리모델링 주택, 재산세와 취득세는?

지난 주에는 리모델링 주택 양도소득세에 대해 살펴보았다. 그렇다면 내가 보유하고 있던 주택이 리모델링 되는 기간동안 재산세는 어떻게 납부를 해야 하고, 리모델링이 끝난 후 취득세 납부는 어떻게 해야하는 걸까?

조합원 입주권에 부과되는 재산세는 토지와 주택 중 어느 것을 기준으로 부과되나?

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 부과되는 세목이다. 재개발·재건축에 따른 조합원 입주권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’이며, 재개발·재건축 단계에 따라 과세대상이 달라진다. 즉, 관리처분계획인가일을 기준으로 인가일 전에는 주택을 소유한 것이므로 ‘토지+건물=종전주택’에 대해서, 인가일 후로는 종전주택이 멸실되어 거주할 수 있는 주택이 없기 때문에 ‘토지’에 대해서만 재산세가 부과된다. 신규주택이 사용 승인을 받은 후에는 다시 ‘토지+건물=신규주택’에 대해 재산세를 납부하게 된다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 해당 날짜에 재개발·재건축의 진행 단계에 따라 재산세가 부과되므로 어느 단계에 위치해있는지 확인하면, 재산세 과세대상을 쉽게 확인할 수 있다. 재개발·재건축 입주권에 대해서는 지방세법에서도 쉽게 확인할 수 있고, 과세대상도 납득할 수 있으며, 납세자들도 잘 알고 있는 내용이다.

그렇다면 리모델링 주택에 대해서는 재산세가 어떻게 부과될까?

재개발·재건축 입주권과 달리 리모델링 주택(리모델링 입주권)에 대해서는 토지 뿐 아니라 건물까지 포함해서 재산세가 부과된다. 앞서 살펴본 국세인 양도소득세에서도 리모델링 주택을 입주권(주택을 취득할 수 있는 권리)이 아닌 “주택”으로 보는 것과 같은 맥락이라고 할 수 있다.

과세관청은 리모델링의 경우 기존 건축물이 남겨져 있기 때문에 건물에 대해서도 재산세를 부과하는 것이라고 하지만, 납세자 입장에서는 주택 리모델링 사업이 진행될 경우에도 재개발·재건축과 마찬가지로 납세자가 거주할 수 있는 주택이 없는 것은 동일한데, 건물이 철거되지 않았고, 골조가 남아있다는 이유만으로 재개발·재건축 입주권과 달리 건물까지 포함된 주택(토지+건물) 전체에 대해서 재산세가 부과되는 것이 억울할 수 밖에 없다.

이러한 부분 때문에 현재 국회에서도 지방세 개정안이 발의됐다. 리모델링이 진행되는 2~3년의 기간 동안 리모델링 주택에 대한 재산세가 부과되는 것이 재개발·재건축 입주권과 비교해 봤을 때 과세형평에 맞지 않는다는 취지이며, 리모델링 주택의 토지에만 재산세를 별도 합산 과세하도록 개정하여 주택분 재산세만 비과세하겠다는 내용이다. 다만, 해당 개정안은

아직 계류 중이라, 지방세법이 개정되지는 않았다.

혹시 취득세도 내야하나?

취득세를 납부 해야 하는 것은 당연하다. 물론 이 또한 재개발·재건축 입주권이 신규주택으로 완공되었을 때와는 세율 등이 상이하다.

재개발·재건축은 주택이 완공될 경우, 사용승인일 등으로부터 60일 이내에 원시취득세율인 2.96% 등(지방교육세 포함)을 적용해 취득세를 납부해야 한다. (원조합원과 승계조합원의 과세표준이 상이하므로 과세표준에 대한 검토가 필요하며, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 토지에 대한 취득세는 별도로 납부해야 한다.)

그러나 리모델링 주택인 경우에는 기존 면적과 증축 면적을 나눠서 취득세를 납부해야 한다. 기존 면적의 리모델링은 ‘개수로 인한 취득’으로 보아 중과기준세율 2% 또는 2.2%의 세율을 적용하고, 리모델링으로 증축된 면적에 대해서는 원시취득으로 보아 2.96% 또는 3.16%의 세율을 적용해서 취득세를 납부해야하는 것이다. 또한, 리모델링 주택의 경우 주택 수나 취득시기 등에 따라 세율이 달리 적용되지는 않는다는 점도 기억해야할 부분이다.

리모델링 기존 면적에 대한 취득세

리모델링 증축 면적에 대한 취득세

이처럼 국세와 동일하게 지방세인 재산세·취득세에 대해서도 리모델링 주택을 재건축·재개발 입주권과 같은 ‘부동산을 취득할 권리’가 아닌 ‘주택(토지+건물)’으로 보아 세금이 부과되고 있다.

그래도 취득세는 기존 면적과 증축 면적을 나눠서 개수에 대한 세율과 원시취득에 대한 세율을 적용하므로 합리적이라고 할 수 있다. 그러나.. 주택이 완전히 멸실되지는 않고 골조가 남아있다는 이유만으로, 거주할 수도 없는 건물까지 포함된 주택분까지 포함하여 재산세가 과세되고 있어 재건축·재개발 입주권과의 과세형평 등 문제가 남아있다. 하루 빨리 이런 문제가 해소되어 리모델링 기간 만큼은 재산세 부담을 줄일 수 있기를 바란다.