요즘 자금조달 조사는 심상치가 않다?! 25년에 서울 아파트 매입하였다면 꼭 이 글을 보도록 하자!

주택이라 읽고 사실상 서울의 강남3구와 용산구...의 아파트 가격이 폭등하여 부랴부랴 토지거래허가구역을 넓히는 주택시장 안정화 방안이 3월 19일날 나왔었다.

319 '주택시장 안정화 방안'에 대해서는 이미 분석 칼럼을 집필하였었다.

https://newgle.co.kr/sharing/4595u01nil6o8

두꺼비세무사뉴글

그리고 해당 방안에서 주택시장 거래질서 확립을 하겠다며 합동점검, 기획조사, 자금출처 조사를 엄격하게 하겠다고 밝혔다..

예전부터 주택관련 대책이 나오면 빠지지 않는 단골이고, 이에 따라 세무사인 필자는 자금출처 조사가 또 2~3개월 후에 300~500건 정도 추징되고, 그에 따른 큼직큼직한 사례들을 보도자료로 발표할 것이라고 예측했다.

그런데 이번에는 마음이 다급했는지, 아니면 빠른 조치를 취해야겠다고 생각된건지, 잡을만한 것이 많았다고 생각했는지.... 무려 2주도 안된 4월 2일에 국토교통부에서 "서울 지역 아파트 이상거래 집중 현장점검 및 자금출처 기획조사 실시"보도자료가 나왔다.

필드에서 매번 보도자료를 분석하는 입장에서 조금 이례적이라는 생각이 들었다. 내용을 살펴보니...

319 주택시장 안정화 방안에 나온것과 같이 현장점검반을 만들어서 합동으로 점검을 실시하고 있었다.

보도자료에는 3월 31일 기준 서울 강남3구, 강동·마포·성동·동작구 등 11개 구의 35개 아파트 단지에 대한 현장점검을 실시하였으며, 이후에도 시장과열 우려지역을 중심으로 대상을 확대하여 점검을 지속할 계획이다라고 밝혔다.

이말인 즉슨

다음 "조정대상지역"으로 우려되는 곳이

"강동, 마포, 성동, 동작구"라는 것이구나?!

라는 생각을 엿볼 수 있었다. 물론 강남3구와 용산으로 일컬어지는 조정대상지역(투기과열지구)의 아파트가 토허제로 묶여 이 지역에 풍선효과가 어느정도 생길지에 대해서 지켜보고 결정될 일이기는 하지만 말이다...

다음으로 올해 서울지역 아파트 거래 신고분을 대상으로 자금조달 내용의 적정성과 위법의심거래 여부를 면밀히 살펴보는 정밀 기획조사도 한국부동산원과 함께 실시하고 있다고 밝혔다.

조사 대상은 국토교통부 거래신고 분석 내용을 토대로 신고가 거래 신고 후 해제 등 집값 띄우기 의심 거래, 편법증여 등 의심 거래, 대출규정 위반 등 편법대출 의심 거래 등을 대상으로 선정하여 집중 조사할 것이고, 우선 1차로 올해 1~2월 신고분 중에서 이상거래로 의심되는 204건에 대해서는 3월 17일부터 거래당사자에게 소명자료 제출을 요청하였다고 밝혔다.

제출된 소명자료 분석을 통해 불법행위 여부를 확인하여 위반 사안에 따라 국세청, 금융위원회, 행정안전부, 지자체 등 관계기관에 통보하고, 경찰청에 수사의뢰할 것이다.

정말 빠른 조사 타이밍이 아닐 수 없다. 3월 17일까지의 204건에 대한 소명자료 검토 후 증여나 탈세가 의심된다면 즉각적으로 관할 세무서에 조사요청이 실시될 것으로 보인다. 아마 이 칼럼을 쓰는 시점에는 이미 시작되어 어느정도 결론이 나온 곳도 발생할 것으로 비춰진다.

또한, 2차로 3~4월 신고분에 대해서도 추가로 조사를 진행할 예정이며, 시장과열이 지속될 경우에는 조사 대상과 기간을 확대할 계획이라고 밝혔다. 즉, 이말은 앞으로도 몇백건에 대해서 5월달에 추가 조사하여 6월에는 또 다른 조사결과가 나온다는 것이다.

그러므로 서울 아파트 구매자는 본인의 자금출처 조달 계획서를 허투루 쓰진 않았는지 다시 한 번 점검해보고, 아직 신고하지 않은 경우에는 이에 대해서 아래 주요 위법의심사례를 보고 보완 및 수정하도록 하자.

*사례 1번

사례 1번은 사실 "응? 이 정도 가액까지...?"라고 의아한 조사 사례이기도 하다.

매수인은 서울 ○○구 소재한 아파트를 15억원에 매수하였는데, 매수인(딸, 사위)은 매도인(부친)과 특수관계인으로, 매수인은 자기자금 4억원과 매도인을 임차인으로 하는 신규 전세계약(임대보증금 11억)을 체결하여 자금을 조달하였다.

이 거래에 대해서 소명자료 징구 및 정밀조사 중으로 특수관계인 보증금 과다에 해당될 경우 국세청 통보 예정이라고 한다.

그러나 세일엔 리스 형태로 거래를 한 것이고, 자기자금도 준 것으로 밝혀져 큰 이슈가 발생할 것 같지 않은 케이스이다.

나아가 기존 주택 위법사례는 대부분 30억 원 이상의 고액 거래에 대해서 추징을 하는 경우가 많았다.

물론 15억 원의 아파트가 저렴하다는 것은 아니다. 그러나 이미 서울에서는 15억 원의 아파트가 엄청난 고가의 아파트란 인식일 지에 대해 의아한 독자도 많을 것으로 비춰진다.

이 의미는 이 정도 금액도 지금 꼼꼼히 조사하여 위법 사례를 잡겠다는 의도로 비춰진다. 그러므로 특수관계인간의 아파트 양수도 거래는 조심, 또 조심하여 적절한 가액은 맞는지, 취득세, 양도소득세, 증여세 신고는 제대로 하였는지 꼭 세무사와 판단하여 결정하도록 하자.

해당 위법의심사례에서는 15억 원의 거래가액이 적정한 지에 대해서는 언급이 없어서 아마 시가에 적합한 것으로 비춰진다. 그렇다면 전세 보증금의 과도함을 살펴보는 바인데, 해당 보증금에서 '시가의 30%와 3억원' 중 적은 금액을 차감한 금액과 전세 시가의 차이가 생긴다면 증여세가 과세될 수 있다.

그러나 그 가액은 아주 소액일 것으로 비춰진다. 그러므로 사실상 증여재산가액으로 산정되는 금액은 엄청 유의미 하지 않을 것으로 비춰진다. 그래서 추징세액이 크지 않을 것으로 비춰지는데 이러한 케이스까지 주요 위법의심사례라고 볼 수 있는지에 대해서 약간은 의아한 면이 있다.

*사례 2

사례 2번은 매수인은 서울 ○○구 소재한 아파트를 47억원에 매수하면서 자기자금 17억원, 차입금 30억원으로 자금을 마련하여 자기자금 대비 차입금이 과다하며, 차입금 30억원은 특수관계인(부친)에게 차입하여 소명자료 징구 및 정밀조사 중으로 증여 추정 및 특수관계인 차입금 과다에 해당될 경우 국세청 통보 예정이라고 한다.

해당 케이스는 결국 차입금 30억 원이 너무 과도하지 않느냐의 문제이다.

차용증의 핵심은

1. 매수인인 아들이 30억 원의 차입금을 변제할 수 있는 경제적 능력이 있는지 여부이다. 여기서는 매수인의 경제적 능력이 30억 원의 차입금은 고사하고 이자 변제도 힘든 것으로 보아서 위법의심사례로 보았을 가능성이 높다.

그러나 소득금액은 증명이 되지 않더라도 자녀가 주식, 코인, 부동산 투자에 대한 차익실현을 통해 해당 차입금을 변제하기로 계약서에 명시하고 이를 지키는 등의 사유가 발생한다면 무조건적으로 증여세가 추징되지는 않을 것이다.

2. 차용증 작성 및 인감증명서 등으로 차용증의 진실성을 비췄는지 여부이다. 이 부분도 조사를 통해 밝혀질 것으로 보인다. 조사가 나와서 부랴부랴 차용증을 쓰는 행위는 안했길 바란다...

3. 금전 무상사용 및 저리이자지금에 대한 증여세도 과세가 된다. 법에서 정하는 적정이자율인 4.6%를 계산했을 때와 실제 지급한 이자가 차이난다면 이에 대해서도 증여재산가액으로 볼 수 있다.

30억 원에 대한 4.6%의 이자비용은 연 1억 3800만원이다. 자녀가 이 이자비용도 지불할 경제적 능력이 없거나 이자비용을 1원도 지불하지 않았다면 말이 차용이지 사실상 증여라고 볼 수 밖에 없는 상황은 충분히 생길 수 있다.

생각보다 빠른 기획조사로 인해 필자에게도 문의전화가 제법 오는 편이다. 그리고 이렇게 특정지역의 부동산 가격 신고가 갱신 사례는 점점 기획조사의 횟수와 범위를 넓히는 상황이 될 것이다.

그러므로 취득자금에 대해서 항상 증여 의심을 받지 않게 관련 서류 및 검토를 꼼꼼히 하도록 하자.

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