서울 계급도 강남 '독보적', 용산은 2순위

<김윤덕 국토교통부 장관이 지난 2일 주택공급추진본부 출범식을 진행하고 있다. 국토부 제공>

어느 사회에서든 삶의 터전에는 보이지 않는 서열이 존재한다. 프랑스 파리를 예로들면 도시 안에서도 16구는 전통적인 부촌으로 분류된다. 같은 파리라는 이름 아래에서도 주거지의 위상은 분명히 갈린다. 한국의 서울은 이러한 구분이 더욱 선명하다. 서울은 크게 강남과 강북으로 나뉘고, 강남 안에서도 학군과 생활 인프라가 뛰어난 지역이 가장 높은 평가를 받는다.

이 같은 위계는 서울 부동산 시장에서 수치로 확인된다. 최근 부동산 커뮤니티와 사회관계망서비스(SNS)에서 다시 회자되고 있는 ‘서울 부동산 계급도’는 KB부동산의 2024년 11월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가를 토대로, 서울 주거지의 서열을 피라미드 구조로 단순화한 자료다. 2025년을 앞두고 공개됐던 이 계급도는 서울 부동산의 현주소를 가장 직관적으로 보여준다는 평가를 받았고, 올해 초 다시 주목받고 있다.

최상단은 여전히 강남과 서초

피라미드 최상단에는 변함없이 강남구와 서초구가 자리하고 있다. 두 지역의 전용면적 기준 3.3㎡당 평균 매매가는 1억 원을 넘어섰다. 단순한 1위가 아니라, 다른 지역과는 비교 자체가 어려운 독보적인 위치다.

그 아래 2계급에는 송파구와 용산구가 위치한다. 평균 매매가는 3.3㎡당 8000만 원 이상이다. 절대적인 가격 수준은 높지만, 최상위 계급과는 여전히 평당 2000만 원 안팎의 격차가 존재한다. 이는 단순한 숫자 차이를 넘어 입지와 상징성, 자산 선호도의 차이를 반영한다.

3계급은 성동구, 마포구, 양천구, 광진구다. 평균 매매가는 3.3㎡당 6400만 원 이상으로, 이른바 차상급지로 불리는 지역들이 포진해 있다. 직주근접성과 학군, 생활 인프라가 비교적 균형을 이루며 수요 기반이 탄탄한 곳들이다.

4계급에는 강동구, 동작구, 영등포구, 중구, 종로구가 포함된다. 평균 매매가는 3.3㎡당 5000만 원 이상이다. 도심 접근성과 생활 편의성은 우수하지만 상위 계급과의 가격 차이는 여전히 분명하다.

5계급은 서대문구, 동대문구, 강서구, 성북구, 은평구, 관악구다. 평균 매매가는 3.3㎡당 3500만 원 이상으로 실수요 비중이 높고 가격 민감도가 큰 지역들이다.

마지막 6계급에는 구로구, 노원구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구가 속한다. 평균 매매가는 3.3㎡당 2600만 원 이상으로, 서울 내에서는 상대적으로 진입 장벽이 낮은 지역으로 분류된다.

지난 1년 계급은 그대로 가격만 벌어졌다

1년 전과 비교해 보면 계급 구성 자체에는 큰 변화가 없다. 그러나 가격 상승 폭을 들여다보면 계급별 격차는 더욱 뚜렷해졌다.

강남구와 서초구는 1년 전 3.3㎡당 8000만 원 수준에서 현재 1억 원 이상으로 올라서며 평당 약 2000만 원의 상승폭을 기록했다. 송파구와 용산구 역시 6500만 원 이상에서 8000만 원 이상으로 기준선이 1500만 원가량 높아졌다.

3계급 지역도 5200만 원에서 6400만 원 이상으로 약 1200만 원 상승했다. 반면 중위권 이하로 내려갈수록 상승 폭은 급격히 둔화된다. 4계급은 4500만 원에서 5000만 원으로 약 500만 원 오르는 데 그쳤고, 5계급은 3200만 원에서 3500만 원으로 300만 원 상승했다. 최하위 6계급은 1년 전과 동일한 2600만 원 수준을 유지했다. 지난 1년의 흐름을 요약하면 상위 지역은 빠르게 오르고, 하위 지역은 거의 움직이지 않았다는 한 문장으로 정리된다.

전국으로 넓히면 더 선명해지는 격차

시야를 서울에서 전국으로 넓히면 양극화는 더욱 분명해진다. 2025년 11월 KB부동산 기준 전국 16개 시도의 3.3㎡당 평균 아파트 매매가를 토대로 계급도를 구성하면 다섯 단계로 나누는 것이 조금 더 적절하다.

최상단에는 서울이 단독으로 위치한다. 3.3㎡당 평균 매매가는 5840만 원으로, 다른 지역과는 비교가 어렵다. 2계급에는 경기도와 세종시가 자리한다. 두 지역 모두 3.3㎡당 2000만 원 이상으로, 수도권과 행정수도 프리미엄이 반영된 결과다.

3계급은 인천과 부산이다. 평균 매매가는 3.3㎡당 1500만 원 이상으로, 광역시 가운데 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있다. 4계급에는 대전, 대구, 울산, 광주, 경남이 포함된다. 평균 매매가는 3.3㎡당 1000만 원 이상이다.

마지막 5계급은 충북, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북으로, 평균 매매가는 3.3㎡당 800만 원 이상 수준이다.

서울과 지방 하위권의 격차는 평당 약 5000만 원에 달한다. 배율로 따지면 약 여섯 배 차이다. 이는 지역 간 자산 축적 구조의 격차가 얼마나 고착화 됐는지를 보여주는 지표로 해석될 수 있다.