대치동 학원가 한복판 은마아파트 재건축

폭풍의 언덕2023년 4월 20일

강남구 대치동 은마아파트 분양가 : 3.3m2 당 7100만원

최근 대치동 은마아파트 분양가가 산정돼 발표되고 조합설립이 곧 임박해지면서 부동산에 문의 전화가 빗발친다고 한다.

강남구청은 지난 9일 은마아파트 추정분담금 검증위원회를 열고 일반분양가를 3.3m2 당 7천700만원에서 7천100만원으로 조정했는데 이는 대출 금리 인하 및 공시지가 하락을 반영한 결과다.

분양가가 소폭 낮아졌다고 해도, 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 반포동 래미안원베일리( 3.3m2 당 5천669만원)보다 여전히 높은 수준이다.

지난해 서울시 아파트 3.3m2 당 평균 분양가가 전년 대비 약24% 오른 3,400여만원대를 기록했다. 지난해 크게 오른 공시지가와 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 원자재 가격 인상 등의 영향으로 아파트 분양가격이 크게 상승됬기 때문이다.

국토교통부는 그동안 매년 두번에 걸쳐 산정하던 기본형 건축비를 2022년에는 2,8,9월 등 3번 동안 산정했다.

건축비는 "기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비" 로 산정된다(공동주택분양가규칙).

28개 동(4424가구) → 33개동 5778가구로 재건축

일반분양 예정 물량은 771가구로 총 가구수의 13%정도이다(층수 변경되면 가구수 변경).

현재 추진위는 기본 계획을 변경해 35층에서 50층 이상으로 올리는 방안을 검토하고 있어 공사비나 조합원 분담금은 추후 변동될 수 있다.

은마아파트 사업단계와 시세는?

은마아파트 주변 학원가 (호갱노노)

1979년 입주

2003년 재건축 추진위원회 결성

2010년 재건축 안전진단 통과

2017년 서울시 35층 규제 심의 통과 불발

2021년 기존 추진위 해임

2022년 3월 새 조합 추진위 집행부 결성

2022년 10월 19일 서울시 재건축 심의 통과

앞으로 조합설립인가, 시공자선정, 사업시행인가 등의 과정을 거쳐야 한다. 이제 시작이니 5~15년 을 봐야 한다.

30평과 34평 두가지 타입으로 이루어진 은마아파트 시세는 이달 초 22억대에 거래됐지만, 지금은 최소 24억은 줘야 거래할 수 있다고 한다.

국토교통부 실거래 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 84.43m2 는 2023.03월03일에 22억8천만원(10층)에 거래됐다.

재건축 사업이 가시화된만큼 앞으로 단계를 넘을 때마다 가격이 오를 것으로 예상된다.

추정종전가액(전용 76m2 19억, 전용84m2 22억원)을 반영한 결과 은마아파트 소유주(76m2 소유주 기준)가 새 아파트를 분양받을 때 부담하게 될 추가분담금은

으로 예상된다.

은마아파트 시공사 선정과 남은 과제는?

은마아파트는 20년 전 추진위원회 단계에서 삼성물산과 지에스건설이 시공권을 쥐었지만, 조합 설립 이후 새로운 시공자 선정도 가능한 상황이다.

재개발 재건축 정비사업의 시공자를 조합 설립 인가 이후 선정할 수 있는 내용이 담긴 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정 조례안'이 지난 10일 본회의를 통과하면서 은마아파트 재건축 사업에도 영향을 미칠 전망이다(오는 7월 시행될 예정).

더불어 층수 상향 방안, 재초환 부담금, 상가 조합원과의 협의 등 아직 넘어야 할 산이 있다.

GTX-C노선 설계변경 문제도 풀어야 할 숙제다. 주민들 대다수가 열차의 지하 관통 시 지반이 약화되 설계를 변경해야 한다고 주장하고 있다. 또한 재건축 착공 전 터널 공사를 위해 먼저 삽을 뜨게 되면 용적률을 상향하기 어려울 것이란 우려도 있다.

[출처] 짠순이 주부의 재테크 일상 / 해피두들

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