세금 6000만원 줄인다...부부가 나누면 더 커지는 '로또'

역대급 '로또' 래미안원베일리.

크리스마스, 종합부동산세(종부세), 아파트값 상승... 요즘 연말을 맞아 주변에서 흔히 마주치는 연말 풍경입니다. 이질적인 이 단어들을 부동산이라는 프리즘으로 비춰보면 하나의 접점이 보입니다. 생뚱맞게 들릴지 모르겠지만, 그 핵심 키워드는 바로 '부부 사랑'입니다. 캐럴 송과 함께 마음이 애틋해지는 이때, 종부세나 아파트값이 부부간의 애정과 무슨 상관이 있을까요?

이 모든 것을 아우르는 부동산적 표현은 바로 '부부 공동명의'입니다. 부부 공동명의만큼 서로에 대한 신뢰와 평등을 잘 보여주는 장치가 또 있을까요. 부부 관계를 더욱 돈독하게 만드는 것은 물론, 실질적인 재테크 수단이 되는 공동명의의 위력을 사례를 통해 알아보겠습니다.

분양가 17억이 4년 뒤 53억으로 '껑충'

서울 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’는 국내 최고가 단지 중 하나로 꼽힙니다. 이른바 ‘국민 평형’인 전용 84㎡의 실거래가가 3.3㎡(1평)당 2억 원을 넘어서며 72억 원까지 치솟았습니다. 이 단지는 2021년 6월, 강남 재건축 단지 중 처음으로 분양가 상한제를 적용받아 분양됐습니다. 당시 분양가는 3.3㎡당 5653만 원이었습니다.

현재 시세는 한국부동산원 부동산테크 기준, 분양가의 3배가 넘는 3.3㎡당 1억 7500만 원에 달합니다.

당시 일반분양분 중 가장 컸던 전용 74㎡의 분양가는 17억 원이었습니다. 현재 시세를 적용하면 53억 원으로 추산되어, 당첨만으로 36억 원의 시세차익을 기대할 수 있었던 셈입니다. 당시 청약 경쟁률은 161 대 1이었고, 당첨 커트라인은 ‘4인 가족 만점’인 69점이었습니다.

그렇다면 분양가가 상대적으로 저렴했던 전용 59㎡를 기준으로, 단독 명의와 부부 공동명의의 재테크 성적표를 비교해 보겠습니다. 분양가 14억 원이었던 이 평형의 현재 시세는 40억 원, 올해 공시가격은 24억 7300만 원입니다. 지금 집을 판다면 26억 원의 시세차익이 발생합니다.

종부세부터 양도세까지 공동명의의 '절세 효과'

공동명의는 계약 직후 곧바로 진행할 수 있습니다. 분양가 상한제 단지는 전매가 제한되지만, 부부간 증여는 예외로 인정되기 때문입니다. 법령에 따르면 전매 제한의 예외 사유로 ‘입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우’를 명시하고 있습니다.

절세 효과는 상당합니다. 먼저 종부세를 살펴보겠습니다. 1주택 단독 명의는 12억 원을 공제받지만, 공동명의는 각각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받습니다. 공시가격 25억 원을 기준으로 계산하면, 단독 명의는 13억 원에 대해 세금을 내지만 공동명의는 인당 3억5000만 원(합산 7억 원)에 대해서만 세금을 냅니다. 지난해와 올해 2년간의 종부세 차이만 해도 514만 원에 달합니다.

더 큰 차이는 양도소득세에서 발생합니다. 시세차익 26억 원에 대해 양도세를 낼 때, 우리나라는 누진세율 구조를 취하고 있습니다. 단독 명의는 양도차익 전체에 대해 최고 세율(45%)을 적용받지만, 공동명의는 차익을 절반으로 나누기 때문에 각각 낮은 세율(42%) 구간을 적용받습니다. 여기에 기본공제도 각각 받을 수 있어, 양도세 차액은 6700만 원까지 벌어집니다. 결과적으로 종부세와 양도세를 합치면 공동명의가 단독 명의보다 약 7200만 원을 절세할 수 있다는 계산이 나옵니다. 증여세 970만원을 빼면 6200만원 이득인 셈입니다. 

증여 '골든타임' 놓치면 세금 폭탄

그렇다면 이미 집값이 오른 지금 단독 명의를 공동명의로 바꾸면 어떨까요? 결론부터 말씀드리면 ‘절대 금물’입니다. 지금 증여하면 세금 핵폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 증여세 부과 기준은 현재 시세입니다. 40억 원의 절반인 20억 원을 배우자에게 증여하면 증여세만 약 3억 8800만 원이 나옵니다. 여기에 취득세 7600만 원까지 더하면 총 4억 6400만 원의 세금을 내야 합니다. 배보다 배꼽이 더 큰 셈입니다.

분양권 상태에서 증여하면 분양권이 권리의 변동이기에 취득세가 발생하지 않습니다. 이것이 바로 공동명의로의 전환을 반드시 분양권 상태에서 해야 하는 이유입니다.

새해에도 많은 분이 ‘로또’를 꿈꿀 겁니다. 혼자보다 배우자와 함께 행운을 잡으시기 바랍니다.