붕괴 딛고 착공 ‘학동4’…광주APT 시장이 주목하는 이유

학동4구역이 철거 시작 후 6년 만에, 붕괴사고 후 5년 반만에 본공사에 들어갔습니다.

요즘 광주 정비사업 얘기를 꺼내면 “철거까지 했는데 왜 공사는 시작을 못 하죠?”라는 질문이 먼저 나오는데, 학동4구역은 그 질문에 대해 드물게 ‘다음 단계’로 답한 현장입니다.

착공 소식은 분명 반갑습니다.

다만 시장이 더 민감하게 바라보는 이유는, 이 현장이 ‘분양이 쉬워서’ 출발한 사례라기보다 ‘미루기 어려운 구조’에 밀려 결정을 내린 사례로 읽히기 때문입니다. 지금 광주에서 멈춘 사업장이 많을수록, 움직인 한 곳이 더 크게 보이게 마련이죠.

2299가구 대단지 '학동4구역' 광주 전체가 주목하다

학동4구역은 사업이 마무리되면 총 2299가구 규모의 대단지로 재탄생합니다.

광주에서 2000가구가 넘는 공급은 단지 하나의 분양 결과가 지역 심리에 영향을 줄 수 있을 만큼 큰 물량입니다. “한 현장 분양”이 아니라 “시장 기준선을 건드리는 분양”이 될 수 있다는 뜻입니다.

대단지는 장점과 부담이 같이 따라옵니다.

커뮤니티, 조경, 동 배치 같은 상품 기획에서 스케일이 나오고 생활권 재편 효과도 큽니다. 반대로 분양가를 조금만 과하게 잡아도 ‘물량이 많다’는 이유로 흡수 속도가 느려질 수 있고, 그 과정에서 미분양 리스크가 심리적으로 더 크게 비치기도 합니다.

그래서 학동4구역의 착공은 “드디어 시작했다”로 끝나지 않습니다.

이 현장이 앞으로 어떤 일반분양 성적표를 받느냐가 광주 정비사업 전체에 기준점처럼 작동할 수 있다는 점에서 더 주목받습니다.

사고가 만든 공백, 브랜드 바꿔 입고 다시 시작

학동4구역이 길게 멈춘 첫 번째 이유는 2021년 붕괴 사고였습니다.

인명 피해가 있었던 사고였기 때문에 공정 지연은 단순한 일정 문제가 아니라, 사회적 시선과 신뢰의 문제를 함께 안고 갈 수밖에 없었습니다.

그 사이 시장 환경도 바뀌었습니다.

사고 수습이 이어지는 동안 광주 분양 여건과 가격 흐름이 이전과 같지 않았고, 그 변화는 분양가 협상을 더 어렵게 만들었습니다. 정비사업은 “기다리면 좋아진다”가 늘 성립하지 않는 구조라는 점을 이 현장이 보여준 셈입니다.

단지명에서 ‘아이파크’를 빼고 ‘현대 노블시티’로 정한 결정도 같은 맥락에서 읽힙니다.

정비사업에서 브랜드는 분양 경쟁력의 핵심이지만, 어떤 현장에서는 브랜드가 ‘플러스’가 아니라 ‘추가 질문’을 불러오는 요소가 되기도 합니다. 학동4구역은 사고 이후 여론 부담을 사업의 지속 가능성 차원에서 정리하려 한 것으로 볼 수 있습니다.

학동4구역도 “지금 분양”이 쉬웠을 리 없다

이제 중요한 질문은 이겁니다.

학동4구역은 왜 지금, 이 시점에 본공사로 들어갔을까요.

학동4구역도 지금 분양에 나서는 게 편한 선택은 아니었을 겁니다.

다만 학동4구역은 ‘좋은 타이밍이 와서’ 움직인 게 아니라, 시간이 만든 비용 압박 때문에 ‘더는 미루기 어려워서’ 움직였다고 보는 편이 자연스럽습니다.

철거가 시작된 시점이 2020년이라면 벌써 6년 가까이 흘렀습니다.

공사가 멈춰 있어도 돈은 계속 나갑니다. 이자 같은 금융비용이 쌓이고, 인건비·용역비·총회비용 같은 조합 운영비도 끊기지 않습니다. 시간이 길어질수록 “조금만 더 기다려보자”는 말이 전략이 아니라 비용 증가를 의미하게 됩니다.

결국 어느 순간부터는 ‘완벽한 분양장’을 기다리는 것보다, 손실을 더 키우지 않기 위해 결정을 내리는 쪽이 현실적이 됩니다.

학동4구역은 그 분기점이 지났다고 본 셈이고, 그 선택이 이번 착공으로 나타났다고 볼 수 있습니다.

광천동·신가동·챔피언스시티, 멈춘 이유 달라도 결국 같은 질문

학동4구역이 더 크게 보이는 건, 광주에 멈춘 현장이 많기 때문입니다.

그 멈춤은 한 가지 형태가 아니라, 본계약 표류·착공 지연·시공권 포기처럼 서로 다른 모습으로 나타납니다.

광천동 재개발은 겉으로 보면 ‘대형 브랜드 단지’로 빠르게 갈 수 있을 것 같았지만, 현재는 시공사와 조합이 본계약 조건을 두고 강하게 맞서는 국면이 이어지는 것으로 알려져 있습니다. 핵심 쟁점은 일반분양가와 공사비입니다. 조합은 분양가를 더 높여 조합원 분담금을 낮추려는 방향이고, 시공사는 시장이 받아줄 가격을 전제로 공사비와 사양을 맞추자는 쪽에 가깝다 보니, “분양가를 어디에 찍을 것인가”가 풀리지 않으면 다음 단계로 넘어가기 어렵습니다.

신가동 주택재개발사업은 더 직관적입니다. 이미 이주와 철거를 거친 뒤에도 착공으로 넘어가지 못하고 빈 땅을 놀리고 있죠. 이 단계에서 조합이 가장 크게 체감하는 건 ‘기다리면 좋아질 것’이 아니라, 금융비와 운영비가 계속 쌓인다는 현실입니다. 철거 이후 공백이 길어질수록 부담은 조합원에게 더 빠르게 전가되기 때문에, 신가동은 “철거까지 했는데 왜 착공을 못 하느냐”는 질문이 반복되는 대표 사례로 언급됩니다.

챔피언스시티(옛 일식방직 부지 복합개발)는 정비사업과 구조가 같지는 않지만, 광주의 개발 시장이 겪는 압박을 선명하게 보여줍니다. 이 사업은 대규모 복합개발로 추진되면서 대우건설과 포스코이앤씨가 참여했다가 사업성 재검토 과정에서 시공권을 포기했습니다. 그 결과 사업은 ‘다음 단계로 가기 전’에 다시 조건을 짜야 하는 국면으로 돌아섰습니다. 정비사업이든 복합개발이든, 시간이 길어질수록 숫자가 바뀌고, 그 바뀐 숫자를 누가 떠안을지 합의가 안 되면 속도가 멈춘다는 점에서 닮아 있습니다.

이 세 사례를 한 문장으로 묶으면 이렇습니다.

“지금 조건으로 밀고 갈 것인가, 더 나은 숫자를 기다릴 것인가.” 학동4구역은 그 질문에 대해 ‘일단 다음 단계로 간다’는 답을 먼저 선택한 현장인 것입니다.

결론은 일반분양 성적이 답한다

이제부터 학동4구역의 성패는 착공이 아니라 일반분양 성적이 말해주게 됩니다.

착공은 내부 의사결정으로 가능한 단계지만, 일반분양은 시장이 찍어주는 점수이기 때문입니다.

정비사업의 돈 흐름에서 일반분양은 엔진에 가깝습니다.

일반분양이 예상만큼 나오면 공사비와 금융비를 감당하며 공정이 굴러가지만, 그렇지 못하면 그 빈칸은 조합원 분담금 증가나 추가 차입, 조건 재조정으로 메워질 수밖에 없습니다. 결국 “분양 성적”은 조합만의 문제가 아니라 사업의 안정성 자체를 좌우합니다.

그래서 학동4구역의 분양 결과는 광주 다른 현장들에게 ‘기준선’이 될 가능성이 큽니다.

광천동은 본계약 협상에서, 신가동은 착공 지연 국면에서, 결국 분양가가 핵심 쟁점으로 남아 있습니다. 이때 학동4구역이 어느 가격대에서 얼마나 빠르게 분양되는지가, 앞으로 광주광역시 내에서 '적정분양가'의 기준을 만들어주게 될 겁니다. 조합은 “이 정도는 시장이 받는다”는 근거를 갖게 되고, 시공사도 “그렇다면 조건을 이렇게 맞출 수 있다”는 협상의 공간이 생깁니다.

반대로 학동4구역 성적이 기대에 못 미치면, ‘상단’이 확인됩니다.

그때는 분양가를 낮추거나, 공사비·사양·마감재·브랜드 전략을 다시 짜야 한다는 신호가 됩니다. 이 또한 다른 현장들에게는 불편하지만 필요한 데이터가 될 수 있습니다.

정리

학동4구역의 착공은 광주 정비사업 시장에서 보기 드문 장면입니다.

하지만 이 장면은 낙관의 표현이라기보다, 시간이 만든 비용 압박 속에서 더는 미룰 수 없어 결정을 내린 사례에 가깝습니다.

광천동은 본계약 협상에서, 신가동은 철거 이후 공백 국면에서, 챔피언스시티는 시공권 포기라는 형태로 각각 같은 질문 앞에 서 있습니다.

“분양가와 공사비, 금융비를 어떻게 조합해 다음 단계로 넘어갈 것인가”라는 질문입니다.

학동4구역은 그 질문에 대해 먼저 움직였습니다.

이제 남은 것은 시장의 채점입니다. 학동4구역의 일반분양 성적이 어떤 결과를 내느냐에 따라, 광주에서 주춤한 사업장들이 ‘다음 단계로 가기 위한 분양가 기준’을 세우는 방식도 달라질 수밖에 없습니다. 독자 입장에서는 그 기준선이 어디에서 만들어지는지, 그리고 그 기준선이 내 집과 내 조합의 선택지에 어떤 영향을 줄지를 차분히 지켜볼 필요가 있어 보입니다.

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