암울한 연말 부동산… 신혼부부에겐 희망을

매년 다사다난했지만 올해가 역대급으로 꼽힌다. 사회, 경제는 물론 개인 경사까지 올해 한꺼번에 몰리면서 숨가쁘게 달려왔다.

2024 부동산 시장은 계절 따라 부동산 분위기도 비슷하게 흘러갔다는 느낌이 강하게 든다. 연초 추운 날씨처럼 냉기가 돌았던 부동산이 봄과 여름을 맞아 활기를 띄었던 시기도 있었다. 가을에서 겨울로 접어든 현재는 다시 혹한기를 맞아 시장 자체가 확실히 쪼그라든 분위기다.

청약시장은 비교적 서울과 수도권을 중심으로 선전한 모습이다. 특히 84㎡가 너나 할 것 없이 10억원이 훌쩍 넘는 분양가에도 몰리는 곳은 몰렸다. 중산층이나 서민이 접근할만한 가격대가 아니라고 생각하지만 당장 계약금 10%만 있으면 나중에 세입자 전세금으로 중도금을 치를 수 있기 때문에 과감하게 결정한 경우도 많다.

이런 상황 속에서도 연말 희망찬 소식도 들리고 있다. 필자가 10월 22일 다뤘던 의왕청계2 A1 신혼희망타운이 이달 청약에 돌입하기 때문이다. 시기는 정확히 정해지지 않았지만 12월 중으로 계획이 잡혔다. 가격도 합리적이다. 자격이 되는 의왕에 사는 신혼부부라면 꼭 도전해볼 필요가 있다. 가격이나 위치 면에서 새출발을 하는 신혼부부에게 내집마련의 희망을 안겨줄 아파트다.

의왕청계2지구는 의왕시 청계동, 포일동 일원에 26만4547㎡(약 8만 평), 계획인구 4518명 규모로 조성되는 공공주택지구다. 북측에 인접한 의왕청계1지구와 연계하면 총면적 약 18만 평, 인구 약 1만 명 규모의 생활권이 형성된다. 앞서 언급한 서울 서초·강남과 과천시, 안양 인덕원, 백운지식문화밸리, 판교 등으로의 대중교통 접근성이 매우 뛰어나고, 서울외곽순환고속도로, 과천봉담간고속화도로 등으로 인근 지역으로의 이동도 쉽다. 청계역(월곶-판교선)까지 도보 1분 거리에 위치한다. 이곳에서 강남역까지 차로 20~30분대면 갈 수 있다.

의왕청계2지구의 주택형은 55제곱미터다. 총 480세대 공급 중 사전청약 304세대를 받아 본청약은 170여세대+사전청약 포기 세대를 합쳐 약 190세대 정도 나올 것으로 예상된다. △혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 무주택세대구성원 △혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원 △6세 이하 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원이면 신청할 수 있다. 단, 의왕 거주자만 신청할 수 있다.

총 자산, 소득 기준, 신혼부부 자격, 예비 신혼부부 자격 등은 모집 공고문을 따라야한다. 1단계 우선공급 가점표에 따르면 가구소득(3점) 해당 시도 연속 거주기간(3점) 주택청약종합저축 납입인정 횟수(3점) 총 9점 만점으로 가점을 입력하게 된다. 2단계는 자녀수, 거주기간, 청약통장 납입 회수, 무주택 기간으로 점수를 산출 입력한다.

청계2지구A1 토지이용계획도에 따르면 월판선 청계역이 단지 주변으로 들어올 예정이다. 서울 구치소가 있지만 크게 신경 쓸 시설도 아니다. 학의천도 주변에 흐르고 있다. 제2경인고속도로, 과천봉담간고속화도로, 수도권 제1순환고속도로를 쉽게 이용할 수도 있다.

다만 신혼희망타운의 대출상품인 수익공유형 모기지에 대해 인지를 해야한다. 공고문에 따르면 본청약 후 공공주택특별법 시행규칙 별표6의2에 따라 총자산가액(307만원)을 초과하는 주택의 입주자로 선정된 자는 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품​에 가입하고 입주시까지 해당 모기지 가입 사실을 증명해야 한다.

해당 자격을 갖추지 못함이 판명되는 경우 입주자선정에서 제외되고 공급 계약이 취소됩니다. 보통 전용 주택담보 장기대출상품이라는 것을 지나치게 되는데 수익공유형 모기지는 꼭 알아야 한다.

신혼희망타운 수익공유형 모기지란 신혼희망타운 분양계약을 체결한 무주택 신혼부부에게 제공하는 신희타 전용 주택담보대출 상품이다.​

예전에는 대출금리가 1.3%였었는데 현재(2024.12.03.) 기준 1.6%로 올랐다. 그래도 청계2지구 A1 신희타의 경우에는 2023.8.30. 이전에 사전청약 입주자 모집공고가 나왔기 때문에 연 1.3%에 받을 수 있다. ​

요지는 대출은 적게 받고 기간은 오래 받고 자녀를 많이 낳아야 유리하다는 것이다. 예를 들어 4.6억에 분양을 받고 매도를 10.4억에 했다면 매각 차익은 5.8억이다.

대출기간이 20년이고 LTV 30%로 대출을 받았다면 자녀가 0명면 20%, 5.8억*0.2 = 1.16억을 나라에 주고5.8억(매도차익)-1.16억(기금반납)=4.64억(내 돈) 총 4.64억을 챙겨서 매도할 수 있게 된다. 무자녀인 상태로 최대한 대출을 실행시키면 국가에 반납을 해야하는 비율이 50%로 시작이 된다.

관건은 분양가다. 사전청약 당시 추정분양가는 4억8954만 원이다. 분양가는 본청약 시점에 확정된다. 현재로선 6억 원 중반대로 올라갈 가능성이 크다.

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