50억 예산으로 1조 상속세 걷고있는 국세청, 이렇게 대비해야 합니다.

상속재산에 부동산이 있다면, 부동산의 가액을 어떻게 평가해서 신고할지 결정해야 한다.

과거에는 매매가 활발하지 않은 초고가 대형 아파트나 단독주택 등에 대해 보충적평가액인 공동/개별주택가격으로 평가하여 신고를 진행하여 세 부담을 줄이는 경우가 많았다. 2025년에도 매매가 거의 없는 고가주택 등에 대해 보충적평가액인 공동/개별주택가격으로 신고를 해도 될까? 아니면 감정평가를 받고 신고를 해야할까?

필자는 상속이 개시된 건에 대해 상속세 무료 상담을 진행하며 탁상감정액도 확인하여 예상 상속세액을 안내하고 있다. 부동산의 기준시가와 감정평가액의 차이가 크기 때문에 상속세액의 차이도 크고, 현금 유동성이 없는 상속인들은 세액을 부담스러워 하는 경우가 대부분이다.

상속세 및 증여세법 상 부동산 평가는 어떻게?

상속으로 취득하는 부동산은 당해 재산의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 하고 있다. 여기서 “시가”란, 당해재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액을 의미한다. 당해자산의 시가가 없다면, 유사재산의 시가(매매·감정·수용·경매·공개가액)을 적용하며, 유사재산의 시가도 없다면, 보충적평가방법을 적용하여 평가된 기준시가나 개별공시지가 등이 적용되는 것이다.

2020년~2023년까지 총 156억 원의 예산으로 꼬마빌딩 평가액을 3.2조 원 높여

그래서 많은 상속인들이 꼬마빌딩이나 주택에 대해 상속세 및 증여세법에 따라 마지막 순위인 보충적평가방법을 적용하여 신고하여 세 부담을 낮췄고, 이에 대해 과세관청은 부동산의 시가를 적절하게 평가하겠다는 목적으로 보충적평가로 신고한 비주거용 건물인 꼬마빌딩(개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모의 상가·사무실 등 건물)에 대해서 2020년부터 감정평가 사업을 시행해왔다. 감정평가 사업 시행 이후 국세청은 꼬마빌딩 727건을 신고가액 총 4.5조 원에서 감정가액 총 7.7조 원으로 과세하였다. 다만, 이때에는 주택은 과세관청의 감정평가 대상이 아니였다.

그러나 2025년, 국세청은 주거용 부동산인 주택도 감정평가 대상으로 추가하여 감정평가 범위를 확대하였다. 주거용 부동산의 거래 가격이 높아졌으나 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못해 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 상속세 및 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생함에 따라 실제 가치에 맞게 부동산을 평가하여 세금을 부담하도록 하겠다는 취지이다.

<감정평가로 상속세 몇 십억원씩 올라가는건 아주 흔해질 것이다>

부동산 감정평가 대상을 추가하여 범위를 확대한 첫 분기인 2025년 1분기에 총 75건의 부동산을 감정평가하여 신고액인 2,847억 원보다 87.8%가 증가한 5,347억 원으로 과세하였으며, 감정평가 부동산 중 34건이 주택이였다.

국세청의 25년 1분기의 주택 감정평가 실적을 좀 더 자세히 살펴보면, 34건의 주택을 986억원으로 신고했으나, 감정평가를 진행하여 2,008억원으로 증가되었다. 이는 건당 증가액이 30.1억원, 증가율이 103.7%인 셈이다.

특히 단독주택의 신고액 대비 감정가액 증가율은 151%로 다른 주택 유형보다 높았으며, 최대 증가율은 278.4%로 37억 원으로 신고한 부동산이 140억 원으로 평가된 사례이다. 이외에도 매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중·소형 아파트의 신고가액보다 낮은 ‘세금역전’ 현상에 대해서도 국세청 감정평가 사업으로 추징이 이루어졌다.

<기준시가 20억 원의 집도 이제 안심할 수 없다.

상속 전에 사전 상속플랜을 고민하지 않으면 상속세 폭탄은 기정 사실이라고 볼 수 있다>

감정평가 대상이 된 부동산을 분석해보면, 주택의 보충적평가액이 30억원을 넘게 되면 국세청의 감정평가 대상이 될 가능성이 높아지게 된다는 말이다.

현재 과세관청의 감정평가 대상이 되는 부동산은 납세자의 신고가액과 국세청의 추정 시가(5개의 감정평가 법인에 추정 시가 의뢰 후, 최저/최고액을 제외한 가액의 평균값으로 산정)보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율([추정 시가-신고가액]/추정시가))이 10% 이상인 경우이다.

상속인이자 납세자가 선택할 수 있는 방법은 무엇일까?

이미 기준시가 20억원 이상 고가 부동산을 감정평가액으로 신고한 비율이 60.6%로 24년 48.6%에 비해 약 12%나 높아졌다.

이제는 감정평가액과 보충적평가액 중 어느 하나를 골라 신고하는 것이 아니라, 국세청 감정평가 사업의 대상이 되지 않도록 선제적으로 감정평가를 진행하는 방향을 고민해야 할 것이다.

감정평가를 받아서 신고한다면, 무조건 불리하기만 할까?

부동산 평가를 보충적평가액이 아닌 감정평가액으로 신고한다면, 당장 눈 앞의 상속세가 높아지기 때문에 세 부담이 너무 커지게 된다.

그러나 상속세 신고에 반영되는 부동산 평가액이 내가 취득하는 부동산의 취득가액이 되기 때문에 미래에 양도할 때 납부해야 할 양도소득세 부담은 낮아지게 된다. 상속 취득하는 부동산의 취득세는 감정평가액을 기준으로 부과되는 것은 아니기 때문에 취득세가 증가할 걱정은 하지 않아도 된다.

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