가족간 부동산거래 이거모르면 세금폭탄 맞습니다

​안녕하세요,

양천구·강서구 아파트/상가/빌라 전문 중개업소

억수르부동산 이팀장​ 입니다.

부동산 시장이 침체되고 있는 기간이 길어지고 있는 와중에

가격이 많이 떨어졌다고 해도 아파트의 가격은 여전히 비싸기만 하죠.

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또한 부동산을 구입한다고 해도 높아지는 세금 때문에

고민과 부담이 이만저만이 아닐 겁니다.

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특히 가족간 부동산 양도에 의한 세금 부담은 더욱 커지고 있어서

가족간 부동산 증여를 하는 경우도 늘고 있는 추세인데요.

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일단, 가족간의 부동산거래는

법에 위반된 행위가 아니므로

크게 문제는 없습니다.

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하지만 알고 조심해야 할 점들이 있는데요,

오늘은 가족간 부동산거래에 대해 오늘 알아보도록 하겠습니다.

가족간 부동산 거래 시에 범위는 배우자와 직계존속에게 해당됩니다.

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세법에서는 가족간 부동산 거래를 양도가 아닌 증여로 보고 있습니다.

증여세가 양도소득세보다 클 경우 이를 회피하기 위한 목적으로

매매를 가장해 재산 이전을 하기에 이를 방지하기 위해서입니다.

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하지만 가족간 부동산을 매매를 할 때 평균 거래되는

시세에 맞춰서 매매하는 경우는 극히 드뭅니다.

이러한 경우 법적인 매매가 아닌 증여로 이어지는 사례가 많게 되는데요.

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이 경우에 세금을 내야 하는 일이 발생하고,

내지 않게 된다면 탈세로 간주되어 더 큰 세금을 납부하게 됩니다.

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가족간 부동산을 거래 할 시에는 기준금액 3억원 또는 시세 5% 미만선에서

가격을 책정하여 매매를 진행할 수 있습니다.

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예를 들어, 시세 10억원의 주택을 자녀에게 9억원에 매도할 시에

국세청에서는 10억으로 판단하여 양도세 중과가 발생하게 됩니다.

그를 방지하기 위해서 5% 미만인 9억 5천만원 이상의 선에서 거래를 하고 신고해야 하는 거죠.

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이를 지키지 않을 시에는 매매가격을 인정하지 않고

시가를 기준으로 양도소득세를 납부하게 되는 상황이 발생합니다.

아래 주의할 점에도 다시 한번 언급하겠습니다.

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가령 부모님이 가지고 있는 아파트를

자녀에게 임대차계약으로 할 수도 있는데요.

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이 때에 실제로 정상적인 전세 계약서가 작성되어야 하고,

임대차에서 또한 증빙서류가 매우 중요하게 됩니다.

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전세계약서, 전세금납입증명, 전세금 출처 확인서 등과 함께

전세금도 계좌이체하여 정상적인 전세 계약임을 증빙할 수 있어야 합니다.

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다운 계약서 등 처음 작성하는 계약서부터가 문제가 많기 때문에

첫 단추부터 잘못 끼운다면 세금폭탄을 면할 길이 없어지겠죠.

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[양도소득세]

앞서 말했듯이 첫 번째로 가족간 부동산거래에서 알아야 할 점은 양도소득세 과세입니다.

부동산 시세와 비교하여 5%미만 안으로 거래가 이루어져야

정상적인 거래로 판단되어 세금이 부과되지 않는 거죠.

아래와 같이 초과를 하게 된다면 양도소득세는 중과되는데요.

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내야 할 세금보다 더 많이 내는 상황이 발생한다면

가족간 부동산 거래를 한 가장 큰 이유인

세금 문제가 해결되지 않은 거나 마찬가지일 것 같아요.

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[증여세]

두 번째로 시세보다 30% 또는 3억원을 초과하여 터무니없는 가격에 거래가 되었다면,

이득을 받게 된 배우자나 자녀가 부동산 시세와 차이를 판단해

증여세를 납부해야 하는 상황이 생깁니다.

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배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생할 수 있으니 꼭 참고하시고 판단하시길 바랍니다.

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[무상임대]

세 번째로 가족에게 부동산을 무상으로 임대해 주게 되면

증여세가 발생할 수 있습니다.

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무상 사용 시점부터 5년 동안의 수익이 1억이 넘게 되는

경우에만 과세를 하게 되는데요.

계산법은 아래를 참고하시면 됩니다.

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무상사용 이익(5년간)=부동산가액x2%x3.7908

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예외적으로는 소유자와 함께 거주하는 주택에는

증여세가 과세되지 않습니다.

부모와 자녀가 함께 거주하는 경우죠.

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[담보]

네 번째로 무상으로 이용하는 부동산을 담보로

금전 등을 빌리게 된다면, 무상 담보 이익에 대해 증여세가 발생할 수 있습니다.

무상 담보 이익은 1년 단위로 계산하며,

1000만원 이상일 때 과세합니다.

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무상담보이익(1년간) = 차입금 x 적정이자율(현재 4.6%) - 실제 지급이자

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이때 성인 자녀라면 10년간 누적해 5000만원까지는

증여재산공제액 이하이므로 문제가 되지 않지만,

사전 증여한 재산과 합산해 5000만원이 넘으면 증여세를 납부해야 합니다.

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마지막으로 계약을 거짓으로 작성하게 된다면 이 역시

세금이나 벌금을 납부하는 경우가 발생할 수 있으니 주의하셔야 합니다.

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결국 가족간 부동산거래로 피해를 입지 않으려면,

실제로 금전이 오고 갔음을 증명할 수 있는 계좌이체내역 등과 같은 자료입니다.

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또한 거래 조건이 한쪽에게 너무 유리하도록 설정하지 않아야 하며,

매매계약서, 금융거래내역서, 소득증빙서류 등

실질적으로 대가를 주고 거래한 사실을 증빙할 수 있는

자료를 갖추어두시길 바랍니다.

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가족에게 돈을 빌려 매매 대금을 지급했다면 차용증을 작성하여

공증을 받는 등 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는

자료를 남겨두어야 합니다.

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거래 전 세무사나 회계사 등 전문가와 꼭 상담하시고

억울하게 세금을 내는 경우를 사전에 미리 방지하시기 바랍니다.

자녀들에게 부동산을 물려주고 싶지만,

높은 세금 때문에 걱정이 되시는 분들도 계실 것 같아요.

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가족간 부동산 거래를 하기 이전에

미리미리 세금 문제를 알아두어야

나중에 발생하는 일들에 대해 대비할 수 있지 않을까 합니다.

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가족간 부동산거래는 세금을 피하려다가

오히려 더 큰 손실로 이어질 수 있기에

합당하게 계약을 하는 것이 가장 좋은 방법이라 생각합니다♥

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스스로 내 집 마련 그날까지!

이상 억수르부동산 이팀장 이었습니다:)

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[출처] 억수르부동산 / 억수르 : https://blog.naver.com/109199

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