아파트 신축 공사와 건설자금대출(PF) 문의

이번에 소규모 아파트를 건축자금대출 받아서 지으려고 합니다

개발지구에서 토지가 50억에 전매받았습니다

토지 매매할때는 대출 없이 받았구요

이번에 건축비 견적을 뽑아보니 공사비가 150억 정도 필요하게 되었고, 건축자금 대출을 받아서 진행하려고 합니다

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적어도 120억정도이상의 건축자금대출은 받아야할텐데 충분할지 문의드리고 싶습니다

비용이 억 대이다보니 대출상품에서 어느 쪽으로 진행해야 하는지 갈피를 못잡고 있습니다

건축자금대출 같은거 찾아보니까 있다고 하시던거 같은데 어디 금융기관에서 진행해야 하는건지 자세하게 알고 싶습니다

다세대 주택, 빌라, 연립주택, 소규모 아파트을 신축하려는 분들의 최대 고민은 건축자금대출이다

이미 거래하고 있는 은행을 방문해 보지만 그닥 원하는 답을 얻기란 쉽지 않다

부동산매매계약을 하기 전에 정말 내가 원하는 건축자금대출 진행이 될까 싶어 은행을 찾아가면 일단 필요 서류를 가지고 오라고 한다

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금융기관에서 원하는 건축자금대출 필요서류는 첫번째가 건축허가서이고, 두번째는 설계도면, 사업계획서, 수지분석표 등등이다

그 외에도 건축주의 소득자료나 시공사관련 자료를 요구한다

부동산 매매계약도 않은 상태에서는 이런 서류들이 있을리 만무하다

우선 다세대 주택, 빌라, 연립주택, 소규모 아파트에 대한 신축순서부터 알아보자

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1. 예상사업부지에 대한 신축사업성검토

눈여겨 봐 둔 건축사업부지가 있다면 자금의 인풋과 아웃풋을 함께 계산해 봐야 수익이 얼마인지가 계산이 된다

우선 인근 부동산 여러 곳을 돌아다니며 적당한 부지가 있는지 확인하고 토지매입가격, 감정가격, 시세 등을 파악한다

설계사 또는 시공사를 몇 곳 컨택하면서 주택신축비용 즉, 허가비, 세금, 시공비 등을 계산해 본다

그 외에 건축목적에 맞는 분양가, 임대료, 입지조건을 따져보고 신축을 하게 될 경우 통매도가도 같이 알아본다

이렇게 여러가지 비용들과 지출 금액을 더해보고 수익가치가 있다고 판단될 경우 토지주와 협의 하에 부동산매매계약을 맺고 계약금을 지급한다

(이 때 중요한 한가지는 지적도와 토지이용규제 등을 함께 분석하여 매입할 땅의 모양이나 규제가 어떤 것이 있는지를 함게 파악해야 한다)

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2. 부동산매매계약을 하고 계약금을 지급하였을 경우 현재 토지소유주로부터 토지사용승인을 받아 건축허가를 진행한다

건축허가 진행 시에는 설계도가 있어야 한다

그 지역을 잘 아는 설계사나, 최근 내가 지으려는 건물규모의 설계를 많이 한 회사이면 적당할 것이다

설계사에게 맡기면 건축허가신청을 진행까지 해 줌으로 설계회사 잘 만난 건축주는 사업일정이 훨씬 수월해 질 수 있다

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3. 건축허가가 나오면 바로 건축자금대출을 알아본다

건축자금대출에는 PF대출, 기성고대출, 시설자금대출 등이 있다

설계도면과 건축허가서를 준비하고 얼마의 사업비가 어디에 지불되는지 예상 수지분석표를 작성해서 함께 가져간다

시공사에 대한 사항은 금융권에서 1차적인 서류검토가 끝난 다음에 시공사를 선정해 서류를 준비해 가도 되고, 미리 시공사가 정해져 있다면 도급계약서와 시공사 지명원을 함께 제출한다

서류검토가 끝나면 심사를 해서 대출 자서를 진행하게 된다

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4. 토지매입잔금에 대한 대출은 건축자금대출 처음에 지급이 된다

내가 가지고 있는 자금으로 계약금을 약 10~20%정도 지불하고, 나머지는 토지매입잔금대출로 토지잔금을 지불한다

이후 소유권 이전이 되면 철거작업을 거치고, 착공신청을 한다

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5. 건축자금대출은 거의 공정별로 나오는 기성자금이다

건축공정률에 따라 필요한 자금을 지원받게 된다

감리사에서 현재 공정률이 몇 %라는 것에 대한 공정률 확인서와 함께 시공비지급현황에 대한 내용을 서면을 통해 금융기관에 보고 하고 현재의 공정률에 맞는 금액을 일부 지급해 주는 것을 반복하게 된다

여기서 토지잔금을 제외한 총 건축자금대출은 약 70~80%정도 된다

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6. 공정이 마무리 된 후 사용승인을 받고, 건물에 대한 보존등기를 진행하면 건물시공에 대한 공정은 마무리 된다

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[출처] Insight / 미스터

https://blog.naver.com/qkqpzb00

Insight : 네이버 블로그현재 증권사에 재직 중이며, 다수의 PF, 브릿지대출, 담보대출을 자문 및 주관하였습니다. 궁금하신 점은 각 포스팅에 있는 오픈 카카오쳇팅으로 문의주세요.blog.naver.com