40년 넘은 집, 한국은 재건축, 미국은??

미국, 왜 자꾸 낡은 집만 눈에 띄는 걸까?

최근 이상기후로 인해 전 세계적인 기온 상승이 두드러지고 있다. 캘리포니아는 온화한 기후로 유명해 '날씨세금'이라는 우스갯소리까지 나왔지만, 이곳 또한 예외는 아니다. 에어컨이 필요 없다고 여겨지던 곳에서 내년에는 에어컨을 마련해야겠다고 다짐할 정도이다. 더운 날씨 탓에 개미들 또한 기승을 부리기 시작했다. 개미약을 놓아도 나무 틈 사이로 끊임없이 줄지어 나오는 개미떼를 보며 한숨만 나오는 상황이다.

이 동네의 집들이 하나같이 40년 이상, 심지어는 100년이 넘는 집들까지, 한국에선 상상하기 힘들정도로 낡은 건물이라는 점은 의아함을 자아낸다. 한국이라면 벌써 재건축 논의가 시작되었을 법한 연식이다.

그리운 한국의 신축 아파트

문득 한국에서 분양받았던 나의 신축 아파트가 그리워졌다. 바닥부터 천장까지 흠잡을 데 없이 깨끗하고 환했던 그 집. 1년이라는 짧은 기간밖에 살지 못해서였을까, 아니면 지금처럼 낡은 집에 살아서 더욱 간절한 것일까.

지하철역까지 도보 거리가 다소 있었지만, 셔틀버스 덕분에 불편함은 느끼지 못했다. 주변 인프라가 아직 제대로 구축되지 않아 도보로 이용할 수 있는 병원이나 약국이 없었고, 편의점조차 우리 입주 후에 들어섰을 정도이다. 그러나 집 안으로 들어서는 순간 그 모든 불편함은 눈 녹듯 사라지곤 했다.

'집이 이렇게 사람을 행복하게 만들 수 있구나'라는 감정을 그때 처음으로 깊이 느꼈던 것 같다.

충격적이었던 미국 집 구경

하지만 미국에 와서 현실은 180도 달라졌다. 입주 전 집을 보러 갔을 때의 충격은 지금도 선명하다. 전 세입자들이 이사 나가는 날 집을 볼 수 있었는데, 아무리 이삿날이라지만 집은 그야말로 쓰레기장 그 자체였다. 바닥 카펫에는 온갖 진흙 묻은 신발에 밟혀 생긴 세월의 흔적이 뚜렷이 남아 있었다. 부엌부터 화장실, 방까지 할 것 없이 '정말 이런 집에서 살았단 말인가?' 하는 의구심이 들 정도로 집은 처참한 모습이었다.

남편에게 "우리 다시 생각해봐야 하는 거 아니냐?"라는 말까지 할 정도였지만, 우리에게는 이 집 외에 다른 선택지가 없었다. 결국 울며 겨자 먹기로 입주하게 되었다. 그나마 우리가 입주하기 전 집주인이 카펫을 새로 깔고 청소업체를 부르는 등 여러 수리를 진행했기에, 집의 겉모습은 '살 만하다' 싶을 정도였다.

그러나 역시 오래된 목조 주택이다 보니, 더운 날씨에는 개미들의 행렬이 끊이지 않았고, 여기저기 망가지는 것들이 주기적으로 발생했다. 한국의 신축 아파트와 비교하면 모든 면에서 부족함이 느껴졌다. 나의 새 아파트가 사무치게 그리웠다.

도대체 미국에서 신축 집을 찾는 것이 왜 이리도 어려운지 궁금증이 커졌다.

빅토리안 하우스양식으로 지어진 집

오래된 집이 많은 역사적 배경

그 이유 중 하나는 미국의 주거 개발 역사를 살펴보면 명확해진다. 1950년대에서 70년대, 2차 세계대전 이후 교외로 인구가 이동하면서 주택 개발 붐이 일었다. 그때 지어진 단독주택들이 지금은 40년에서 70년 된 구축이 되어 여전히 시장의 주류를 차지하고 있다. 도심이나 교외 핵심 지역은 이미 이 시기에 개발이 완료되었기에, 이후 새로운 주택을 지을 만한 땅 자체가 남아 있지 않다.

재건축이 어려운 구조

한국은 아파트 단지를 중심으로 공동 소유 구조가 발달해 있다. 여러 세대가 모여 조합을 만들고, 정부나 지자체가 개입하여 재건축을 추진한다. 그래서 30년 이상 된 아파트는 '언젠가 새 아파트가 될 것'이라는 기대가 자연스러운 분위기다.

반면 미국은 대부분 단독주택이다. 집을 허물고 새로 지을지 말지는 오직 집주인 개인의 결정에 달렸다. 동네 전체를 재건축한다는 개념은 거의 없으며, 주민들이 동시에 합의하지 않는 한 큰 변화를 기대하기 어렵다. 결국 동네의 풍경은 수십 년 전 모습 그대로 머물게 된다.

비용과 세금의 벽

새집을 짓는 것은 단순히 건축비만 드는 일이 아니다. 각종 인허가 절차, 까다로운 지역 규제, 높은 토지 비용이 수반된다. 특히 캘리포니아 같은 주에서는 환경 규제가 엄격하여 새로운 건물을 짓기가 쉽지 않다. 게다가 미국은 재산세가 집값과 연동되기 때문에, 신축이나 대규모 리모델링으로 집값이 오르면 세금 부담 또한 커진다. 많은 집주인들이 굳이 집을 새로 짓지 않고 현 상태를 유지하는 이유이기도 하다.

오래된 집에 대한 시선

또 하나 흥미로운 점은 문화적 차이라는 것이다. 한국에서는 '신축'이 최고의 가치로 여겨지지만, 미국에서는 'Old but charming(낡았지만 매력적인)'이라는 표현이 통용된다. 빅토리안 하우스, 미드센추리 모던, 크래프츠맨 스타일 같은 특정 건축양식은 오히려 집값을 올려주는 요소가 되기도 한다. 낡았다고 해서 무조건 가치가 떨어지는 것이 아니라, 오히려 세월이 집에 새로운 매력을 부여한다고 여긴다.

개발을 가로막는 벽, 주민 반대

미국에서 새 건물을 짓기 어려운 또 다른 이유는 주민 반대이다. 새로운 아파트 단지나 개발 계획이 발표되면 교통 혼잡, 치안 문제, 환경 훼손 등을 이유로 주민들이 강력하게 반발한다. 소위 'NIMBY(Not In My Back Yard)' 현상이 일반적이다. 결국 도심의 주요 지역은 그대로 보존되고, 새로운 집은 주로 외곽 교외지에서만 들어서게 된다.

신축 대신 구축이 일상이 된 나라

이 모든 이유가 복합적으로 작용하여, 미국의 주거지는 자연스럽게 오래된 집들로 채워졌다. 신축을 보려면 외곽으로 나가야 하고, 중심지에서 안정적인 인프라와 학군을 누리고 싶다면 구축을 선택할 수밖에 없는 현실이다.

새것만이 최고는 아니구나

처음 미국에 와서 낡은 집을 보며 느꼈던 실망감과 당혹감은 이제 이해가 된다. 뭐든 새것이 좋다는 인식이 강했던 한국에서 살아온 나에게는 당연한 반응이었다. '신축'이라는 단어가 주는 설렘과 만족감, 모든 것이 새롭고 깨끗한 공간에서 느끼는 행복감을 당연하게 여겨왔으니까 말이다.

하지만 미국의 구축 선호 문화를 들여다보니 생각이 바뀌게 되었다. 단순히 오래되었다고 해서 가치가 떨어지는 것이 아니라, 시간이 쌓아올린 역사와 그 속에서만 찾을 수 있는 매력이 있다는 것을 알게 되었다. 효율성과 개발 논리보다는 지역의 특색과 건축적 가치를 보존하려는 문화적 철학 또한 존재한다는 것을 깨달았다.

물론 여전히 개미와 씨름하고, 오래된 시설의 불편함을 감수해야 하는 현실은 변하지 않는다. 하지만 이제는 조금 다른 시각으로 이 낡은 집을 바라보게 된다. 40년 전 심어진 나무들의 울창함과, 오랜 시간 쌓아 올린 특유의 안정적인 분위기, 그리고 이 모든 것을 있는 그대로 받아들이는 미국인들의 여유로운 마음가짐까지.

새것이 항상 최고는 아니라는 것, 오래된 것에도 나름의 가치와 매력이 있다는 것을 배워가는 중이다. 한국의 신축 아파트가 주는 편리함과 깔끔함이 그립기는 하지만, 이제는 이곳의 오래된 집에서도 나만의 행복을 찾아가고 있다.