여세와 향후 양도세를 종합적으로 고려한 세무 전략을 수립하는 것이 필요합니다.