신탁의 뒤통수를 조심하세요

요즘 신탁방식을 선호(?)하는 단지들이 상당히 많이 늘어난 것 같습니다. 신탁을 선호하는 이유를 살펴보면 ▲초기자금대여 ▲일반인보다 전문적이고 안정적인 사업추진 ▲용역비용절감 ▲소유주 갈등 최소화로 볼 수 있겠습니다.

신탁은 부동산신탁회사를 '지정시행자'로 선정하고 일체의 사업진행을 신탁에 일임하는 형태입니다. 이외에도 조합을 만들고 신탁과 공동으로 사업을 진행하는 '공동시행방식'이나 조합이 별도로 있고 사업에 관한 부분을 신탁에 맡기는 '대행방식'도 있습니다만 거의 채택되지 않고 있습니다.

신탁으로 가는 가장 큰 이유…초기 사업추진 지원

사실 위에 신탁 선호의 이유를 늘어놨지만, 취재를 해보면 대부분 현장에서 신탁을 '모셔오는' 이유는 더 간단합니다.

"사업 극초기에 지원을 해준다"는 것입니다. 재건축에선 '안전진단비용'을 지원해주고 있습니다. 법적으론 없는 구조입니다. 구조적으로는 위원장 개인에게 '무상으로 지원'하는 형태로 진행하는 것으로 파악되고 있습니다. 여기에 '동의서'를 걷는 것도 도와줍니다. 동의서 징구를 도와주는 정비업체와 OS업체 입장에서도 신탁과 손을 잡으면 실컷 도와주고 돈 떼먹힐 걱정을 덜 수 있지요.

추진준비위원장 입장에선 수고롭고 돈이 드는 일을 신탁이 다 대신해주니 가마를 타고 가는 느낌을 받습니다. 이런 실상을 모르는 주민들과 주변에선 빠르게 사업을 추진하는 능력있는 위원장으로 칭송도 보내지요~

물론 초기단계에서 정비업체와 OS를 쓰는 것도 합법은 아닙니다. 그렇기 때문에 신탁-정비업체-OS를 쓴 단지에선 추진위원장이 신탁과 운명공동체가 되는 구조가 만들어집니다.

공짜도 아닙니다. 신탁에선 수수료가 발생하죠. 통상적으로 '조합원분양가+일반분양가'에서 신탁지정 당시 정한 수수료율을 적용해 비용을 산출합니다. 당연히 공사비가 올라가서 조합원분양가와 일반분양가가 오르면 신탁수수료도 올라갑니다 ㅎㅎ 신탁수수료율이 2%라고 치면, 총 분양금이 5000억원 현장에서 신탁수수료는 100억원이 됩니다.

앞서 빌려준 돈도 공짜가 아닙니다. 신탁지정 후 초기사업비를 대여하는 것은 합법입니다만 이자율이 6~8%에 달합니다. 초기사업비(약 50억~100억원)에 대한 이자만 해도 빌려준 안전진단비용을 회수하고도 남으니 무상으로 빌려줄만 하네요.

그래도 신탁이 전혀 무용하진 않습니다. 다른 부분은 몰라도 용역비용과 공사비용 부분에선 신탁이 능력을 발휘하고 있습니다. 일회성인 조합과 다르게 신탁은 정비사업 뿐 아니라 위탁시행현장 등 다양한 곳에서 업체들과 마주칠 일이 많죠. 그래서 비용면에서 디스카운트가 되는 측면이 있습니다. 신탁도 자신들의 수수료 비용에 대해 이러한 측면에서 생기는 이득으로 충당이 된다는 논리로 영업을 하고 있지요.

신탁 아니더라도 충분히 제대로 추진할 수 있다

다만 소유주들 스스로 신탁이 할 일을 해낼 수 있는 단지에선 신탁이 그렇게 매력적인 선택지는 아니겠지요.

먼저, 사업초기에 동의서를 걷거나 안전진단비용 모금 정도는 충분히 소유주들 내에서 해결을 할 수 있는 부분입니다.

초기사업비의 경우에도 서울시에선 '정비사업 융자금'제도를 통해 지원을 하고 있지요. 이자율이 4% 미만으로 신탁에 비해 저렴합니다. 사업성이 충분하고 단지규모가 큰 곳에선 용역비용을 시공사 선정 후 지불하는 후불제로 계약하는 것도 어렵지 않습니다.

용역비용 절감의 경우에도, 발주단계에서 인센티브제나 VE, CM 등을 활용하면 충분히 신탁이 낼 수 있는 효과를 낼 수 있습니다. 신탁이 아니더라도 능력있는 '정비사업전문관리업체'를 선정하면 충분히 해낼 수 있는 일입니다.

재밌는 것은 신탁 중에도 '정비사업전문관리업체'로 등록된 곳(가령 KB부동산신탁)들이 있는데, 이들이 들어간 현장에서 또 별도의 '정비사업전문관리업체'를 선정하고 있다는 것입니다. 결국 신탁 스스로는 '정비사업전문관리업체'로서의 능력은 부족하다는 반증이겠지요. 신탁 내 정비업 담당자들이 건설사 출신 경력 4~5년 정도의 대리·과장급에 불과하다는 것도 엄연한 '팩트'입니다.

실적 급한 신탁업계, 법률 악용 '현장 가로채기' 늘어

문제는 요즘 신탁들이 정상적으로 추진 중인 '조합현장'까지 넘보고 있다는 것입니다. 조합이 만들어진 곳을 흔들어서 신탁방식으로 전환을 유도하는 것인데요. 법률을 악용한 것입니다.

2023년 7월 개정된 '도시 및 주거환경정비법'을 보면 27조5항에 해당 조문이 나옵니다.

제2항에 따라 시장ㆍ군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정ㆍ고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다.

다시 말해 조합이나 추진위원회가 만들어져 있어도, 신탁방식 동의서를 걷어서 등록만 하면 조합이나 추진위가 별도의 절차없이 해산돼버리는 것 입니다.

어이가 없는 것은 신탁방식에서 다시 조합방식으로 가려면 3분의 2이상의 동의를 얻어서 신탁을 해지하고, 다시 0부터 조합설립 동의서를 걷어서 설립요건(70%)를 갖춰야 한다는 것입니다. 완전히 기울어진 운동장인 셈입니다.

최근 구로구의 모 현장에선 신탁과 결탁한 조합원이 신탁 동의서를 받아 조합을 해산시키기도 했습니다. 조합이 설립될 때까지 기다렸다가 조합원 연락처를 확보할 수 있게 되자 연락처를 요구해 받아 조합원들에게 신탁 동의서를 내도록 유도한 것입니다. 일부 조합원들은 조합이 만들어져 있느니 신탁이 조력자의 형태로 들어오는 것으로 잘못 이해하고 동의서를 내기도 했다 합니다.

해당 신탁사는 최근 적자를 기록하면서 재무상태에 빨간불이 들어온 곳입니다. 적자로 허덕이는 곳에서 자금지원을 팍팍 해줄 것 같지도 않아 보입니다. 멀쩡한 조합을 강제 해산시키면서까지 신탁으로 전환할 이유를 모르겠습니다.

결론

신탁이냐, 조합이냐 선택은 소유주들의 몫입니다. 거기서 발생하는 금전적, 시간적 비용도 소유주들이 감내하는 것이지요. 신탁은 비용을 쓰더라도 루틴하게 사업을 안정적으로 추진할 것입니다. 조합은 자칫 무능한 조합장을 선출하거나, 내부 갈등이 심화할 경우 치명적인 사업지연과 비용증가를 야기할 수 있습니다.

그러나, 적어도 신의성실의 원칙은 어기지 않는 것이 좋지 않을까요?

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