분당 아래 천당, 재건축으로 과거 명성 다시?

부동산 손민수템 #8 분당신도시

안녕하세요? 트민녀입니다.

지난 글에서 GTX 호재에도 집값이 잠잠한 일산신도시 분위기를 전해 드렸는데요.

천당아래 분당, 천하제일 일산으로 불리우며 1기 신도시 쌍두마차 시대를 열었던 분당과 일산의 운명이 달라질 기회가 곧 다가옵니다.

1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 '선도지구' 선정이 이번달 진행될 예정입니다.

국토교통부 발표에 따르면 1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모에 총 99개 구역(15만3000가구 규모)이 신청했습니다. 선도지구로 지정될 물량 2만6000가구의 5.9배에 달하는데요. 

[자료 출처 : 국토교통부]

1기 신도시 재건축 선도지구로 지정되는 물량은 원칙적으로 경기 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구인데요.

각 지방자치단체장이 지역 여건에 따라 1~2개 구역을 추가 지정할 수 있다는 점을 감안하면 최대 물량은 3만9000가구에 달할 전망입니다.

[자료 출처 : 뉴스핌]

1기 신도시 중에서도 분당은 선도지구 공모 대상인 ‘특별정비예정구역’ 67곳 중 47곳(5만9000가구)이 참여했습니다. 공모 신청 구역의 평균 주민 동의율은 90.7%로 1기 신도시 중 가장 높은데요.

이 가운데 가장 큰 단지는 수내동 양지마을(한양3·5·6, 금호1·6, 청구2단지)로 총 4406가구 규모. 서현동 시범단지 삼성한신 4264가구, 서현동 시범단지 우성·현대 3713가구, 수내동 파크타운 3025가구 입니다. 

일산은 특별정비예정구역 47곳 가운데 강촌마을, 백마마을 등 총 22곳(3만가구)이 신청했습니다. 규모는 분당 다음이지만 주민 동의율은 84.3%로 평촌보다 낮은 수준입니다.

국토부는 제출된 제안서를 검증 및 평가하고 각 지자체와 협의를 거쳐 11월 재건축 선도지구를 최종 선정할 예정인데요. 1기 신도시 선도지구로 선정되는 즉시 특별정비계획 수립에 착수할 수 있도록 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙’도 도입합니다.

선도지구 공모를 앞두고 집값이 상승했던 분당 등 1기 신도시 아파트 가격은 10월 대출 규제가 시행되면서 다소 주춤한 분위기인데요. 9월까지만 해도 집값 상승폭이 두드러졌습니다.

[자료 출처 : KB부동산]

KB부동산에 따르면 9월 한달 동안 분당신도시가 있는 성남시 분당구 아파트 매매가격은 0.90% 올랐습니다. 

평촌신도시가 속한 안양시 동안구 아파트 가격은 0.60% 상승했고, 중동신도시가 있는 부천시 원미구 아파값도도 0.45% 올랐습니다.

반면 산본신도시가 포함된 군포시는 0.15% 상승했습니다. 일산신도시가 있는 고양시 일산동구와 일산서구 아파트값은 오히려  -0.02%, -0.11% 떨어졌습니다.

집값 상승세가 두드러진 분당신도시 단지별 실거래가를 살펴볼까요? 

경기도 성남시 분당구 서현동 시범현대 전용 129.73㎡은 9월 29일 19억원(12층)에 팔리며 직전 신고가인 18억3000만원(2024년 7월) 신고가를 경신했습니다. 

정자동 한솔마을 청구 아파트 전용 84.96㎡는 9월 17일 14억원(13층)에 팔리며 직전 거래가격인 13억원(20층)보다 1억원이 올랐습니다. 

수내동 파크타운(롯데)전용 186.09㎡도 지난 2월에는 18억5000만원(14층)에 거래됐는데요. 8월에는 21억5000만원에 거래되면서 6개월새 3억원이 올랐네요.

선도지구가 확정 발표되면 해당 단지를 중심으로 추가 가격 상승 움직임을 살펴봐야 합니다. 특히 재건축으로 용적률이 크게 늘어날 것으로 기대되는 단지는 사업성이 우수해 관심이 높은데요. 현재 용적률과 향후 재건축 시 기대 용적률, 해당 평형 대지지분 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

재건축으로 증가하는 용적률이 높다는 것은 신축으로 늘어나는 가구수가 많아진다는 뜻인데요. 일반분양을 통해 기존 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있기 때문에 투자 매력 또한 높아지겠죠?

현재 분당의 평균 용적률은 184% 수준으로 9만6000가구(23만명)가 살고 있습니다. 재건축을 통해 용적률이 326% 수준으로 높아지면 분당은 15만 5000가구(35만명)를 품는 도시로 바뀔 예정입니다. 무려 5만 9000가구(12만명)가 추가로 늘어나는 셈인데요. 용적률이 142%p 증가할 것으로 전망되는 분당은 1기 신도시 가운데 재건축 사업성이 가장 우수한 곳으로 꼽힙니다. 

다음은 일산인데요. 현재 용적률은 1기 신도시 가운데 가장 낮은 169%, 6만1000가구 규모입니다. 재건축 후에는 용적률 300%, 8만8000가구로 늘어나게 됩니다. 용적률이 지금보다 131%p 증가하네요. 

3위는 평촌으로 현재 평균 용적률은 204%(3만2000가구) 수준. 재건축을 하게 되면 330%(5만가구)로 126%p 높아집니다.

산본은 용적률이 현재 207%(3만6000가구)에서 330%(5만가구)로 124%p 늘어납니다. 중동신도시는 용적률 216%(4만 가구)에서 330%(6만4000가구)로 113%p 증가할 것이란 분석입니다.

[자료 출처 : 중앙일보]

선도지구로 확정되더라도 넘어야 할 난관이 많습니다. 정부 계획에 따르면 1기 신도시 선도지구는 2027년 착공해 2030년 첫 입주가 목표입니다. 

하지만 계획은 계획일 뿐! 🤓

재건축 추가분담금이 원자재값과 인건비 상승 등으로 예상보다 훨씬 늘어날 수 있습니다.  

당장 풀어야할 문제는 이주대책입니다. 앞서 국토교통부는 1기 신도시 안에 놀고 있는 땅을 개발해 순환정비용 이주주택으로 쓰겠단 대책과 함께 영구임대주택을 고층 주상복합으로 재건축해 이주 수요를 흡수하겠다는 계획을 발표했는데요. 

재건축 사업이 진행되는 동안 2만6000가구(최대 3만9000가구)가 임시로 거주할 수 있는 집이 필요한데 실효성 있는 이주 대책이 아직 수립되지 않은 상항이죠. 

본격적인 이주 러시가 시작되면 1기 신도시 일대 전월세 시장에 큰 혼란이 생기는건 아닌지 벌써부터 걱정이 앞서는건 왜일까요?😢

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