2026년 건설-부동산 시장 '급락'은 없다

지난달 수도권에 분양한 한 모델하우스에 관람객들이 관심을 보이고 있다. <건설사 제공>

2026년 한국 건설산업과 부동산 시장은 여전히 불투명할 것으로 전망된다.

한국건설산업연구원이 발표한 2026 건설경기전망에 따르면 내년 건설수주는 전년보다 4.0퍼센트 증가한 231조2000억 원, 건설투자는 2.0퍼센트 늘어난 270조 원으로 예상된다. 하지만 이는 올해 –8.8퍼센트의 급락 이후 나타나는 기저효과에 따른 반등으로, 경기 회복의 신호로 보기에는 이르다는 평가가 많다.

부동산 시장 역시 비슷하다. 거래량은 줄고 미분양은 늘었지만, 금리 인하 기조와 공공주택 공급 확대라는 기대 요인이 존재한다. 그러나 정책의 방향이 여전히 규제 중심에 머무르고 있어 본격적인 반등을 기대하기보다는 상승세가 멈춘 국면 정도로 보는 시각이 우세하다.

다섯 해 연속 역성장…간신히 바닥을 찍은 건설 경기

건설산업은 국내총생산(GDP)의 약 15퍼센트를 차지하며 투자 1조 원당 1만 5천 개의 일자리를 창출하는 국가경제의 핵심 산업이다. 그럼에도 불구하고 2020년 이후 5년 연속으로 실질 건설투자가 감소했다. 2025년 건설투자는 전년 대비 8.8퍼센트 급감, 주거용·비주거용·토목 부문이 모두 동반 부진했다.

2025년 1월부터 8월까지 건설기성(불변가격)은 74조1000억 원으로 전년 동기 대비 18.5퍼센트 줄었다. 건축 착공면적은 16퍼센트 감소, 주거용 착공면적은 29.5퍼센트 급감했다. 이는 안전규제 강화, 공사비 상승, 자금 조달 경색 등 복합적 요인으로 인해 수주가 실제 공사로 이어지지 못하는 구조적 문제를 드러낸다.

부동산 프로젝트파이낸싱 불안

건설 경기 침체의 핵심 원인은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 불안이다. 정부는 PF 연착륙을 목표로 보증 확대, 부실 사업장 정리, 채권시장 안정화 조치를 시행한 바 있다. 그 결과 2025년 6월 말 기준 PF 대출 잔액은 186조6000억 원, 연체율은 4.39퍼센트로 소폭 하락했다.

하지만 이러한 안정은 구조적 회복이 아닌 정책 개입에 따른 일시적 결과다. 특히 지방 중소 시행사들은 여전히 자금난에 시달리고 있으며 기준금리 인하에도 불구하고 금융기관의 리스크 회피로 인해 PF 대출 심사는 여전히 엄격하다. 건설업 평균 차입금 이자율은 4.7퍼센트 수준으로 공사비 상승과 함께 사업성 악화의 주된 원인이 되고 있다.

안전 강화와 규제의 역설…산업 부담으로 되돌아온 제도 변화

2024년 이후 정부의 정책 기조는 안전 강화와 노동권 확대에 집중돼 있다. 건설현장의 사고를 막기 위한 건설안전특별법 제정 추진, 노동자 권익 보호를 위한 노란봉투법 통과, 그리고 중대재해처벌법 강화는 장기적으로 산업의 투명성을 높이지만, 단기적으로는 현장의 부담을 크게 늘렸다.

건설공사비지수는 2025년 8월 기준 131.0(2020년=100)으로 사상 최고치를 기록했다. 노무비와 안전관리비가 지속적으로 상승하면서 중소 건설업체의 수익성이 악화되고, 공사 기간 지연이 빈번해지고 있다.

또한 정부는 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 대출 총량 규제, 토지거래허가제, 전매 제한 등 수요 억제 정책을 강화했다. 이로 인해 주택 거래량은 급감한 모습이다. 2025년 8월 기준 전국 미분양 주택은 6만7000호, 공사 완료 후 미분양 비중은 41.4퍼센트로 13년 만의 최고 수준을 기록했다.

이러한 미분양 누적은 건설사의 유동성을 압박하며 새로운 착공을 가로막는 주요 요인으로 작용하고 있다.

공공부문이 떠받치는 시장…SOC 예산 확대와 공공주택 공급

2026년의 건설시장은 공공부문이 주도할 것으로 전망된다. 기획재정부는 2026년 사회간접자본(SOC) 예산을 27조4506억 원으로 책정했다. 이는 전년 대비 7.9퍼센트 증가한 수치다. 철도 부문은 26.3퍼센트, 지역 및 도시 인프라 부문은 12.7퍼센트, 물류 인프라 부문은 5.6퍼센트 각각 확대됐다.

정부는 GTX 노선, 가덕도신공항, 대구경북신공항, 새만금신공항, 울릉도 공항 등 대규모 교통 프로젝트에 집중 투자할 계획이다. 공공 토목수주는 72조 원으로 전년 대비 8.4퍼센트 증가할 전망이다. 이와 같은 공공 발주 확대가 민간 부문의 부진을 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.

한국토지주택공사(LH)의 발주 물량도 늘고 있다. 2025년 9월 정부가 발표한 ‘주택공급 확대 방안’에 따라 2030년까지 수도권에 135만 호의 신규 주택이 공급될 예정이다. 이로 인해 공공주택 부문이 시장 하방을 견디는 핵심 축이 되고 있다.

산업의 구조적 병목…고령화와 생산성 저하

건설산업 내부에는 여전히 구조적 병목이 존재한다. 건설기술인 중 50대 이상 인력이 60퍼센트를 넘어 고령화가 심각한 편이다. 노동생산성은 제조업 평균의 80퍼센트 수준에 머물러 있다.

다단계 하도급 구조는 기술 혁신보다는 가격 경쟁을 부추기고, 저가 수주 관행은 품질 저하와 안전사고로 이어진다. 이러한 구조 속에서 중소 건설사는 생존을 위해 기술투자를 포기하는 악순환에 빠지고 있다.

한국건설산업연구원은 이를 “경기 침체보다 더 심각한 산업의 체질 위기”로 진단하며 산업 전체의 생산 구조와 자금 조달 시스템의 개편이 필요하다고 강조했다.

2026년 건설산업은 공공부문 발주 증가와 금리 인하 흐름에 힘입어 부분적 회복이 가능할 것으로 보인다. 그러나 민간 주택경기의 침체, 공사비 상승, 안전 규제 강화 등은 여전히 회복세를 제약하는 주요 요인으로 작용한다.

산업 전환의 방향…미래·기술·지속가능성

한국건설산업연구원은 산업의 지속 가능성을 위해 세 가지 방향 전환을 제시했다. 첫째는 미래 수요 대응형 인프라 투자다. 인구 감소, 산업 구조 변화, 지방 소멸 등 사회 변화에 맞춘 첨단 산업단지, 반도체·배터리 클러스터, 데이터센터, 도심항공교통(UAM) 인프라 등 미래형 인프라 확충이 필요하다는 판단이다.

이와 함께 기술 혁신과 생산성 향상도 주목했다. 인공지능(AI), 건축정보모델링(BIM), 로봇 시공, 모듈러 건축 등 디지털 기술을 통한 효율성 제고와 스마트건설혁신밸리 조성에 열을 올려야한다는 제안이다.

지속가능성과 사회적 가치 중심 투자도 빼놓을 수 없다. 노후 인프라 재정비, 친환경 리모델링, 탄소중립 도시재생, 재해 대응 인프라 확충 등 사회적 가치 중심의 투자 강화도 역설했다. 특히 공공과 민간, 금융이 위험을 분담하는 ‘리스크 분담형 자금조달 생태계’ 구축이 병행돼야 한다는 전망이다.

규제 속 완만한 회복, 구조적 냉각은 지속

정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 대출 규제, 토지거래허가제, 전매 제한 등을 유지하고 있다. 가계부채 관리 기조도 강하게 이어가고 있다.

이로 인해 2026년 상반기까지 주택 거래량은 제한될 것으로 보인다. 다만 기준금리 인하 기조가 본격화되고, 공공주택 공급이 확대되면 하반기부터 수도권을 중심으로 거래 회복과 가격 안정세가 나타날 가능성이 있다.

지방 부동산 시장은 여전히 미분양 부담이 크지만, 인구와 일자리가 집중된 수도권 핵심 지역은 점진적인 수요 회복세가 관찰될 것으로 예상된다.

결국 2026년 부동산 시장은 ‘가격 급등도 급락도 없는 안정기’에 들어설 가능성이 높다. 다만, 건설산업이 기술 혁신과 체질 개선에 성공하지 못한다면 부동산 시장 역시 ‘저성장·고비용·고위험’의 구조에서 완전히 벗어나기는 어려울 전망이다.