잠실르엘, '74점'도 불안?...추첨 최고 1만4500대 1

잠실래미안아이파크(왼쪽)과 잠실르엘 조감도.

“현금 부자가 이렇게 많나?”

지난달 29일(특별공급)과 지난 1일(일반공급) 실시된 서울 송파구 신천동 잠실르엘(미성크로바 재건축) 청약접수 결과에 대한 반응입니다. 6억원 대출한도를 훨씬 넘는 분양가에도 예상 밖으로 청약자가 대거 몰려 6·27 초강력 대출 규제가 무색했습니다.   

특별공급·일반공급 216가구 모집에 총 10만6171명이 신청했습니다. 특별공급 106가구 모집 3만6695명 신청, 일반공급 110가구 모집, 6만9476명 신청입니다. 경쟁률이 각각 346대 1, 632대 1, 평균 491대 1입니다.  

청약자 10만명이 모두 현금 부자? 

그런데 특별공급 신청자는 일반공급도 중복해 신청할 수 있습니다. 송파가 투기과열지구여서 세대주만 청약할 수 있지만 특별공급 중에 신혼부부와 다자녀가구는 세대원도 가능합니다. 부부가 둘다 청약할 수 있다는 말입니다. 특별공급·일반공급 중복 신청과 부부 동시 신청 등을 고려하면 실제 신청자는 일반공급 신청자 정도로 보면 될 것 같습니다.    

주택형이 전용 45~74㎡이고 분양가가 최소 11억5470만원에서 최고 18억7400만원입니다. 정부는 6·27대책에서 잔금 대출 한도를 6억원으로 제한했습니다. 6억원까지 대출받을 수 있다 하더라도 5억5470만~12억7400만원은 자력으로 마련해야 합니다. 6억원 대출도 모두 가능한 건 아닙니다. 다른 대출이 전혀 없을 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 이하를 맞추려면 연 소득이 1억원 이상이어야 합니다. 억대 연봉이어야 한다는 말입니다. 고소득 현금 부자 아니면 청약하지도 못하는 셈이죠.

그런데 꼭 현금 부자여야 분양대금을 치를 수 있을까요. 현금 부자에 대한 착시가 있습니다. 대출금 이외는 현금이 있어야 하니 현금 부자여야 하는 것 아니냐는 반응인데 대출금을 제외한 돈은 은행이든 장롱이든 쌓아둔 현금일 필요가 없습니다. 새 아파트에 입주하지 않으면 그만큼 현금 여윳돈이 있어야겠지만 직접 입주한다면 기존 전세보증금이나 1주택자의 경우 매각 대금을 활용하면 됩니다. 동원할 수 있는 전세보증금이나 집 매도 금액이 모자란다면 ‘비상’인 거죠.  

분양대금 동원 기준으로 잠실르엘 청약자는 세 부류입니다. 진짜 현금 부자거나 전세보증금 등으로 충분한 경우거나 이도 저도 아니면 ‘선당후곰’(먼저 당첨만 생각하고 당첨 이후는 나중에 생각한다)의 묻지 마 청약자입니다.  

10억원이 넘는 로또여서 청약경쟁이 치열해 당첨 확률이 낮을 것이란 전망이 되레 묻지 마 청약을 더 부추기기도 했습니다. ‘혹시나’하는 기대도 있지만 ‘설마 되겠어’라는 생각과 함께 ‘질러나 보자’는 것이죠.  

1주택자는 최고 1만4500대 1 추첨  

일단 청약했는데 당첨될 수 있을까요. ‘성적’이 아주 뛰어난 소수를 제외하곤 ‘하늘’에 달렸습니다. ‘운’에 달렸다는 말이죠.  

특별공급부터 보겠습니다. 특별공급 신청 자격과 당첨자 선정방법이 까다로워 보이지만 결국 추첨으로 결판이 납니다. 특별공급 물량 대부분을 차지하는 신혼부부·생애최초 특별공급 당첨자 선정의 종착점이 추첨입니다. 신혼부부는 소득→지역→미성년 자녀수 순으로 당첨자를 뽑습니다. 당연히 미성년 자녀수에서 결정되지 않을 겁니다. 미성년 자녀수가 같으면 추첨입니다. 생애최초는 소득→지역→추첨입니다. 청약가점제의 노부모부양과 자체 배점기준표를 통한 다자녀가구는 점수 대결입니다. 동점이면 청약통장 가입 기간(노부모부양)이나 미성년자녀수→신청자 연령(다자녀가구)으로 최종 결정됩니다.  

일반공급은 전용 60㎡ 이하는 40%, 60~85㎡는 70%를 청약가점제(동점이면 청약통장 가입기간 순)로 뽑고 나머지는 추첨입니다.

청약가점제 등 점수로 결판을 내는 게 노부모부양·다자녀가구 특별공급과 일반공급 청약가점제 대상으로 전체 모집가구수 216가구 중 절반이 안 되는 81가구입니다. 점수제 당첨자를 제외한 10만명이 넘는 신청자(중복 포함) 81가구를 두고 하늘에 빌어야 하는 상황입니다.  

추첨 경쟁이 가장 치열한 데가 당첨자 선정 마지막 단계인 1주택자 포함 추첨입니다. 가점제 물량을 제외한 추첨 물량 중 75%는 무주택자를 대상으로 추첨하고 25%만 앞선 단계에서 모두 탈락한 무주택자와 1주택자 몫입니다. 그런데 가점제 비율과 무주택자 우선 추첨 비율이 ‘올림’으로 적용됩니다. ‘5.1’로 계산되면 6가구인 것입니다. 1주택자가 도전할 수 있는 물량이 더 줄어드는 셈입니다.  

계산 결과 12가구가 1주택자가 도전할 수 있는 물량입니다. 전용 51㎡와 전용 74㎡ 두 가지 타입은 1가구씩에 불과합니다. 74B타입의 경쟁이 가장 치열합니다. 1가구에 불과한데 앞선 가점제와 무주택자 우선 추첨에서 탈락한 사람을 포함해 1만4496명이 몰립니다. 1만4496대 1입니다.  

'74점'도 당첨 안정권 못 드나 

일반공급 청약가점제 당첨 커트라인도 입을 다물지 못하게 할 것 같습니다. 잠실르엘 청약경쟁률이 지난해 인근 잠실래미안아이파크(269대1)의 2배가 넘기 때문입니다. 잠실래미안아이파크 16개 주택형 중 청약가점 커트라인이 3개가 4인가족 만점으로 불리는 69점이고 나머지는 70점이 넘었습니다. 가장 높은 커트라인이 5인가족 만점에 해당하는 74점인데 무려 8개 주택형이었습니다. 잠실르엘에선 74점으로도 탈락할지 모릅니다.  

잠실르엘은 10억이 넘는 시세차익은 물론 억세게 좋은 운도 따라야하니 정말 로또입니다