외국인 규제 후 주택거래 급감… 집값은 안정될까?

"요즘 외국인들이 그렇게 한국에 집을 많이 산다더라. 그래서 집값이 이렇게 오른 거 아니야?"

지인들과 모이면 자연스럽게 대화 주제가 '부동산'으로 흘러가곤 하는데요. 높디높은 집값에 대한 푸념을 하나, 둘 늘어놓다 보면 위와 같은 의견을 넌지시 피력하는 이들이 많습니다. 온라인 부동산 커뮤니티에서도 "중국인이 서울 ○○구 아파트를 대거 매입했다더라" "외국인 거래가 집값을 밀어 올렸다더라" 등의 주장들이 심심찮게 보이기도 하죠.

그런데 최근 외국인 국내 주택 거래가 급감했다는 소식이 들려왔어요. 바로 외국인이 토지거래허가구역 내에서 집을 사려면 2년간 실거주해야 한다는 내용을 담은 '외국인 토허제'를 올해부터 시행한 이후 보인 흐름입니다.

국토교통부는 지난 8월 토허구역 지정 후 외국인의 주택 거래 추이를 검토한 결과 지난 9~11월 수도권의 외국인 주택 거래가 1080건을 기록했다고 9일 밝혔습니다. 지난해 같은 기간 대비 약 40% 감소한 수준이에요. 특히 서울은 지난해 같은 기간 대비 49% 줄은 179건을 기록했는데요, 서초구의 경우 20건에서 75% 뚝 떨어진 5건으로 집계됐어요.

비거주 외국인의 주택 거래로 풀이되는 위탁관리인 지정 거래는 3개월간 단 1건 발생한 것으로 나타났습니다. 지난해 같은 기간(56건) 대비 98% 감소한 것이죠. 이 1건은 토허구역으로 지정되지 않은 경기의 한 지역에서 발생했다고 해요.

정책이 한층 정교해지고 있는 모양새입니다. 국토부는 체류 자격 등을 외국인 거래 신고 내용에 포함시키고 토허구역 내 주택 거래시 자금조달계획서와 입증서류 등 제출을 의무화하는 내용을 포함한 '부동산거래신고법 시행령'을 공포하고 내년 2월 10일부터 시행할 예정입니다. 외국인의 투기성 수요를 구조적으로 차단하려는 조치입니다.

외국인 주택 거래가 이렇게나 줄었다니. 이에 대한 우려를 비춘 이들에게 안도감을 줄 수 있는 소식일 것으로 보입니다. 이 우려는 궁극적으로 집값 안정에 대한 바람을 반영하고 있기에 이런 질문이 자연스럽게 따라올 수 있겠는데요.

"그렇다면 과연 외국인 규제가 집값 안정에 효과가 있을까?"

이러한 규제를 시행하면 집값은 안정될까요? 오늘은 비슷한 고민을 하며 우리보다 앞서 외국인 규제를 도입한 해외의 사례를 함께 살펴보며 기대효과에 대해 이야기해 보려고 합니다.

캐나다·뉴질랜드의 외국인 규제

외국인 주택 거래가 이슈였던 여러 나라에서 이미 비슷한 규제를 도입한 바 있습니다. 외국인 규제는 단순히 '외국인이 집을 많이 사서 집값이 오른 것 같다'라는 논리만으로 등장한 것은 아니었는데요.

여러 나라에서 공통적으로 나타난 현상은 다음과 같습니다.

- 외국인 수요가 특정 지역에 집중됨

- 현지인의 체감 가격 부담 상승

- 주택이 투자재로 소비되는 현상 심화

- 투명하지 않은 자금 유입 증가

- 도시의 성격이 변한다는 문화적 불안감

이러한 상황이 복합적으로 맞물리며 규제로 이어지게 됐죠. 규제의 결과는 어떠했을까요? 구체적인 사례를 함께 살펴보겠습니다.

1) 캐나다

캐나다는 2023년 외국인 주택 매입 금지법을 시행했는데요. 같은 해 1월 1일부터 시행돼 오는 2027년 1월 1일까지 비캐나다인이 캐나다 내 주거용 부동산을 매입하는 것을 원칙적으로 금지하고 있습니다.

시행 후 외국인 매입은 즉시 급감하는 추이는 보였으나 집값 안정 효과는 제한적이라는 평가가 나오고 있습니다. 주택 공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결돼야 한다는 지적입니다.

2) 뉴질랜드

뉴질랜드는 2018년 기존 주택에 대해 비거주 외국인 매입 금지법을 시행했습니다. 그 결과 외국인 매입 비중은 급감했으나 근본적인 공급 부족, 외국인의 신규 주택 구입 등으로 가격 상승세를 멈추지는 못했다는 평가입니다. 2019~2021 뉴질랜드 집값 상승률은 OECD 국가 중 최상위권에 자리했어요.

해외 사례가 국내에 주는 메시지

해외 사례는 이러한 교훈을 줍니다.

"외국인 규제는 시장 안정의 '보조 장치'이지 '핵심 장치'가 아니다."

국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 국내 외국인 주택 보유 비중은 전체 주택의 약 0.52%(10만216호) 수준이었습니다. 지역별로는 경기 39.1%, 서울 23.7%, 인천 10.0% 순으로 수도권에 집중된 양상을 보였어요. 올해 6월 말 기준 국내 외국인이 보유한 주택 수는 약 10만4000호로 증가, 증가세가 둔화하는 양상을 보이고 있습니다.

외국인의 주택 보유 비중이 1%를 넘지 않는 만큼, 외국인이 전국 집값을 끌어올리고 있다고 보는 것은 어불성설일 수 있습니다. 하지만 이번 국토교통부 통계에서 확인할 수 있듯 외국인 규제는 외국인 거래 급감과 같은 즉각적인 효과를 가져올 수 있습니다.

그리고 다음과 같은 효과도 기대해 볼 수 있죠.

- 고가 지역의 투기성 수요 억제

- 자금세탁·불투명 자금 차단

- 내국인 투자자에게 심리적 안정 제공

주택 가격을 움직이는 주요 요인으로는 금리, 공급, 국내 수요, 주거정책 등 내부 구조적 요인이 주효한 것으로 풀이됩니다. 외국인 규제만으로 집값을 잡는 것은 역부족이겠으나 시장 심리 안정, 핵심 지역 과열 완화, 투명성 강화라는 중요한 효과는 기대해 볼만한 것으로 보입니다.

결론

외국인을 막는다고 집값이 안정된다는 것을 보장할 수는 없지만 외국인의 공격적인 발걸음이 잦아들면 시장은 좀 더 숨을 고르게 쉴 수 있을 것으로 기대됩니다.

(사진: 픽셀)