중개료 1000만원 시대…전자계약 시스템 이용 불가피

“계약서 쓰는 데 걸린 시간은 두 시간도 안 됐어요. 그런데 중개수수료는 1350만 원이더군요.”

서울 강남에서 15억 원짜리 아파트를 매매한 지인은 거래가 끝난 뒤에도 뒷맛이 개운치 않았다. 실매물을 직접 찾고 시세를 비교한 것도, 대출 조건을 알아본 것도 모두 본인이었다. 공인중개사는 사실상 계약서 작성과 입회만 담당했을 뿐이었다.

이는 단순한 불만 사례가 아니다. 서울을 포함한 수도권의 고가 부동산 거래가 일상화되면서, 중개수수료에 대한 체감 반발도 정점에 달하고 있다. 여기에 부동산 전자계약 시스템의 확산이 맞물리면서 기존 중개 서비스의 필요성과 가격 구조에 대한 근본적인 재평가가 필요한 시점이 됐다.

계약도 ‘디지털 시대’…전자계약의 확산

부동산 계약의 전통적 풍경이 변하고 있다. 도장을 꾹꾹 찍던 종이 계약서 대신, 클릭 몇 번으로 서명을 완료하고 확정일자와 실거래 신고까지 자동 처리하는 방식이 점점 일상화되고 있다. 이러한 전환을 가능하게 한 것이 바로 부동산 전자계약 시스템이다.

부동산 전자계약은 국토교통부가 주관하고 한국부동산원이 운영하는 플랫폼으로, 2017년 전국적으로 시행됐다. 초기에는 일부 공인중개사들 사이에서만 활용됐지만 최근에는 일반 소비자, 특히 직거래 사용자들까지 참여가 확대되며 조용한 확산세를 보이고 있다.

클릭 한 번에 서명부터 확정일자까지

전자계약은 단순히 ‘종이 없는 계약’에 그치지 않는다. 보증금, 계약 기간 등 기본 항목을 입력하면 계약서가 자동 생성되고, 공동인증서를 통해 전자서명을 하면 법적 효력까지 갖춘다. 여기에 확정일자 부여, 실거래 신고, 전입신고까지 한 번에 이뤄지므로 시간과 비용을 모두 절약할 수 있다.

최근에는 확산 속도도 눈에 띄게 빨라지고 있다. 국토교통부에 따르면 2024년 상반기 부동산 전자계약 체결 건수는 20만1343건으로, 지난해 연간 총계(약 23만 건)의 87%에 달했다. 주택 부문만 따로 보면 같은 기간 19만6408건으로, 지난해 한 해 수치(22만9439건)의 86%를 이미 넘어섰다. 전체 거래 대비 전자계약 비중도 꾸준히 상승해, 1월 8.13%, 3월 10.04%, 6월 14.68%로 사상 처음으로 두 자릿수 비율에 진입했다.

수수료도 줄고, 이자도 절약…체감되는 ‘절감 효과’

이처럼 전자계약이 빠르게 확산되는 이유는 단순한 편리함 때문만은 아니다. 실제로 이용자 입장에서 체감할 수 있는 ‘비용 절감 효과’가 매우 크기 때문이다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 매매하면서 전자계약을 활용할 경우, 다양한 절감 요소가 작동한다. 먼저 5억 원의 주택담보대출을 받을 경우, 전자계약 이용자에게 적용되는 0.10.2%포인트 대출 금리 인하 혜택을 통해 연간 25만~50만 원가량의 이자 부담이 줄어든다. 여기에 전세권 설정등기나 소유권이전등기 비용에서 30% 수수료 할인을 받을 수 있어 약 9만 원의 추가 절감도 가능하다. 전세보증보험에 가입할 경우에는 보증료율 0.1%포인트 인하 혜택으로 보증금 4억 원 기준 약 4만 원의 비용이 더 줄어든다. 이 외에도 중개보수를 카드로 결제할 경우 무이자 할부 혜택을 누릴 수 있어, 법정 상한선인 900만 원에 가까운 수수료도 초기 비용 부담 없이 나눠낼 수 있다.

결국 전자계약 한 번으로 수십만 원에서 많게는 연간 수백만 원까지 절약할 수 있는 셈이다. 특히 대출 규모가 크고 등기·보증 등 절차가 복잡한 고가 아파트 거래일수록 전자계약을 통한 경제적 이점은 더욱 뚜렷하다.

“수수료가 일보다 비싸다” 소비자 반발 확산

하지만 이와 동시에, 기존 중개수수료 체계에 대한 문제의식도 더욱 선명해지고 있다. 현재 공인중개사의 중개보수는 지자체 조례를 통해 정해지며, 매매의 경우 거래금액에 따라 최대 0.9%까지 부과할 수 있다. 예를 들어 10억 원 거래 시 900만 원, 15억 원 거래 시 1,350만 원의 수수료가 발생할 수 있다. 문제는 이러한 ‘비율제 수수료’가 거래금액이 높아질수록 기하급수적으로 올라가는데, 실제로 중개사가 수행하는 업무량은 그만큼 늘어나지 않는다는 점이다.

실제 거래 현장을 들여다보면 대부분의 매물은 이미 온라인 플랫폼에 등록돼 있고, 소비자들은 직접 시세 비교와 현장 방문을 마친 뒤 계약 단계에서 중개인을 찾는다. 공인중개사의 역할은 매물 안내와 계약서 작성, 거래 입회 등으로 한정되는 경우가 많다. 과거에 비해 실질적인 개입 범위는 줄었지만 수수료는 여전히 비례 계산 방식으로 부과되고 있는 셈이다.

서울 마포구에서 전세 아파트를 알아보던 직장인 B씨는 “매물은 앱에서 직접 찾고, 전화하고 집 본 뒤 계약만 진행했는데 수수료로 500만 원 이상을 요구받았다”며 “노동 대비 비용이 과도하다고 느꼈다”고 털어놨다. 부동산 커뮤니티와 SNS 상에서도 “변호사도 1,000만 원에 소송 하나 하기 어려운데, 중개사는 종이 몇 장 써주고 그만큼 받는다”, “거래가 디지털로 바뀌었는데 수수료는 여전히 과거 기준”이라는 비판이 잇따르고 있다.

중개수수료, 서비스 품질 대비 가격 불일치

특히 2030세대를 중심으로는 ‘서비스 품질 대비 가격 불일치’에 민감하게 반응하는 소비자들이 많아지면서, 중개인을 거치지 않고 직거래를 선호하는 흐름도 뚜렷해지고 있다. 이들은 전자계약 시스템을 활용해 스스로 거래를 완료하고, 수수료 부담을 아예 없애거나 최소화하는 방법을 선택하고 있다.

물론 공인중개사 업계의 반론도 있다. 중개는 단순한 계약서 작성이 아니라 법적 책임이 수반되는 행위라는 주장이다. 한 공인중개사는 “매매 계약이 법적 리스크가 큰 만큼, 허위 매물 검토, 등기부 확인, 분쟁 발생 시 책임 문제 등을 고려하면 단순 시간 계산만으로 수수료 적정성을 판단해선 안 된다”고 말했다. 또 다른 중개사는 “계약 오류가 나면 모든 법적 책임을 중개사가 지는 구조인데, 수수료는 그런 리스크에 대한 보상도 포함돼 있다”고 강조했다.

그럼에도 불구하고, 고가 거래가 보편화된 부동산 시장에서 ‘비율제 수수료’가 구조적으로 낡았다는 비판은 피할 수 없다. 이미 정부는 2021년 일부 거래 구간(6억~9억 원)의 수수료율을 기존 0.5%에서 0.4%로 낮추는 등 일부 개편을 시도한 바 있다. 그러나 9억 원을 초과하는 거래는 여전히 ‘협의’ 항목으로 남아 있어 사실상 상한선인 0.9%를 대부분 그대로 적용받고 있는 실정이다.

전문가들은 이러한 문제를 해결하기 위해 ‘상한액 고정제’ 또는 ‘누진 수수료제’와 같은 대안이 필요하다고 지적한다. 상한액 고정제는 중개수수료가 일정 금액을 넘지 않도록 상한선을 설정하는 방식이고, 누진 수수료제는 거래금액이 높을수록 수수료율이 낮아지는 방식이다. 10억 원 이상 거래가 흔해진 상황에서 지금의 비율제는 중개인 고소득만을 보장하는 구조라 이용자와 중개인 모두가 납득할 수 있는 적정 보수 체계를 마련해야 할 것이다.