9월 초, 주택 세금 정책은 이렇게 나올 것 같다는 소설을 한 번 써 봅니다.

부동산 시장 안정이나 주거 복지에 필요하다면 어떤 수단이 제약이 돼선 안 된다.

지난 20일에 김용범 대통령실 정책실장님께서 ”부동산 시장 안정이나 주거 복지에 필요하다면 어떤 수단이 제약이 되어서는 안 된다“, 과거 이재명 대통령이 세금으로 집값 안 잡는다고 언급한 것과 관련해서는 “세금을 활용하면서까지 집값을 잡는 상황에 이르지 않으면 좋겠다는 말씀 아니겠냐”며 이 같은 언급을 했다.

그래서 취득·보유·처분 단계에서 주택 관련 세금들이 어떻게 적용되고 있는지, 또 어떻게 바뀌게 될지 조심스럽게 예측하여 소설을 한 번 써보려 한다.

조정대상지역 확대 지정으로 취득세 중과 효과 극대화

현재 기준 조정대상지역 내 주택 매매 취득 시 1주택자는 기본 세율로 취득세를 납부하지만, 두 번째 주택을 취득하는 경우부터는 취득세 중과세율이 적용된다. 새로 취득하는 주택이 전용면적 85㎡ 이하인 경우로 두 번째 주택인 경우에는 8.4%, 세 번째 주택인 경우에는 12.4%의 세율이 적용된다. 비조정대상지역에서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 취득하는 경우에는 세 번째로 취득하는 주택은 8.4%의 세율을, 네 번째로 취득하는 주택은 12.4% 세율을 적용 받는다.

일시적 1세대 2주택으로서 신규주택을 취득한 후 종전주택을 3년 이내에 처분한다면 중과세율이 적용되지 않고 1주택과 같이 일반세율을 적용하지만, 이런 경우가 아니라면 결국 아주 높은 취득세를 납부해야 하기 때문에 부담이 더 커질 수 밖에 없다.

증여로 부동산을 취득하는 경우에도 당연히 취득세가 만만치 않다. 증여자의 보유 주택 수가 2주택 이상인 경우로 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여 취득하는 경우에 적용된다. 일반적으로 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모 이하라면 3.8%를, 국민주택 규모 초과라면 4%의 세율이 적용되고, 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 각각 12.4%와 13.4%의 세율이 적용된다.

결국 첫 번째 주택을 취득하는 경우를 제외하고 중과세율이 적용된다는 것은 주택을 투자 자산군으로 생각하지 말라는 하나의 암시이다. 현재도 중과세율이 높기 때문에 이 상황에서 취득세 세율을 더 높이는 것은 납세자의 부담이 너무 커질 것이고, 결국은 조정대상지역을 넓힐 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 조정대상지역을 넓히면, 취득 원인이 증여이든지 매매이든지 중과세율을 적용 받는 지역과 납세자가 더 늘어날 수 밖에 없기 때문이다.

주택법상 조정대상지역을 설정하는데, 조정대상지역은 국토교통부 장관이 정하는 것이며, 정한 후 바로 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에 주택 추가 매수를 고민하거나 자녀에게 증여를 해줄지 고민하고 계시다면 정말로 대기하고 있다가 바로 진행을 하셔야 할 수도 있다. 하루 차이로 세율 자체가 너무 크게 차이날 수 있기 때문이다.

종합부동산세만이 남아있고, 종합부동산세가 강화될 것이다.

종합부동산세는 개정될 여지가 조금 더 많을 것이라는 생각이 든다. 요즘 부동산 공시가액을 현실화하겠다는 말이 많이 나오고 있고, 종합부동세는 공시가액과 연동되는 세금이기 때문에 공동주택가격·개별주택가격이 오르면 즉각적인 영향을 받을 수 밖에 없다.

현재는 3주택자면서 과세표준이 12억원을 초과할 때만 중과세율을 적용 받고 있다. 하지만 과거에는 조정대상지역 내 2주택 이상을 소유하고 있으면 과세표준이 12억원 이하라 하더라도 중과세율을 적용 받았었다. 현재 기준 종합부동산세는 굉장히 완화된 것이라 할 수 있고, 이 세금은 점진적 이동이 없이 갑자기 몇 배 올랐다가 갑자기 몇 배 떨어지기 때문에 생각보다 예측하기가 상당히 어렵다. 아직 이렇게 급작스러운 변화가 생긴 것은 아니지만, 이런 상황을 대비해 미리 배우자나 자녀에게 증여하는 방향에 대해서 고민하시는 분들도 계신다.

그리고 종합부동산세는 ‘세부담 상한제’라는 것도 있다. 종합부동산세 세부담의 상한은 쉽게 설명하자면 올해 납부할 종합부동산세가 작년에 납부한 종합부동산세의 1.5배가 넘지 않게 조정해주는 것이다. 이 부분을 1.5배가 아닌 3배로 개정한다면, 당연히 공시가액 현실화에 맞춰 부담해야할 종합부동산세가 증가할 수 밖에 없는 것이다. 예를 들어, 공시가액이 많이 증가했더라도 작년에 종합부동산세로 1천만원을 냈다면, 세부담 상한제가 1.5배인 현재기준으로는 1천5백만원까지만 납부하도록 조정이 되지만, 세부담 상한제가 3배로 설정이된다면 올해 종합부동산세는 3천만원까지도 부과될 수 있는 것이다. 말 그대로 이제 종합부동산세 내려고 적금까지 들어야 하는 상황이 펼쳐지는 것이다.

마지막으로 공정시장가액비율도 무시할 수 없다. 종합부동산세는 내가 소유한 주택의 공동주택가격 또는 개별주택가격에서 12억원 등의 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 산정한다. 2017년도부터 공정시장가액비율이 80%, 85%, 90%, 95%까지 올라가서 납세자들의 세 부담이 턱까지 찼다가 지금은 그나마 60%가 적용되어 한 숨 쉴 수 있겠다 하는 상황이다. 그렇지만 공정시장가액 비율이 다시 회기된다면 종합부동산세를 계산하는 과세표준 자체가 다시 올라갈 수 밖에 없고, 납세자들의 세 부담이 다시금 커지게 되는 것이다.

이렇기 때문에 주택을 취득할 때, 취득세도 고려해야 하지만 내가 1년에 몇 천 만원씩 보유세로 낼 수 있는지도 고민을 해봐야하는 것이다.

그렇다면, 종합부동산세가 너무 부담이 되어 더 이상 주택을 보유할 수 없고 주택을 매도해버린다면 세금 부담이 덜 한게 확실할까?

조정대상지역 내 다주택자라면 양도소득세에서도 또 중과세율이 적용될 수도 있게 되는 상황이 펼쳐질 수 있다. 매년 초 경제정책 방향으로 2022년 5월 10일부터 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과세율이 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제되어 있다.

매도하는 주택을 2년 이상 보유했다면, 현재 기준으로는 조정대상지역 내에 위치하더라도 양도소득세 신고 시 일반 세율을 적용하고, 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 그러나 한시적 배제가 연장되지 않고 중과세율을 적용받게 된다면 어떻게 될까?

주택을 15억원에 양도하는 경우를 가정해보자. (취득가액 3억원, 보유 및 거주 10년 이상 가정)

이렇게 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 장기보유특별공제 80% 다 적용 받아서 납부할 양도소득세 등이 약 6백만원이다.

한시적으로 배제되고 있는 다주택자 양도소득세 중과세율이 풀린다면, 조정대상지역 내 3주택을 보유하고 있는 다주택자가 양도하는 경우 장기보유특별공제는 1%도 적용받지 못하고, 일반세율에 30% 중과세율이 적용된다. 위의 1세대 1주택인 경우와 달리 취득가액을 6억원으로 반영하더라도 양도소득세 등 납부할 세액이 약 6억7천2백만원, 거의 110배 차이가 나게 되는 것이다.

주택임대소득에 대산 세금도 강화되지 않을까?

현재는 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 신고해야 하지만, 2천만원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있다. 또한, 주택임대소득만 분리과세할 경우 등록임대 주택인 경우 필요경비 60%와 4백만원의 공제금액을, 미등록 임대주택인 경우 필요경비 50%와 2백만원 공제금액을 적용하고 있다.

주택에 대한 세금을 강화한다면, 주택임대소득에 대해서도 분리과세를 선택할 수 있는 주택임대 총수입금액을 낮추거나 필요경비율과 공제금액을 낮춰서 더 높은 세금을 납부하도록 하는 구조를 만들 수도 있을 것으로 예상된다.

이렇게 주택 관련 여러 세금이 어떻게 강화될지에 대해서 소설을 써보았다.

개인적으로 부동산 세금은 더 이상 강화되면 안된다고 생각하고 있으나... 9월 초에 주택 세금과 관련된 정책이 나올 것으로 예상된다. 어떤 방향으로든지 새로운 이슈가 나오는대로 칼럼을 작성해보도록 하겠다.