10월15일 대책과 세금 (2편)

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서는 10.15 대책의 부동산 세제 등에 대해 살펴보려 한다.

다주택자 취득세 중과

이미 10월 16일부터 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정이 되었다. 조정대상지역 내 주택을 취득할 경우 주택 수에 따른 중과세율이 계속 유지되고 있기 때문에 조정대상지역 내 추가 주택 구매 혹은 비조정대상지역이라도 다주택자의 추가 주택 구매 시에는 취득세가 중과된다. 조정대상지역 기준으로는 2주택 취득부터, 비조정대상지역 기준으로는 3주택 취득부터 취득세가 중과된다.

위 표와 같이 조정대상지역은 2주택부터, 비조정대상지역은 3주택부터 매매 취득세 중과세율을 적용하고 있다. 매매에만 국한하여 취득세 중과세를 적용하는 것은 아니라, 증여로 취득하는 주택에 증여자가 2주택자 이상인 다주택자이면서 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여한다면 증여를 받는 수증자는 중과세율을 적용하여 증여 취득세를 내야 한다.

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제

주택을 취득할 때에만 중과가 있을까? 당연히 아니다. 다주택자인 경우에는 부동산을 양도하는 경우에도 중과 세율이 적용되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다.

2주택을 보유한 자가 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%를 추가, 3주택을 보유한 자가 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 30%를 추가하여 양도소득 세율을 적용한다. 더불어 장기보유특별공제를 하나도 적용 받을 수 없기 때문에 공제되는 금액은 기본공제 외에는 없는 것이나 마찬가지이므로, 다주택자의 양도소득세는 살인적으로 증가할 수 밖에 없다.

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 다주택자에게 적용하는 양도소득세율 중과는 한시적으로 배제되고 있기 때문에 현재 기준으로는 기본세율로 양도소득세를 계산하여 납부하면 되지만, 한시 유예 시기가 지나고 유예 시기가 연장되지 않으면 바로 중과 세율을 적용 받게 된다.

양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 강화

다주택자가 아닌 1세대 1주택이라면 양도할 때 비과세 적용이 가능하니까 양도소득세 중과나 장기보유특별공제 전면 배제와는 무관하다고 생각할 수 있다.

하지만, 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 이후 취득한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위한 요건이 추가된다. 즉, 2년 보유만 해서는 비과세를 적용 받을 수 없고, 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야만 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 것이다.

자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무

이미 칼럼에 여러 번 언급 되었던 주제이기 때문에 ‘자금조달계획서’는 친숙하실 거라고 예상한다. 조정대상지역·투기과열지구가 확대 지정된 만큼 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무 대상 또한 확대되었다. 주택 취득 자금 원천 및 원천을 증빙할 수 있는 서류들을 제출해야하기 때문에 편법 증여나 사업자 자금 유용 거래 등이 있다면, 세무조사로 이어질 수 밖에 없다. 게다가 이번 대책에서는 “국토부가 자금조달계획서 및 관련 증빙자료(예금잔액증명서, 대출 관련 증빙, 금전대여 관련 증빙 등)를 국세청에 실시간 공유하여 과세정보로 활용 추진”하겠다고 밝혔기 때문에, 주택 취득 후 취득 자금 소명에 대한 조사가 더욱 빠르게 진행될 것으로 보인다.

부동산 관련 불법행위 범부처 대응

부동산 시장 거래질서 확립을 위해 국토부·국세청 간 정보공유 MOU를 2025년 10월 1일 체결하는 등 범부처 공조체계를 구축하고, 국토교통부에서는 부동산 시장질서를 교란하는 허위 신고가 거래 후 해제를 통한 ‘가격띄우기’를 대상으로 기획조사 및 수사 의뢰를 진행하고 있다고 밝혔다.

또한, 국세청은 시장 상황이 안정화될 때까지 자금 출초 조사 건수와 대상을 전면적으로 확대하는 한편, 30억원 이상 초고가 주택 거래 및 고가 아파트를 취득한 외국인과 연소자에 대한 전수 검증을 지속해 나갈 것이라고 밝혔다. 또한, 검증 결과 소득 누락이나 법인 자금을 부당하게 유출한 경우에는 사업체 조사로까지 확대하고, 부모 찬스로 취득한 경우에는 부모 소득 원천까지도 검증하겠다고 언급하였다.

10.15 대책에서는 부동산 거래 감독기구까지 설치하여 가격 담합, 업·다운 계약 등 전통적 범죄유형 외 전세사기, 가격띄우기 등 고도화·진능화된 신유형에도 강력 대응하겠다고 밝혔다. 서울 전역과 일부 경기 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶여버린 가운데 부동산을 취득할 예정이라면 취득 자금 원천에 대해 소명 자료를 준비해야 할 것이다. 특히, 특수관계인 간 저가양수도나 부담부증여 등 특수 거래를 진행할 경우에는 부동산 시가 및 거래 자금과 세금 원천에 증여자의 소득 원천까지도 조사 대상이 될 수 있기에 거래 관련자들의 자료를 철저하게 준비하고 진행해야 할 것이다.