9월7일 대책, 세금은 둘째치고, 앞으로 주택 사지도, 팔지도 못한다-(1) (부제 : Again 2017년)

시작은 2025년 3월 19일, 3·19 대책 때부터였다.

2025년 초 주택가격의 급격한 상승으로 인해 부랴부랴 3월 19일 주택시장 안정화 방안이 나왔다. 핵심은 토지거래허가구역 확대 지정이었다. 강남 3구 및 용산구 소재 전체 아파트 약 2,200단지, 약 40만 호에 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래허가구역 설정을 하였다. 이로 인해 토지거래허가구역 지역 아파트 거래량은 90% 이상 감소하였다.

3·19 대책의 추가 내용으로 주택 세금에서 무서운 것 중 하나인 ‘조정대상지역’에 대한 언급이 나왔다. 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 지속하는 경우 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가 지정하겠다는 것이다.

조정대상지역이 설정되면 주택은 취득, 처분단계에서 중과세를 적용받게 되기 때문에 강력한 규제 적용이 된다고 볼 수 있다. 다행히 추가로 조정대상지역이 바로 설정되지는 않았지만 이렇게 대책에서 으름장을 놓는다면 추가 주택 구매는 머뭇거릴 수밖에 없어진다.

참고로 현행 조정대상지역 내 적용되는 취득세 중과세와 양도소득세 중과세는 다음과 같다.

먼저 현재 주택 취득세는 주택 수에 따른 중과세율이 계속 유지되고 있다. 중과세는 부동산 거래를 규제하고자 세금을 무겁게 매기는 제도를 말한다.

위 표와 같이 조정대상지역은 2주택부터, 비조정대상지역은 3주택부터 매매 취득세 중과세율을 적용하고 있다. 매매에만 국한하여 취득세 중과세를 적용하는 것은 아니다. 무상으로 부를 이전하는 방식인 증여에 대해서도 증여자가 2주택자 이상인 다주택자이면서 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여한다면 증여를 받는 수증자는 중과세율을 적용하여 증여 취득세를 내야 한다.

결국, 이 취득세 중과 제도로 인해서 주택을 추가로 취득하는 것에 대한 부담은 상당히 커진 상황이어서 ‘똘똘한 한 채’로 몰리는 것이다.

양도소득세에서도 조정대상지역이 아직 발목을 잡는 부분이 있다. 첫째로 조정대상지역일 때 취득한 주택을 미래에 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 보유 기간 2년 이외에도 보유 기간 동안 2년 이상의 거주요건도 추가로 충족해야 한다.

주택 양도소득세 절세의 핵심은 1세대 1주택 비과세를 받는 것이다. 양도가액 12억 원까지는 비과세로 인해 양도소득세가 전혀 발생하지 않고, 양도가액 12억 원을 초과하더라도 초과 부분에 대해서도 보유 및 거주 기간에 따라 최대 장기보유특별공제를 80%까지 적용받으므로 사실상 세 부담이 아주 적다고 볼 수 있다.

양도소득세법의 적용은 양도 시점의 법을 따라가지만 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지 여부가 중요하다는 점을 잊지 말아야 한다.

다음으로 조정대상지역 내 다주택자는 주택양도 시 원래 양도소득세 중과세를 적용받는다. 현행 소득세법상 중과세율은 2주택자는 기본세율에 20%P 추가, 3주택자는 기본세율에 30%P 추가 적용을 한다. 이에 더해 장기보유특별공제를 하나도 적용받을 수 없으므로 양도소득세는 살인적으로 증가한다. 아주 간단한 계산 예시를 통해 양도소득세 중과세율, 일반세율, 그리고 비과세 차이를 확인해보면 다음과 같다.

*주택의 보유 및 거주는 15년 이상이라고 가정

세액 비교표에서 보듯이 그 차이는 상상 이상으로 크다. 극단적으로 3주택 중과세와 비과세의 세액 차이는 100배 이상 난다. 그러므로 중과세율 적용받는 주택을 양도한다는 것은 적합한 의사결정이라고 볼 수 없다.

그러나 주택을 양도하지 않고 보유하기에는 주택 보유세인 종합부동산세의 중과세율이 매우 높아 여간해서는 버티기 어려웠던 것이 사실이다. 그래서 주택의 취득, 보유, 처분단계에서 강력한 중과세율이 적용되었던 문재인 정부 시기에는 독립한 자녀에게 주택을 증여하는 열풍이 일었던 적이 있다.

다행히 2025년 현재는 양도소득세 중과세율을 적용받는 경우가 거의 없다. 먼저 중과세율의 적용 대상은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도했을 때만 발생하는데, 현재 조정대상지역은 대부분 해제되어 4곳만 남아 있기 때문이다.

나아가 주택시장의 안정화 지원정책의 하나로 보유 기간 2년 이상인 주택을 양도하면 중과세율을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제하고 있다. 이 한시적 중과 유예는 윤석열 정부 시작부터 적용되어 매년 1년씩 연장되고 있다. 물론 2026년 5월 9일 이후에도 1년의 연장이 적용될지는 지금 알 수가 없다.

자, 다시 3·19 대책 이야기로 돌아와서 대책의 말미에는 항상 ‘주택시장 거래질서 확립’이라는 타이틀로 부동산 시장의 합동 점검을 시작하고, 편법대출과 가격 띄우기 등에 대해서 기획조사 할 것이며, 서울 주요 지역 내 주택 구매 시 자금조달계획서 제출 및 관리를 엄격하게 들여다볼 것이라는 자금출처 조사까지 언급되면서 마무리되었다.

2017년 8·2대책부터 거의 모든 부동산 대책을 분석하고 세금 이슈를 해석하였던 필자에게는 항상 있는 일이기에 ‘또 주택 취득자금 조사하려나 보네’라고 넘어갔다.

그러나 필자는 2주 만에 나온 국토교통부의 서울지역 아파트 이상거래 기획조사 보도자료를 보고 기존과는 다르게 양상이 흘러감을 알 수 있었다.

뭔가 다르다. 이번에는 다르네... 어? 진짜 다르네!

4월 2일, 국토교통부의 서울지역 아파트 이상거래 기획조사 보도자료는 우선 2가지가 기존과는 다르다.

첫 번째로 어떤 부동산 대책이 나오면 그 대책 이후 대부분 1~2달이 지나서 부동산 이상 거래를 조사한 결과물에 대해서 안내를 하는데 이번에는 부동산 대책이 나온 이후 불과 2주 만에 나왔다는 점이다. 그래서 이렇게 서두른 것이 부동산 가격 안정화에 총력을 기울이고 있다는 신호로 받아들여졌다.

두 번째로는 기획조사에 관한 결과를 알려준 것이 아니라 자금조달 내용상 위법 의심거래 정밀 조사 후 관계기관에 통보 ‘예정’이라는 것이다. 즉, 이런 형태가 의심스러워서 관계기관인 국세청에 이렇게 ‘알려줄 거야’라는 것을 보도자료로 내보낸 것이다.

몇 달 새에 치솟는 주택가격을 안정화하고자 하는 매우 급한 마음이 느껴졌다. 그 매우 급한 마음은 기획조사의 사례 발표에서도 느낄 수 있었는데, 바로 아래의 사례이다.

이 사례를 국세청에 통보하면 어떻게 될까? 결론부터 말하면 증여세가 1원도 과세되지 않을 것이다.

주로 가족 간의 거래 시에는 매매가액이 저가여서 쟁점이 되는데 이번 사례는 그에 관한 이야기는 언급되어 있지 않다. 즉, 매매가액인 15억 원은 적절한 가액이라는 것을 알 수 있다. 그리고 전세보증금 11억 원을 차감한 4억 원을 딸과 사위가 각각 2억 원씩 부담하였을 것이라고 예측되는데 그 2억 원의 출처 또한 이슈로 삼고 있지 않다.

핵심은 매매가액의 일부인 전세보증금의 가액이 해당 아파트 단지의 시세에 비해 과도하게 높지 않으냐는 의견이다. 해당 사례의 증여세를 계산해 보면 다음과 같다.

보는 바와 같이 증여세가 과세 될 만큼의 증여재산가액이 발생하는 건은 아니다. 그러나 이러한 사례가 1번으로 나오게 되면 우리가 흔히 접하는 포털뉴스에서는 이를 대서특필하게 될 것이다. 그래서 ‘아 부모자식간에 이렇게 아파트 임차를 주는 건 세금 폭탄을 맞는구나?’라고 인식될 수 있다. 기사에서는 증여세가 얼마나 나올지에 대해서 계산을 하지는 않을 것이기 때문이다.

그러나 부동산 자산관리로 양도, 상속, 증여를 주업으로 하는 필자로서는 이 사례가 큰 공포감을 납세자들에게 줄 수 있겠다는 생각이 들었다.

그리고 이러한 패턴은 지속해서 5월 2일 서울시 현장점검 실시, 5월 28일 국토교통부 서울지역 현장점검에서도 이어졌다. 그리고 그 가액이 점점 낮아지면서 과거 2017년도부터 2021년까지 필자가 경험한 수많은 주택 취득자금 소명과 세무조사 사례들이 머리를 스쳐 지나갔다.

(다음편에 이어서...)