[입법취소] 무제한갱신권 뭔데? 임대계엄령 이래...

✅ 임대차 3법이란?

임대차 3법의 정확한 명칭은 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법입니다.

1. 전월세 신고제 도입

2. 계약갱신청구권제

3. 전월세 상한제

✅ 계약갱신청구권 거부 사유

1. 세입자의 임대료 2회 연체 등 계약 위반

2. 주택의 철거, 재건축 등

3. 집주인의 보상금 제공

4. 집주인 실거주

- 임대인이 계약만기 1개월 전까지 갱신거절 통지 했는데, 세입자가 가만히 있으면 자동 갱신 안됨

- 임대인이 계약만기 1개월 전까지 갱신거절 통지하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 묵시적 갱신

[TIP] 기존 임대조건으로 갱신 원한다?

임대인이 갱신거절 통지 하지 않으면 묵시적 갱신, 임대인이 갱신거절 또는 부당한 임대료 인상시 갱신요구권 행사 가능!

[TIP] 임대인이 갱신 거부 후 실거주 안한다면?

- 새로운 임차인이 있는지 "확정일자 부여현황" 서류 발급(신규 임차인, 확정일자, 임대차계약 내용 확인 가능)

ⓐ임대차계약서 지참 ⓑ관할 주민센터 방문 ⓒ임대차 정보제공요청서 작성 ⓓ신규 임차인 확인

- 그렇다면 보상은? (아래 사항 중 가장 큰 금액)

1. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월분

2. 신규 임차인의 환산월차임과 기존임차인의 환산월차임의 차액의 2년분

3. 임차인이 입은 실제 손해액

✅ 무제한 계약갱신청구권 법안 발의?

https://pal.assembly.go.kr/napal/search/lgsltpaSearch/view.do?lgsltPaId=PRC_X2X4V1W1V0V6D2D0C1A4B2Z3A6I3I7&searchConClosed=0&refererDiv=S

국회입법예고국회입법예고pal.assembly.go.kr

▶주요내용

가. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시 대항력이 발생하도록 함(안 제3조제1항).

나. 임차주택 매매계약이나 그 이외의 사유로 임대인이 변경된 경우 임차주택의 양도인과 양수인에게 임차인에 대한 통지의무를 부과하도록 함. 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 양수인에게 통지를 받은 2달 이내 임대차 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제3조의8 신설).

다. 임차주택의 양수인은 매매계약 체결일 15일 이내 매매계약 체결일 이후에 발급된 「국세징수법」 제108조 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 각 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 함(안 제3조의9 신설).

라. 임차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없으며 임차료는 보증금으로 전환한 금액이 임차보증금에 포함되도록 함(안 제3조의10 신설).

마. 계약기간 만료 후 보증금 미반환 경우, 임차인이 임차보증금에 대한 대출을 받았으면, 임대인은 미반환보증금에 대한 임차인의 대출이자를 임차인에게 지급하여야 함. 또한 임대인은 임차인의 대출과 별개로 미반환 보증금에 대한 이자를 소송촉진법의 비율에 의한 이자로 임차인에게 지급하도록 함(안 제4조의2).

바. 임대인이 임대차 갱신요구를 거절할 수 있는 임차인에 대하여 2기 연체된 임차인을 3기 연체된 임차인으로 하여 갱신거절의 범위를 제한함. 또한 1회에 한한 갱신요구권 규정을 삭제하여 갱신요구 횟수 제한이 없도록 함(안 제6조제1항제1호 및 제6조제2항).

사. 주택임대차 거래에 참고할 수 있는 적정임대료를 조사하기 위해 시ㆍ도에 주택임대료산정위원회를 둘 수 있고, 시ㆍ도지사는 1년 주기마다 지역별 적정임대료를 산정 및 고시하도록 하며, 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사가 임대차 행정의 효율적 운영을 위하여 주택임대차정보 체계를 구축할 수 있도록 함(안 제7조의3부터 제7조의5까지 신설).

아. 임차인은 계약 시 임차보증금이 일정 기준 이하인 경우 다른 담보권자보다 우선하여 임차보증금 전액을 변제받을 수 있도록 함(안 제8조제4항).

자. 조정위원회는 보증금 및 차임 등과 관련한 분쟁을 조정할 경우, 고시된 적정임대료가 있는 경우 적정임대료를 분쟁 조정의 기준으로 사용하도록 함(안 제21조제3항 신설).

차. 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차 계약에 의무화하고, 기재되어야 할 정보를 구체적으로 명시하며, 이를 위반할 경우 임대인과 공인중개사에게 과태료를 부과하고자 함(안 제30조 및 제31조)

요약을 해보면...

- 현재 1회에 한해 사용 가능한 임차인의 계약갱신청구권의 사용 제한을 없애고

- 지역별로 적정임대료 산정위원회를 설치해 적정임대료를 고시

- 또한 전세보증금(+선순위 담보권, 세금 체납액)이 주택가격의 70% 이내여야 한다고 제한

- 임대인이 계약갱신요구를 거절하는 조건도 월세 ‘2회 연체’에서 ‘3회 연체’로 변경

- 전세사기 위험에 노출된 임차인 보호를 확대

✅ 그럼 언제부터?

- 국회 에서 의결이 될까? 안될거라 예상하지만... 입법절차를 보시죠

빠르게 절차를 소화 해도 3~4달은 걸리며, 만약 통과된다고 하더라도 6개월 뒤 시행 예정입니다. 현 탄핵 정국으로 어지러운 상태라 ...

https://www.moleg.go.kr/menu.es?mid=a10105020000

입법과정안내 < 정부입법 < 법제업무정보 : 법제처법제처법제처

[법안 철회] 글을 작성하던 24.12.9일 4시경

- 이랬다가 저랬다가 왔다갔다 시즌2 같습니다.

윤종오 의원 ‘무제한 전세갱신’ 법안 결국 철회

윤종오 의원 ‘무제한 전세갱신’ 법안 결국 철회“동참한 더불어민주당 의원들 서명 철회” 임차인이 전세계약 갱신권을 무제한으로 쓸 수 있도록 하는 내용의 ‘주택임대차보호법 개정안’이 결국 철회됐다. 이 개정안은 윤종오 진보당 의원이 대표발의 했다. 9일 윤종오 의n.news.naver.com

✅ 시행 된다면 어떤 일이...

- 문재인 정부 2017년 12월 13일 대책 '임대사업자 활성화 방안' 주택임대사업자 등록

- 소득세 감면, 양도세 감면, 종부세 제외 등

- 2020년 7월 10일 돌변 임대사업자 혜택 폐지

1. 4~8년 동안 매매가 어려워 매물 급감

2. 임대료 상한 5% → 세입자 장기간 거주 현상 → 전월세 상승, 깡통전세 증가

▼ 2017년 임대사업자 활성화 혜택 ▼

▼ 깡통전세 증가 ▼

[만약 법안 통과시] 입법 취소 되었어요, 가정할 경우 예상 시나리오

1. 임차인 vs 임대인 갈라치기 갈등 심화

2. 비아파트 역전세 발생 70%, 매물 급감 및 잠김 현상, 이면 계약

3. 전세 → 월세 가속화 → 전세 종말

4. 다주택자 보유물량 매도 똘똘한 1채 전략

5. 부작용의 귀결은 집값 상승

트렌드 짤

❓[계약갱신청구권]

임대차 계약이 끝나는 시점에 세입자가 계약을 연장할 수 있는 권리를 보장하는 제도. 세입자는 기존 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 임대인이 직접 거주하거나 가족이 거주하려는 경우에는 쓸 수 없어요.

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