지침 위반 경고 무시한 후폭풍(성수3지구의 교훈)

재개발, 재건축 등 도시정비사업에서 절차와 지침은 단순한 형식 요건이 아닙니다. 사업의 성패를 좌우하는 최소한의 안전장치이자, 갈등을 막아주는 기본질서입니다. 그런데 그 장치를 가볍게 여겼을 때 어떤 결과가 나타나는지, 성수3지구와 해안건축사사무소 사례가 보여주고 있습니다.

성수3지구, ‘한강변 성수지구 대장주’ 꿈이 부른 무리수

성수3지구는 한강변 입지를 앞세운 대표 재개발 단지입니다. 강북권을 넘어 서울 전체 주거지도의 상징성을 가질 수 있다는 평가를 받는 곳이죠. 그러니 설계사 선정 현상공모는 단순한 설계안 경쟁이 아니라 ‘성수의 미래’를 고르는 선택이었습니다.

결과는 해안건축사사무소의 승리였습니다. ‘한강 조망 극대화’, ‘공공보행로 완전 지하화’ 같은 매혹적인 제안이 조합원들의 표심을 흔들었습니다. 그러나 그 화려한 제안에는 치명적인 문제가 숨어 있었습니다.

정비계획이 명시한 “50층 이상 초고층 건물은 1~2동 허용”이라는 규정을 정면으로 어겼다는 점입니다. 해안의 설계안은 무려 다섯 동을 50층 이상으로 짓겠다는 구상이었는데요. 이는 단순한 창의적 발상이 아니라 상위계획 위반이라는 명백한 하자를 담고 있었습니다.

조합의 오판, 그리고 직권상정의 부메랑

사실 업계에서는 일찌감치 우려의 목소리가 나왔습니다. “이대로는 인허가가 불가능하다”, “정비계획은 참고사항이 아니라 법적 구속력이 있다”는 지적이 있었죠. 그럼에도 조합은 총회를 강행했습니다. 이유는 합동설명회에서 해안 측 관계자가 했던 한마디 때문이었습니다.

“정비계획은 가이드라인일 뿐입니다. 인허가 과정에서 문제가 되면 그때 고치면 됩니다.”

조합원 상당수가 이 말을 믿은 듯했습니다. 하지만 현실은 정반대였죠. 성동구청은 즉각 입찰 무효 명령을 내렸고, 더 나아가 고발 예고까지 했습니다. 결국 조합은 입찰 무효를 결의할 수밖에 없었습니다.

그 결과 설계자 선정은 최소 수개월 지연되었고, 무엇보다 조합장의 입지가 크게 흔들렸습니다. “성급하게 직권상정을 밀어붙였다”는 비판이 조합 내외에서 쏟아졌기 때문입니다.

해안건축, 이미지 추락이 부른 연쇄 패배

성수3지구 사태의 파장은 단순히 한 사업장에서 끝나지 않았습니다. ‘정비계획 위반을 강행한 회사’라는 낙인이 업계 전반으로 퍼져버린 것이죠. 설계업체의 최대 자산은 신뢰입니다. 그런데 이번 사건으로 해안건축은 그 신뢰를 한순간에 잃어버리고 말았습니다.

실제 결과가 이를 잘 보여줍니다. 지난 30일 열린 두 개 대형 사업 총회에서 해안건축은 모두 패했습니다.

첫 번째는 오금현대 재건축입니다. 무려 111억 원에 달하는 설계비가 걸린 사업이었는데요. 해안은 단 197표에 그쳐 나우동인(654표), 삼우건축(264표)에 이어 최하위를 기록했습니다. 원래는 3사가 비슷한 표심을 얻을 것으로 예상되었는데, 성수3 사태 이후 해안의 표가 확 빠져버린 셈입니다.

두 번째는 목동6단지 재건축입니다. 설계비 규모만 약 90억 원에 달하는 대형 사업이었는데, 해안은 결국 건원건축에게 밀리고 말았습니다. 조합원들의 이야기를 들어보면, 목동6에서도 비슷한 정비계획 위반 논란이 있었다고 합니다. 성수3 사태 결과가 알려지자 중도 성향의 조합원들이 모두 건원 쪽으로 돌아섰다는 것이죠.

"남의 일 아니다" 업계 전반의 경각심

이번 사태는 단순히 해안건축과 성수3지구의 문제가 아닙니다. 현재 서울과 수도권에서 진행 중인 수십 개 정비사업 모두가 같은 리스크를 안고 있습니다.

한 대형 설계사 관계자는 이렇게 말했습니다.

“요즘 조합들이 독창적인 설계안에 끌려 무리한 선택을 하는 경우가 많습니다. 하지만 인허가 단계에서 막히면 모든 게 도로아미타불이죠. 이번 사례는 업계 전체에 큰 경종이 될 겁니다.”

정비사업은 단순히 예쁜 그림을 뽑고, 후딱 건물을 짓는 과정이 아닙니다. ‘상위계획 준수 → 인허가 가능성 확보 → 사업 속도 유지’라는 기본기를 지켜야만 성공합니다. 이번 성수3 사태는 그 단순한 진리를 망각했을 때 어떤 후폭풍이 오는지를 극명하게 보여주었습니다.

교훈: 원칙 밖의 창의성은 없다

부동산 시장은 종종 ‘큰 그림’과 ‘멋진 조감도’에 마음을 빼앗깁니다. 하지만 아무리 화려한 설계안이라 해도 법과 제도를 거스른다면 결국 무용지물입니다. 오히려 그 과정에서 발생하는 지연과 갈등, 신뢰 추락은 사업 전체를 무너뜨리게 되죠.

해안건축은 이번 사건으로 뼈아픈 수업료를 치렀습니다. 그러나 더 중요한 건 이 교훈을 업계 전체가 자기 일처럼 받아들이느냐에 달려 있습니다.

이제 재건축·재개발 시장에서 조합과 설계사는 스스로에게 물어야 합니다.

▶설계안이 정비계획을 준수하고 있는가?

▶관할청이 인허가의 최종 결정권자라는 사실을 잊고 있지 않은가?

▶조합원의 표심을 얻기 위한 과욕이 오히려 사업 속도를 늦추고 있지는 않은가?

답은 분명합니다. 국내 재개발, 재건축 사업에선 원칙 밖의 창의성은 없습니다. 도시정비법이 절차와 지침을 반드시 지켜야 하는 '절차법'이기 때문입니다.

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