리모델링 주택 양도소득세, 과세관청의 입장은?

<리모델링 시 등기부등본 예시>

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주택 리모델링 사업은 몇 년 전만 해도 정비시장 내 대세로 불릴 만큼 각종 단지에서 추진 바람이 거셌던 분야이다. 재건축에 비해 절차가 비교적 간단하고 사업 기간이 짧은 데다, 재건축초과이익환수제에서 자유롭다는 점이 장점으로 부각되면서 노후 단지들의 현실적인 대안으로 자리 잡아 왔다.

그러나 최근에는 공사비와 금융비용이 급등하면서 리모델링 공사비가 재건축 수준으로 상승하고, 단지별로 리모델링보다 재건축의 사업성이 더 낫다는 평가가 나오는 곳도 적지 않다. 실제로 한때 리모델링을 추진하던 조합이 사업성 악화를 이유로 조합을 해산하거나, 재건축으로 선회하는 사례도 다수 보이고 있다. 그 과정에서 리모델링은 구조적으로 세대수 증가나 증축에 한계가 있다는 점이 다시 단점으로 부각되는 양상이다.

이처럼 리모델링 사업을 둘러싼 시장의 관심과 평가는 요동치고 있지만, 정작 조합원이나 투자자 입장에서는 다른 질문이 남는다. 세법은 “리모델링 주택을 어떻게 보고 있을까”라는 질문이다. 그래서인지 필자의 최근 상담에서도 관련 문의가 부쩍 늘어났다. 특히 조합원이나 예비 투자자 입장에서의 양도소득세 문의가 주를 이룬다.

이번 칼럼에서는 실제 상담 과정에서 자주 제기되는 질문들을 중심으로, 양도소득세가 리모델링 사업을 어떤 구조와 논리로 해석하고 있는지 짚어보고자 한다.

리모델링을 마치고 나면 새집?

결론부터 알아보자. 리모델링을 거친 주택은 외관 상 그리고 체감 상 새집처럼 느껴지는 경우가 많다. 단지별로 차이는 있지만 아파트 명칭, 전유면적과 대지권, 평면 구조, 세대당 주차대수까지도 크고 작은 변경이 발생하기 때문이다. 그러나 양도소득세, 특히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 판단에서 세법이 바라보는 관점은 다르다.

기획재정부는 리모델링 주택에 대해 “재건축·재개발 사업과 달리 기존주택을 멸실하고 신규주택을 신축하는 것이 아니므로, 기존주택의 연장선상에서 기존주택에 포함하여 동일하게 취급하는 것이 합리적”이라 회신한 바 있다(기획재정부 재산세제과-429, 2023.03.10.). 이러한 관점은 과거 국세청 해석(서면인터넷방문상담4팀-1656, 2005.09.15.)과도 궤를 같이한다.

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이는 법리적으로도 자연스럽다. 노후화된 건축물의 기능을 개선하고 가치를 높인다는 점에서 리모델링과 재건축은 유사한 측면이 있으나, 재건축은 기존 건물을 멸실한 뒤 완전히 새로 짓는 방식인 반면, 리모델링은 기본 구조를 유지한 채 증축·개축을 통해 성능을 개선하는 방식이라는 점에서 둘은 서로 다르다. 따라서 과세관청은 리모델링을 새 주택의 취득이라 보지 않고, 기존 주택에 대한 자본적 지출이 반영된 결과로 보아 기존주택의 계속으로 판단하는 것이다.

이러한 전제를 이해하면, 리모델링 이후 양도 단계에서 자주 등장하는 질문들의 답이 어느 방향에서 출발하는지 명확해진다. 이하에서는 1세대 1주택 비과세 판단을 중심으로, 리모델링 주택에서 반복적으로 혼선이 생기는 지점을 질문별로 정리해보자.

Q. 리모델링으로 전용면적이 늘어나면, 비과세·장기보유특별공제·세율 적용을 위해 추가로 기간을 더 채워야 하나?

리모델링으로 전용면적이 증가하면 “늘어난 면적은 새로 취득한 것으로 보아, 그 부분은 보유기간을 다시 계산해야 하는 것 아닌가”라는 의문이 생기기 쉽다. 기존 면적은 종전 주택의 계속으로 본다 하더라도, 증가분까지 동일하게 볼 수 있느냐는 문제다.

이에 대해 과세 과세관청의 해석은 비교적 명확하다. 공동주택을 각 세대 주거전용면적의 30% 이내에서 증축하는 리모델링의 경우, 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율 계산 시 리모델링 전·후 면적을 구분하여 보유기간을 산정하지 않는다고 보고 있다(사전-2022-법규재산-0303, 2023.03.15.).

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여기서 ‘주거전용면적 30% 이내’라는 기준은 주택법 상 리모델링의 정의와 연결된다. 주택법 제2조 제25호 나목은 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내에서 증축하는 행위를 리모델링에 해당하는 행위로 정의하고 있다. 즉, 주택법 상 리모델링에 해당한다면 면적이 증가하더라도 이를 별도의 신규 취득으로 분리하는 것이 아니라, 기존 주택의 취득시점을 기준으로 동일하게 보유기간과 세율 적용을 판단하는 것이다.

Q. “리모델링 공사 중인 주택을 취득하려한다” 혹은 “리모델링 공사기간 동안 새로운 주택을 취득하고자 한다”. 이 때 일시적 2주택 특례 적용이 가능한가?

앞서 살펴본 것처럼 리모델링 공사를 위해 이주를 하고, 건물을 일부 해체한다하여도 기존주택의 권리변동은 없는 것으로 본다. 즉, 리모델링 공사 시작부터 준공까지 계속해서 주택으로 존재하는 것으로 보는 것이다.

따라서 리모델링 공사 여부와 관계없이 해당 주택은 일반적인 주택으로 보아 일시적 2주택 특례 요건을 적용해 검토해야 한다. 리모델링 중이라는 사정만으로 보유자산의 성격이 입주권으로 바뀌는 것이 아니기 때문이다(서면4팀-1634, 2005.09.09.). 다만, 위 예규는 당시 세법 하에서 양도기한을 1년으로 전제하고 있다. 현행 규정 체계에서 동일한 취지를 적용하는 경우에는 통상 3년 이내 양도 요건으로 이해해야하는 것이다.

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간혹 “준공 후 입주하는 경우에는 3년 내 양도 요건을 넘겨도 비과세가 가능하지 않느냐”는 등 일시적 1주택 1입주권 특례와 혼동하는 경우가 있는데, 리모델링에는 적용하기 어렵다는 점을 유의할 필요가 있다.

Q. 기존주택 취득시점에는 조정대상지역이 아니었는데, 리모델링 공사 준공시점에는 조정대상지역인 경우 비과세 거주요건이 필요할까?

이 질문과 관련해 과세관청의 명확한 유권해석이 제시되어 있지는 않다. 하지만, 앞서 계속해서 살펴보았듯이 리모델링은 새 주택을 취득한 것으로 보지 않고 기존 주택의 연장선에서 해석하고 있으므로, 리모델링 공사 준공시점은 양도소득세 판단 시 아무런 영향을 미치지 못한다.

따라서 조정대상지역 해당 여부 역시 기존주택의 취득시점을 기준으로 판단하는 것이 자연스럽다. 즉, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면, 리모델링 준공 시점에 조정대상지역으로 지정되었다 하더라도 이를 이유로 비과세 거주요건이 새로 추가된다고 보기는 어려운 것이다.

마무리 하며..

리모델링 사업 공사 과정에서 기존주택을 해체하기 때문에 분양권·입주권이라 판단하기 쉽다. 이때 ‘어차피 정비사업이니 분양권이나 입주권이랑 똑같겠지’라고 단정해버리면, 추후 의외의 변수가 생길 수 있다.

따라서 리모델링 주택의 취득이나 양도를 앞두고 있다면 감각적으로 결론을 내리기 보다는 전문가를 통해 미리 점검해두는 것이 좋다. 한 번의 확인만으로도 막연한 추정에서 비롯되는 오해를 상당 부분 줄일 수 있을 것이다.