추석 이후 집값 더 뛸까..."사방에 불씨"

정부의 9·7주택공급대책이 되레 집값을 자극한 모양새입니다. 공급을 늘리겠다는 정부 발표가 공급 부족 우려를 더 키운 셈입니다. 

한국부동산원의 주간아파트가격동향조사 자료를 보면 6·27대출규제 직전 0.43%까지 올라갔던 서울 상승률이 7월 이후 떨어지기 시작해 8월 중·하순엔 0.1% 이하로 내려갔습니다. 그러다 9·7대책 이후 상승세가 되살아나고 상승폭이 커졌습니다. 9월 25일 발표된 9월 넷째주 상승률이 0.19%였습니다. 9월 한 달 새 상승률이 2배로 올라갔습니다.  

자료: 한국부동산원

되레 집값 자극한 9·7공급대책 

호가가 오른 게 아닙니다. 거래도 크게 늘었습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 신고된 아파트 매매 계약건수가 4000여건입니다. 8월(4200건)과 비슷한데 실제로는 8월의 두 배로 보면 됩니다. 매매 계약 신고 기한이 30일이어서 9월 계약분은 10월까지 신고하면 됩니다. 실제 9월 계약분의 절반 정도만 신고된 것입니다. 9월이 8000건이라면 9월 거래량으로 2016년(1만1000건) 이후 최대가 됩니다.  

상승세가 강남에만 국한되지 않습니다. 강남 주변으로 열기가 번지고 있습니다. 서울 주택시장에서 선두그룹인 강남에 이어 성동·마포가 뛰고 있고 강북도 속도를 높이고 있습니다. 상승 열기가 은평구 등 외곽까지 번졌습니다.

수도권도 마찬가지입니다. 경기도의 경우 보합세를 벗어나고 있습니다. 9월 초 0%이던 변동률이 9월 넷째수 0.03%로 높아졌습니다. 분당(0.64%)과 과천(0.23%) 상승세가 두드러집니다.  

6·27대출규제 2개월을 지나며 규제 약발이 떨어진 데다 정부의 추가대책이라고 할 수 있는 9·7공급대책이 시장에 심리적 안정을 주지 못했습니다.  

"추가 규제 앞두고 선 구매 수요 작용"

한국은행도 6.27대책의 한계를 지적했습니다. 9월 25일 발표한 금융안정보고서에서 과거 대책 효과와 비교했습니다. 대책 발표 후 10주가 지난 시점에 서울 주간 상승률이 평균 0.03% 수준까지 떨어졌습니다. 하지만 6·27대책 이후에는 0.1%까지밖에 내려가지 않았고 주택가격전망지수(CSI)도 두 달 연속 상승을 이어갔습니다. 집값이 오를 거라 보는 심리가 더 크다는 의미입니다.  

한은 관계자 “가을 이사철 수요라든지, 규제지역이 추가 지정될 수 있다는 예상에 따른 선 구매 수요 등이 작용하고 있는 걸로 보인다”고 말했습니다.  

맞습니다. 9월 이후 상승세 확대에 규제 전 막차를 타려는 수요가 한몫하고 있습니다. 9·7대책이 규제 강화 시그널을 준 영향이 큽니다. 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 권한을 정부도 갖겠다고 했습니다. 현재 서울에서는 서울시장이 지정할 수 있습니다. 앞으로 정부가 자치단체를 거치지 않고 바로 직접 지정하겠다는 뜻입니다. 정부는 지정 여부를 밝히지는 않았지만 지정을 염두에 둔 대책인 만큼 시장은 토지거래허가구역 확대로 받아들이고 있습니다. 규제 전 수요 증가로 가격이 뛰다보니 시장이 토지거래허가제를 손짓하는 면도 있습니다. 정부가 규제 강화 시그널을 주고 시장이 불러들이는 것입니다.  

추석 이후 금리 인하 전망 

집값 상승세는 추석 이후 더 커질 것 같습니다. 금리 인하 전망도 있기 때문입니다. 미국의 금리 인하에 맞춰 한국은행도 10월 기준금리를 낮출 것이란 관측이 나오고 있습니다. 집값 자극을 우려해 금리 인하에 신중할 것이란 예상도 있지만 금리 인하가 당장 이뤄지지 않더라도 금리 인하 추세는 피하기 어려워보입니다.  

매매시장의 하부구조라고 할 수 있는 임대시장이 불안합니다. 임대료가 올라가면 매매가격을 밀어올리게 됩니다. 서울 아파트 전셋값 주간 상승률이 0.1%를 넘보고 있습니다. 지난해 집값이 뛰었던 여름 수준으로 올라가고 있습니다. 그때도 매매가격과 전셋값이 동반 상승했습니다.

추석 이후에도 집값 상승세가 이어질 것으로 예상되는 가운데 시장의 관심은 규제로 쏠리고 있습니다. 토지거래허가제 확대는 당연시되고 있습니다. 6·27대책의 6억원 초과 대출 제한을 피해갈 수 있는 ‘갭투자’(전세 끼고 매수)를 막을 수 있는 방법이 토지거래허가제이기 때문입니다. 토지거래허가제에선 실거주해야 매수할 수 있습니다.  

추가 대책 연기 피우는 정부 

세제 강화 전망도 무르익고 있습니다. 김윤덕 국토부장관이 9월 29일 기자간담회에서“보유세를 늘려야 한다고 생각한다”고 말했습니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 말하는데 종부세를 염두에 둔 것입니다. 보유세를 늘리려면 국회에서 세율을 높이거나 국토부에서 공시가격 현실화율을 높이는 방법이 있습니다.  

당시 김 장관은 "모든 것은 종합 대책으로 발표한다는 원칙에 입각해 준비하고 있다"고 덧붙였습니다. 김 장관이 추가 대책 연기를 피운 것입니다.  

정부가 종합대책으로 추가 규제를 한다면 강도가 아주 셀 것으로 예상됩니다. 과거 경험도 그렇고 ‘살살’ 해서는 약발이 없을 것이라고 보기 때문입니다.  

강력한 규제가 나온다면 시장이 출렁일 수밖에 없고 가격 하락도 예상할 수 있습니다. 추가 규제가 가격 상승을 더 자극할 수도 있습니다만 추격 매수에 신중할 필요가 있습니다.