강서구, 양천구 정비사업과 고도제한 변화

김포공항 주변 고도제한 완화 소식이 전해지자 강서구 쪽에서는 기대감이 커지고, 양천구 쪽에서는 조심스러운 분위기가 감지됩니다.

그런데 여기서 한 가지 분명히 해야 할 사실이 있습니다. 정비사업은 한가지 이슈나 단면만 보고, 가볍게 좋다 나쁘다를 판단해서는 안된다는 것입니다. 각종 정책과 규제, 지원을 잘 살펴 계획을 잘 짜고, 창의적이고 혁신적인 시도도 해볼 필요가 있습니다.

특히 고도 완화된다고 무조건 좋아진다고 믿는 것은 위험합니다. 우선 고도제한 완화가 정비계획과 건축심의에서 반영될지 여부를 살펴야 합니다. 건축심의와 사업시행계획 단계에서 항공안전, 환경, 소방 등 여러 규제가 적용될 수 있으며, 그 결과 계획 단계에서 상정한 높이나 배치가 제한될 수도 있기 때문이죠.

고도완화가 실익이 큰지도 따져봐야 합니다. 고도완화 적용하느라 시간 끌고, 사업지연 되면 말짱 황이죠? 즉, 정비사업은 계획이 있더라도 이후 절차에서 다양한 외부 변수와 상호작용한다는 점을 늘 염두에 두어야 합니다.

이번 고도제한 변경의 핵심은 기존 단일 기준인 '장애물 제한표면(OLS)'을 세분화해 보다 정교하게 관리한다는 점입니다. 기존 체제를 ‘장애물 금지표면(OFS)’과 ‘장애물 평가표면(OES)’으로 나뉘게 됩니다. 이에 따라 공항과의 반경에 따라 ▲공항 반경 3.35km = 높이 45m ▲5.35km = 60m ▲10.75km = 90m 등 세 단계로 높이 제한을 받게 됩니다.

기존에 고도제한을 받고 있던 3.35~4.3km 구간은 오히려 이득이 생긴 상황입니다. 높이 제한이 45m에서 60m로 상향되면서 최대 15m의 높이 완화 효과가 발생하게 됐습니다.

반면 지금까지 제한이 없던 5.35~10.75km 구간은 마른하늘에 날벼락을 맞게 됐죠. 90m라는 높이 제한이 갑자기 생겨났으니까요.

오늘은 강서구의 기대와 양천구의 우려를 중심으로 고도제한 변화가 어떤 의미를 가지는지, 그리고 이를 실무적으로 어떻게 해석해야 하는지를 자세히 풀어보겠습니다.

희비 엇갈린 강서구와 양천구 앞으로의 과제는?

강서구 일대는 고도제한 완화가 가져올 장점이 명확합니다. 오랫동안 김포공항 영향으로 제한을 받아온 지역이 이번 고도 완화로 설계상의 여유를 확보할 수 있게 된 것이지요. 다만, 현실적으로 사업성을 판단할 때는 단순히 “높이를 올릴 수 있다”라는 사실만으로 판단하면 안 됩니다.

양천구 목동 일대는 상황이 좀 다릅니다. 일부 단지는 계획이 진행 중이지만, 많은 곳은 아직 추진준비위원회 단계에 머물러 있습니다. 이 단지들은 고도제한 관련 사항이 새로운 규제로 적용될 수 있는 상황입니다.

이번 고도제한 세분화로 인해, 5.35~10.75km 구간에 새로 90m 제한이 생기면서, 갑자기 높이제한 규제가 생기게 된 것입니다. 따라서 양천구에서는 정비계획 수립 여부와 상관없이, 설계 및 사업시행 단계에서 신중한 검토가 필요합니다.

높이 제한이 추가되는 경우, 단순히 세대 수 증가가 가능한지 여부만 고려하는 것이 아니라, 전체 단지 배치, 용적률 활용, 조경 및 기반시설 설계 등에 어떤 영향을 미치는지 분석해야 합니다. 높이 완화와 제한은 각각 다른 설계 전략을 요구하며, 단순 비교로 사업성을 판단하는 실수를 방지해야 합니다.

결국 키 포인트가 될 절차는 '정비계획'과 '설계', 그리고 '사업시행인가'입니다. 높이 완화와 규제 모두 계획을 수립하고 반영하는 과정에서 작용하는 내용입니다. 결국 재개발, 재건축 과정에서 구체적인 계획에 어떻게 반영되느냐가 핵심이 되는 것이죠. 정비계획은 '틀과 한도'를 정하는 것이고, 설계는 그 틀과 한도 안에서 구체적인 그림을 그리는 것입니다. 그리고 사업시행인가는 이런 계획을 '확정'하는 단계죠.

이러한 재개발, 재건축 등 정비사업의 구조를 이해하고 나면, 각 단지의 절차 진행 사항에 따라 접근법도 달라진다는 것도 알 수 있습니다. 어떤 단계에 와있는지, 기존 계획이 어떻게 잡혀 있는지에 따라 해법을 마련해야 하는 것이죠.

a) 정비계획이 이미 수립된 구역 중 정비계획 상 높이 제한이 별도로 있는 곳

정비계획이 마련된 곳이라면 정비계획 속에 별도의 높이 규정이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 규정이 존재한다면, 고도제한 완화가 의미가 없게 되는 것이죠. 이 경우 높이 제한 완화를 받으려면 정비계획 변경 절차를 거쳐야 합니다.

정비계획을 변경하려면 최초 수립 때와 같이 공람, 심의, 주민 의견 수렴 등을 거쳐야 합니다. 당연히 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 중요한 점은 높이를 늘려서 얻는 잠재적 이익이 계획 변경으로 발생할 비용과 시간을 충분히 상쇄할 수 있는지 계산해야 한다는 것입니다.

특히 정비계획 상 높이제한이 공항으로 인한 높이 규제와 별도의 이유로 설정된 것은 아닌지 확인하는 절차도 필요합니다. 다른 이유로 걸린 규제를 공항 고도완화가 풀렸다고, 바꿔달라고 해봤자 씨알이 먹히지 않을 가능성이 크겠죠?

b) 정비계획이 이미 수립된 구역 중 정비계획 상 높이 제한이 없는 곳

정비계획 상 높이제한이 별도로 없다면 고도제한 완화는 도움이 될 수가 있습니다.

다만 정비계획 상 용적률이 법적상한을 충분히 찾아먹은 상태라면 사업성 변화가 크진 않습니다. 같은 용적률에선 높이가 올라가더라도 세대 수나 부대시설 추가 효과는 제한적이기 때문이죠. 오히려 건물 높이가 올라가서 평당공사비가 더 들 수도 있습니다. 이 경우 높이를 올리면 사업성이 악화되는 거죠.

다만 높이 완화로 단지 배치, 건폐율, 조경 설계에서 유연성을 확보할 수 있다는 장점은 분명합니다. 이러한 설계상의 유연성은 실제 거주 환경과 단지 배치의 효율성 개선으로 이어질 수 있습니다.

c) 정비계획이 아직 수립되지 않은 구역

반대로 아직 정비계획이 없는 구역은 처음부터 완화된 고도를 반영해 계획안을 작성할 수 있습니다. 다만 고도 완화가 모든 문제를 해결해 줄 것이라는 과도한 기대를 갖기 보다는 협상의 여지가 커졌다는 정도의 마음가짐으로 접근할 필요가 있겠습니다. 기대가 크면 실망도 큰 법이니까요.

d) 정비계획이 이미 수립돼 있다고 안심할 수 없는 이유

많은 사람들이 “정비계획이 이미 수립돼 있으면 문제없다”라고 생각하지만, 현실은 그렇지 않습니다. 건축심의와 사업시행인가 단계에서 항공안전, 환경, 소방 등 여러 추가 규제가 적용될 수 있기 때문이죠.

정비계획은 기준과 틀을 제공하지만, 최종 설계와 사업 실행에서 정비계획에서 보장한 한도를 모두 찾아 먹는 것은 아닙니다. 이런 절차적 이해 없이 높이 완화만 믿고 사업을 추진하면 예상치 못한 지연과 비용 증가로 전체 사업성이 악화될 수 있습니다.

사업 진행 시 추진주체(조합, 추진위, 신탁)의 고려 포인트

조합이나 추진위원회 입장에서 실무적으로 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.

정비계획 수립과 설계 초기 단계에서 항공당국과 지자체와 충분히 정보를 공유하고, 규제 적용 범위를 명확히 파악해야 합니다. 단순히 “협의가 되어 심의가 수월해진다”라고 생각하기보다는, 어떤 조건과 보완이 요구될 수 있는지 현실적으로 계산하는 것이 중요합니다.

이런 상황에서는 다양한 시나리오를 고려하여 계획을 변경할 마음의 준비를 하는 것이 좋습니다. 용적률 여유, 높이 완화로 인한 설계 유연성, 추가 비용 및 공사 기간 등을 종합적으로 계산해 실제 이익을 판단해야 하기 때문이죠. 도시계획과 건축 협력업체들과 긴밀한 협력과 준비가 필요합니다.

심의 단계에서 대체 도시계획안이나 설계안을 빠르게 마련할 필요가 있습니다. 항공안전, 소방, 환경 등 조건 변화에 따른 대안안을 준비하면, 불확실성을 줄이고 계획 변경에 유연하게 대응할 수 있습니다. 다만 대체안을 만드는 것도 다 돈이기 때문에 처음부터 여러 대체안을 만드는 것은 사실상 불가능하고, 접수한 안이 반려됐을 때 빠르게 대처할 수 있는 준비를 해놓는 선에서 대비하는 것이 좋겠습니다.

마무리 — 기회이자 리스크, 신중한 판단이 핵심

강서구는 고도 완화로 새로운 기회를 맞았지만, 이를 제대로 활용하려면 절차와 사업성 분석이 함께 진행되어야 합니다. 양천구는 새 규제와 평가 기준이 적용될 가능성 때문에 더욱 주의가 필요합니다.

잊지 말아야 할 것은 두 지역 모두 공통된 사실은, 정비사업은 절차 위에서 진행된다는 점입니다. 규제가 풀렸다고 무작정 달려드는 것이 아니라, 계획 단계, 절차, 비용과 이익을 모두 면밀히 살피면서 합리적으로 판단하는 것이 사업 성공의 핵심 열쇠입니다.

정비사업은 단순히 높이를 올리거나 용적률을 늘리는 문제가 아니라, 다양한 규제와 절차적 제약 속에서 최적의 설계와 실행을 찾아야 하는 복합적 과제임을 명심해야 합니다.

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