아파트 분양, 건설사 브랜드는 바지 사장?

🏘️시행사 : 부동산 개발의 총괄 감독

시행사는 부동산 개발 사업의 실질적인 주체입니다. 간단히 말해, 땅을 매입하여 어떤 땅에 무엇을 지을지 계획하고, 자금을 조달하며, 프로젝트 전체를 총괄하는 회사입니다. 시행사는 국토교통부에 등록된 부동산 개발업체로서, 사업의 기획, 설계, 자금 조달, 각종 인허가 취득 등을 총괄하며, 건물이 준공되면 보존 등기권자로서 최초의 건물주가 됩니다

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1) 역할

토지 매입 : 개발할 부지를 확보합니다.

자금 조달 : 은행이나 금융기관에서 PF(Project Financing) 통해 필요한 자금을 확보합니다.

사업 기획 및 설계 : 건축물의 디자인과 구조를 결정합니다.

인허가 진행 : 사업 시행을 위해 필요한 행정 절차를 처리합니다.

분양 계획 수립 : 건물을 어떻게 판매할지 계획합니다.

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2) 특징

시행사는 리스크를 가장 많이 지는 주체입니다. 따라서, 사업이 실패하거나 공사가 중단되면 가장 큰 손실을 볼 수 있어요. 시행사의 자금력과 신뢰도는 프로젝트 성공의 핵심 요소입니다. 자금력이 약하거나 경험이 부족한 시행사는 공사 중단, 부도 등의 위험을 초래할 수 있습니다.

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3) 꼭 확인해야 할 점

시행사의 과거 프로젝트 이력 : 신뢰할 수 있는 시행사인지 확인하기 위해, 과거 참여했던 프로젝트의 이력을 살펴보아야 합니다.

자금 조달 계획 : 안정적으로 자금을 운용할 수 있는 회사인지 살펴보아야 합니다.

​분양보증 : 시행사가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증상품

🏗️ 시공사 : 설계 도면을 바탕으로 건물을 짓는 전문가

시공사는 시행사로부터 건축 시공을 발주받아 건물을 짓는 건설 회사입니다. 쉽게 말해, 현장에서 건축물을 책임지고 시공하는 역할을 합니다.

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과거에는 대형 건설업체나 주택전문업체들이 직접 땅을 구입해 아파트를 분양하고 건설하는 것을 모두 총괄하여, 시행과 시공 모두 진행했었어요. 그러나 IMF이후 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 시공만 하는 경우가 늘면서 땅을 매입하고 인허가과정을 모두 맡아서 하는 시행사들이 성장하게 됐습니다.

자금력이 바탕이 된 시공사는 시행사 역활과 시공사 역활을 동시에 수행하기도 하는데요 "자체사업" 이라고 하기도 합니다.

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이에 시공사의 규모는 크고 굵직굵직한 기업들의 브랜드명은 들어보셨겠지만, 시행사는 매우 생소하실 겁니다!

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1) 역할

건축 시공:​ 시행사가 설계한 대로 건물을 짓습니다.

안전 관리 및 품질 보증:​ 공사가 안전하게 진행되고, 건축물의 품질 및 하자 보수를 합니다.

공사 비용 관리:​ 예산 내에서 효율적으로 공사를 완료합니다.

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2) 특징

브랜드 파워:​ 대형 건설사의 경우, 브랜드가 곧 품질 보증으로 여겨집니다.

예시로 래미안, 힐스테이트, 자이, e편한세상 등의 경우 사람들이 믿고 분양하는 경우가 많습니다.

시행사와 도급 계약​을 체결하며, 공사비를 받고 건축을 진행합니다.

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3) 주의해야 할 점

시공사가 유명하다고 해서 모든 책임을 지는 것은 아닙니다. 시공사만 믿고 분양 하지 말고, 시행사의 역량도 확인해야 합니다. 입주시 사전점검 체크를 꼼꼼히 해서 하자 보수 체크를 해야 합니다.

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💰신탁사 : 개발·관리 및 자금 관리와 투자자 보호의 중심

신탁사는 개발 사업에서 투자자의 자금을 관리하고 안전성을 보증하는 역할을 합니다. 시행사가 부실하거나 자금 문제가 발생할 경우, 신탁사가 투자자와 계약자의 이익을 보호합니다.

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신탁의 종류는 크게 4가지로, 토지신탁(개발신탁), 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁이 있습니다.

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토지신탁(개발신탁) : 신탁업무의 가장 일반적인 형태로, 위탁자가 맡긴 토지를 개발, 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 것입니다. 신탁사는 사업비의 일정부분을 수수료로 받은 대신 시행사로서 사업완공에 대한 책임을 져요.

관리신탁 : 위탁자의 부동산을 보존, 개량해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 업무입니다.

처분신탁 : 부동산처분을 대행해주는 업무입니다.

담보신탁 : 부동산을 담보로 대출해 주는 업무입니다.

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1) 역할

자금 관리 :​ 수분양자 및 투자자가 납부한 계약금, 중도금, 잔금을 관리합니다.

사업 관리 : 시행사와 시공사의 공사 일정 대로 사업이 진행되도록 자금 관리합니다.

리스크 보호 :​ 시행사 및 시공사가 부도날 경우에도 남은 자금을 안전하게 관리합니다.

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2) 특징

모든 계약금과 중도금은 신탁사의 계좌로 입금됩니다. 이는 시행사와 시공사가 자금을 횡령하거나 추가 대출 및 오용하는 것을 방지할 수 있습니다. 신탁사가 사업에 참여하면 부동산 개발의 안전성이 높아져요.

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3) 확인해야 할 점

신탁사가 설정된 사업지인지 확인해야 합니다. 신탁사가 없다면 투자자 보호가 어려울 수 있어요.

대표적인 신탁사: 한국토지신탁, 한국자산신탁, KB부동산신탁, 하나자산신탁, 생보부동산신탁 등

🏷️ 분양대행사 : 마케팅과 세일즈의 전문가

분양대행사는 시행사로부터 분양과 관련된 모든 업무를 위탁받아 진행하는 회사입니다. 모델하우스 운영, 마케팅, 상담, 계약 업무를 대행하는 회사라고 할 수 있습니다.

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1) 역할

분양 홍보 :​ 모델하우스 운영, 영업 인력 관리, 온라인 마케팅 등

고객 상담 :​ 계약자와 직접 상담하고 분양 절차를 안내합니다.

계약 체결 :​ 계약서를 작성하고 계약금을 확인합니다.

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2) 특징

시행사 및 시공사와는 독립적인 회사입니다.

모델하우스에서 만나는 상담 직원은 대부분 분양대행사 소속입니다.

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3) 확인해야 할 점

분양 조건과 계약 내용을 꼼꼼히 확인하세요. 과장 광고 및 허의 상담 내용 조심해야 해요.

​계약금 입금 계좌(신탁사)외 입금하시면 안되요, 사기분양 조심해야 됩니다.

모델하우스 내·외에서 상담사 및 떳다방 로얄층 플피 거래는 조심해야 해요, 꼭 공인중개사 사무실에서 계약서를 작성하셔야 되요.

🎨 광고대행사는 시행사 및 분양대행사로부터 분양과 관련된 광고와 판촉물을 위탁받아 진행하는 회사입니다. 모델하우스 내 외부 광고, 홈페이지, 영상광고, 배너광고, 전단지, 카달로그 등 디자인 및 제작하는 회사라고 할 수 있습니다.

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1) 역할

분양 광고 :​ 광고 제작 및 실행과 분양 판촉물 제작 등

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2) 특징

시행사 및 시공사와는 독립적인 회사입니다.

분양률과 관계없이 매출 이익 발생, 단 미분양이 심각할 경우 용역비 못 받을 수도 있어요

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요약, 한눈에 보기! 👀

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