10월15일 대책, 규제지역 확대 및 대출 제한

10월 15일, 「주택시장 안정화 대책」 발표가 있었으며, 주된 내용은 아래와 같았다.

이번 대책이 나오게 된 배경은 무엇일까?

6.27 대책이였던 ‘수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」’ 발표 후 서울 주택가격 상승폭이 축소되었으나, 8월 말부터 상승폭이 재차 확대 중이며, 한강 인접 자치구 상승세가 서울 전역으로 확산되고, 하락세를 지속하고 있는 경기 주요지역(평택, 안양만안, 화성 등)과 달리 성남분당, 안양동안, 과천, 광명 등 강남권에 인접한 경기 지역의 상승폭이 확대 추세에 있다. 또한, 서울 전체 기준으로 8월부터 반등하기 시작한 거래량이 규제지역인 강남3구와 용산구에서는 큰 변동이 없었으나, 서울 비규제지역에서 거래량이 빠르게 증가하고 있으며, 서울 비규제지역의 갭투자비율도 감소하지 않고 있기 때문이다.

즉, 한강 인접지역 시장불안이 서울 전역과 경기 일부지역으로 확산되고 있으며, 금리인하 기조와 풍부한 유동성 등으로 서울 주택가격 상승압력이 가시화되고 있으며, 이로 인한 주택시장 불안이 서민 주거안정을 위협하고, 근로의욕 저하, 소비위축, 자원분배 왜곡 등으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해할 것으로 예상되므로 9.7 대책 발표 후 추가 대책이 발표된 것이다.

대책 내용은 무엇일까?

10.15 대책이라고는 하지만, 사실상 부동산 규제에 대한 내용이다.

주택수요 관리 강화: 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정

대책 발표 전에는 서울 중에서도 강남3구인 강남구·서초구·송파구와 용산구만이 조정대상지역·투기과열지구였으나, 이번 대책 발표로 당장 10.16(목)부터 서울 전역 25개 자치구와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성담시, 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었다.

조정대상지역 및 투기과열지구로 지정될 경우 대출과 세제 청약 등에 제한이 발생하기 때문에 주택을 사고 파는 것이 어려워지는 것이다.

주택구입목적 주택담보대출은 무주택자의 경우 LTV 40%, 유주택자인 경우 LTV 0%가 적용되며, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 및 전세대출 보증비율이 80%로 강화되는 등의 규제를 적용 받게 된다.

청약 관련하여 조정대상지역에서는 재당첨 제한 7년, 투기과열지구에서는 10년이 적용되며, 규제지역 공고일 이후 ‘입주자모집 승인 신청분’부터 규제가 적용된다. 10.15 대책에서는 동일한 지역에 대해 조정대상지역과 투기과열지구로 묶어두었기 때문에 재당첨 제한 기간을 10년으로 보아야 할 것이다.

주택수요 관리 강화: 토지거래허가구역 추가 지정

10.15 대책에서 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶인 지역과 동일하게 서울시 전 지역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 추가 지정되었다.

기존 서울시에서는 2025년 3월에 강남·서초·송파·용산구 내 아파트만을 대상으로 토지거래허가구역을 지정해두었으나, 이번에는 위 지역의 아파트 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택’까지 토지거래허가구역으로 묶으면서 재개발·재건축 물건에 대해서도 규제를 적용하려는 것으로 보인다. (기존에 서울시장, 경기도지사 또는 국토부장관이 지정한 토지거래허가구역과는 별도로 적용되는 것이므로, 강남구·서초구·용산구 소재 아파트 외에도 압구정·여의도·목동·성수동 재건축단지, 신속통합기획 재건축·재개발 단지, 공공택지 개발기구, 용산정비창 등은 계속하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있음)

토지거래허가구역으로 지정된 지역 내 주택을 취득하기 위해서는 계약 체결 전에 허가관청으로부터 거래 허가를 받아야 하며, 내국인과 외국인 모두 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 즉, 토지거래허가구역으로 지정된 후 갭투자는 불가한 것이다.

또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소되기 때문에 상가나 오피스텔 등에 대해서도 대출 규제가 적용되며, 분양권 3년 전매 제한이 생긴다.

다행히 토지거래허가구역의 효력은 조정대상지역·투기과열지구 지정과는 달리 공고일부터 5일 후 효력이 발생하기 때문에 10월 20일부터 효력이 발생하므로, 10월 20일 전에 계약을 체결한다면 허가 의무 및 실거주 의무는 부과되지 않는다. 그러나 분양권 전매 제한은 규제지역 지정 공고일인 10월 15일부터 즉시 적용되며, 10월 15일 전에 이미 분양권을 보유한 당첨자나 분양권 매수자는 한 번 전매가 허용된다.

부동산 금융 규제 강화

주택가격 수준에 따른 주담대 여신한도 차등화

10.15 대책 전에는 수도권 및 규제지역 내 주택을 취득하는 경우 주택담보대출의 최대한도를 6억원으로 제한했었으나, 10.15 대책에서는 주택가격(시가)에 따라 시가 15억 이하의 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 차등 적용하도록 변경되었다.

전세대출 DSR 적용

전세대출에 대해서는 DSR을 적용하지 않았었지만, 이번 대책으로 지역 무관하게 1주택자를 소유하고 있는 자가 수도권이나 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 실행하는 경우에는 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하도록 규제가 강화되었다. 이는 시행 경과를 보아가며 무주택자·지방 주택 등까지 단계적으로 확대하는 방안을 검토하겠다고 하여, 추가 규제가 실행될 가능성도 보인다. 다만, 전세대출 원금은 전세 만기 때 집주인이 돌려주는 보증금으로 일시 상환되기 때문에 차주의 상환능력을 심사할 필요성이 낮아서 이자상환분만 DSR에 반영되는 것이다. 이 규제는 10월 29일부터 시행될 예정이다.

이외에도 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하였으며, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 26년 4월보다 앞당여 26년 1월부터 조기 시행하는 등의 규제가 강화되었다.

강남3구 및 용산구 인근 지역 풍선효과를 차단하기 위해 핀셋 규제가 아닌 광범위 규제가 주택시장 안정화 대책으로 발표되었다. 서울 전역과 수도권 일부가 토지거래허가구역으로 추가 지정된 상황이므로 갭투자가 아닌 실거주 목적 주택을 취득할 수 밖에 없고, 주택 취득 전에 미리 대출 실행 가능 금액을 파악한 후 움직여야 할 것이다.

다음 편에서는 10.15 대책 중 세금 부분에 대해 알아보도록 하겠다.