'역대급 로또' 래미안트리니원에 만점 안 나왔다, 이유는

공사 중인 래미안트리니원.

하늘을 찌를듯한 청약경쟁률에 이어 까마득히 높은 당첨자 커트라인이 나왔습니다. 예상대로입니다. 지난 11월 10~13일 청약접수하고 19일 당첨자를 발표한 서울 서초구 반포동 반포래미안트리니원 얘기입니다. 

이 단지는 옛 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 아파트로 총 건립가구 2091가구 중 조합원 몫과 임대주택 등을 제외한 506가구(전용 59~84㎡)를 일반분양했습니다. 분양가가 3.3㎡당 8484만원이었습니다. 가구당 전용 59㎡ 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡ 26억3700만~27억4900만원이었습니다. 분양가상한제를 적용받아 주변 시세의 ‘반값’ 수준이어서 전용 시세보다 많게는 30억 정도 저렴하다는 평가를 받으며 ‘30억 로또’로 불렸습니다. 

하지만 3년 거주의무 조건이 따르고 분양가 대비 대출 금액이 적습니다. 중도금은 분양가의 40%까지만, 잔금은 전용 59㎡ 4억원, 84㎡ 2억원입니다. 

분양가 27억인데 대출은 2억까지만 가능

19일 당첨자 발표 결과와 앞선 청약접수 결과를 보면 역대급 로또 기대감에는 다소 못미친 것 같습니다. 커트라인과 경쟁률이 ‘최고’를 찍은 건 아니었습니다. 대출 제한이 걸림돌이 된 것 같습니다. 주변 시세보다는 싸더라도 역대급으로 비싼 분양가인 데다 잔금 대출을 분양가의 20%도 받지 못하는 상황에서 자금 마련 엄두를 내지 못해 청약을 포기한 경우가 적지 않은 것으로 보입니다. 가장 비싼 분양가인 전용 84㎡ 27억4900만원의 경우 2억원만 대출받을 수 있으면 나머지 93%에 달하는 25억4900만원을 자력으로 마련해야 합니다. 후분양 단지여서 자금을 마련할 수 있는 시간이 여유롭지도 않습니다. 내년 8월이 입주 예정입니다. 1년도 남지 않았습니다.

기존 전셋집 보증금이나 기존 주택 매각 금액에다 일부 여유자금을 보태고 ‘영끌’해 돈을 끌어오더라도 도저히 안되겠다 싶으면 청약하지 못했습니다. 

분석 결과 당첨자 평균 가점이 74.86점입니다. 그동안 가장 높았던 지난해 7월 서초구 반포동 래미안원펜타스 76.7점을 넘지 못했습니다. 반포래미안트리니원은 래미안원펜타스, 강남구 청담동 청담르엘(75.6점), 반포동 래미안원베일리(75점)에 이어 4위입니다. 

혹시나 기대했던 만점(84점) 당첨자는 나오지 않았습니다. 만점자가 동이 난 걸까요. 아니면 돈 때문일까요.

문재인 정부에서 부활돼 상한제가 본격 시행된 2021년 이후 강남 재건축 일반분양에서 만점이 5명 나왔습니다. 래미안원펜타스에서는 3명이 쏟아졌습니다. 반포래미안트리니원 당첨자 최고 가점이 82점입니다. 82점이 나오려면 7명 이상 대가족이어야 합니다. 청약가점은 무주택기간(총 32점), 부양가족수(35점), 청약통장가입기간(17점) 점수를 합쳐 계산합니다. 부양가족수는 1명당 점수차가 5점이어서 35점을 받아야 합니다. 청약자를 제외한 부양가족 수 6명 이상에 해당하는 점수입니다. 

청약가점제 점수표.

만점에서 2점이 깎이려면 청약통장 가입기간 17점(15년 이상)을 모두 받고 무주택 기간이 32점에서 2점 모자란 30점(14년)이면 됩니다. 또는 무주택기간 32점(15년 이상)을 받고 청약통장가입기간 15점(13년)이면 됩니다. 

5인 가구여야 당첨 기대

당락을 가른 커트라인(최저 가점)은 입니다. 7개 주택형 모두 ‘4인 가족 만점’이라고 부르는 69점을 넘었습니다. 최저 커트라인이 70점입니다. 70점을 받으려면 부양가족 수가 4명 이상인 5인 이상 가구여야 합니다. 부양가족 수 4명 점수가 25점이고 무주택기간과 청약통장가입기간에서 4점이 깎이면 70점이 나옵니다. 69점은 부양가족 수가 3명(69점)인 4인 가족이고 여기다 무주택기간과 청약통장가입기간을 모두 만점을 받으면 나오는 점수입니다. 

청약가점을 높일 수 있는 가장 좋은 방법이 1명당 5점인 부양가족 수를 늘리는 것입니다. 부양가족 수는 같은 주민등록의 세대원을 말합니다. 배우자(주민등록이 달라도 포함)와 미혼 자녀만이 아니라 청약 신청자나 배우자의 부모도 주민등록이 같으면 포함됩니다. 다만 3년 이상 계속 함께 살아야 합니다. 부모가 집이 있는 유주택자이면 부양가족으로 보지 않습니다. 그런데 청약신청자의 무주택 여부를 판단할 때는 같은 주민등록상의 부모가 집이 있어도 상관없이 무주택입니다.

5점을 높이는 데 무주택기간이나 청약통장가입기간은 5년을 기다려야 하지만 부모를 부양가족 수에 포함하면 3년만에 10점을 높일 수 있습니다. 청약가점을 높이기 위해 부모를 위장전입했다가 적발되는 사례가 종종 발생하는 이유입니다. 

10점은 아니더라도 단박에 3점을 높일 수 있는 방법이 있습니다. 무주택기간이나 청약통장가입기간처럼 3년을 기다릴 필요도 없습니다. 배우자의 청약통장가입기간 점수를 합산하는 것입니다. 지난해 3월 도입됐습니다. 

배우자 통장 점수 3점 합산 가능

이전에는 청약통장가입기간 점수가 청약 신청자 본인만 해당했습니다. 지금은 배우자 가입기간 점수를 최대 3점까지 합산할 수 있습니다. 다만 가입기간 그대로 반영하지 않고 50% 기간을 반영합니다. 가입기간이 2년이면 1년에 해당하는 3점을 받게 됩니다. 배우자가 통장이 없다면 지금 가입해도 2년 뒤엔 3점을 받을 수 있습니다. 배우자 점수를 합산해도 청약통장가입기간 만점 17점을 넘길 수는 없습니다. 

잇단 로또 분양 속에서 청약가점 1점이 절실합니다. '영끌'도 하는 마당에 할 수 있다면 뭐든 해봐야하지 않을까요.