불확실한 내년 집값 전망...연구기관들이 찾은 '공통점'은

서울 시내 아파트.

올해 주택시장은 지난 2~3년간 침체 분위기를 탈피해 완만한 회복 흐름을 보여왔습니다. 금리 고점 논란이 진정되고, 거래량이 바닥을 친 뒤 조금씩 살아나며 시장의 체감 온도가 다소 올라갔습니다. 그러다 초강력 10·15대책이 터졌습니다. 

시장은 다시 10·15대책 충격 후유증에서 벗어나는 모습인데 이 회복세가 내년에도 이어질지 전망이 쉽지 않습니다. 한국건설산업연구원·대한건설정책연구원·하나금융연구소 등 연구기관이 내놓은 내년 주택시장 전망을 분석했습니다. 

종합하면 내년 주택시장은 단순한 경기 회복 국면이라기보다 공급·금리·전세·지역 격차 등 여러 축이 복잡하게 얽힌 다층적 시장 환경에 놓일 것입니다. 수급 구조 변화와 지역 간 디커플링(탈동조화)이 시장의 방향성을 결정할 주요인으로 꼽힙니다.  

예고된 ‘공급 절벽’

내년 주택시장을 설명하는 데 가장 먼저 언급되는 키워드는 ‘공급 절벽’입니다. 공급 부족은 한두 해의 문제가 아니라, 이미 2021년부터 이어져 온 인허가·착공 감소의 누적 결과가 2026년에 본격적으로 반영되는 구조적 흐름입니다.

건산연은 최근 보고서에서 “주택 공급의 선행지표인 인허가와 착공은 2021년 정점을 찍은 뒤 2~3년째 감소세를 보이며, 2026년 입주 물량을 크게 줄일 요인이 되고 있다”고 진단했습니다. 아파트 공급은 대개 착공 후 3년 전후로 입주가 이뤄지는데, 최근 공사비 상승과 안전 규제 강화, 전문 인력 부족으로 이 기간이 40개월 이상으로 늘어났습니다. 하나금융연구소 역시 이 점을 지적하며 “지금 착공을 늘린다 해도 내년 시장에 즉각적인 효과가 나타나지 않는다”고 강조했습니다.

결과적으로 내년부터 2027년까지 입주 물량이 수도권뿐 아니라 전국적으로도 장기 평균 대비 30~35% 감소할 것으로 예상됩니다. 공급 공백이 커지면 전세시장은 물론 매매시장에도 직접적인 영향을 미치게 되고, 전·월세 가격 불안이 매매 가격을 자극하는 연쇄 효과가 나타날 가능성이 높습니다. 내년이 수급 불균형의 정점이 될 것입니다. 

수도권은 회복, 지방은 침체

내년 시장의 또 다른 핵심 변수가 지역 간 격차의 확대입니다. 기관들의 전망은 한목소리로 '수도권 상승·지방 하락'이라는 정반대의 흐름이 나타날 것이라고 말합니다. 과거처럼 전국이 같은 방향으로 움직이던 동조화 시대는 막을 내리고, 지역별 경제력과 인구 구조가 직접 가격을 좌우하는 국면으로 접어들었다는 평가입니다.

대한건설정책연구원은 “수도권 선행지표는 꾸준히 개선되고 있지만, 지방은 미분양 적체와 인구 유출이 겹치면서 회복세로 전환되기 어려운 구조가 고착화되고 있다”고 분석했습니다. 건산연은 내년 수도권 매매가격이 2.0% 상승할 것으로 내다보았지만, 지방은 0.5% 하락할 것으로 예측했습니다. 하나금융연구소의 전망도 비슷합니다. 수도권은 0.6% 상승, 지방 광역시는 0.7% 하락으로 분석돼, 지역 간 흐름이 엇갈리고 있음을 보여주었습니다.

서울 안에서도 양극화가 심화할 것으로 보입니다. 강남 3구와 용산·마포·성동구 등이 내년에도 가장 강력한 탄력을 보일 것으로 전망합니다. 반대로 외곽 지역은 상승 폭이 제한될 가능성이 높습니다. 자금 조달 여건이 까다로운 상황에서는 실수요자와 투자자 모두가 ‘똘똘한 한 채’에 더 집중하는 경향이 강화되기 때문입니다.

전세 시장 불안정

내년 시장에서 또 하나 중요한 변수는 전셋값의 흐름입니다. 특히 2026년에는 입주 절벽과 맞물리면서 전세 시장의 불안정성이 매매 시장을 자극하는 핵심 요인으로 떠오를 가능성이 있습니다. 건산연은 2026년 전국 전셋값이 4.0% 상승할 것으로 내다봤는데, 이는 같은 기관이 예상한 매매가격 상승률(0.8%)을 크게 웃도는 수치입니다.

전셋값 상승에는 여러 요인이 복합적으로 작용합니다. 첫째, 내년 입주 물량 부족이 전세 매물을 급감시키며 전세 수요가 집중될 가능성이 큽니다. 둘째, 매매로 이동하지 못한 대기 수요가 전세시장에 체류하면서 가격을 떠받칠 수 있습니다. 셋째, 비아파트(빌라·다세대) 기피 현상이 커지면서 아파트 전세 쏠림이 심화할 수 있습니다. 여기에 2020년 도입된 임대차 2법으로 계약갱신된 물건들이 내년 신규 계약으로 전환되면, 전셋값의 ‘키 맞추기’가 발생할 가능성도 높습니다.

전셋값 상승은 통상적으로 매매 시장에 강한 하방 지지력을 제공합니다. 다만 하나금융연구소는 전세가율이 과거 고점보다 낮아 내년 갭투자가 확산될 가능성은 제한적일 것으로 평가했습니다.

“상승은 제한적이지만 지역 격차는 더 확대"

내년 주택시장은 전체적으로 ‘강보합’ 또는 ‘소폭 상승’ 국면에 머물 가능성이 큽니다. 건산연은 전국 매매가격이 0.8% 오를 것으로 내다봤고, 하나금융연구소는 0.1% 상승이라는 매우 제한적인 회복세를 예측했습니다. 하지만 이러한 평균 수치만으로 시장을 이해한다면 실제 흐름과 동떨어진 판단이 될 수 있습니다.

내년은 지역별·상품별로 움직임이 갈리는 해로 예상되기 때문입니다. 서울과 수도권 핵심지는 공급 부족과 전세 수요 집중에 힘입어 상승 압력이 뚜렷해지고, 반대로 지방은 인구 감소·미분양·산업 기반 약화 등 구조적 문제로 인해 하락세가 쉽게 꺾이지 않을 전망입니다. 다시 말해, 내년 주택시장은 과거처럼 전체적으로 오르는 시장이 아니라 어디냐에 따라 결과가 크게 달라지는 시장이 될 가능성이 높습니다.